如果不是購(gòu)買的房子遲遲不能交付，林興(化名)還不知道江蘇啟東綠城·玫瑰園項(xiàng)目四期的開發(fā)商，不是那個(gè)知名的綠城集團(tuán)，而是一個(gè)規(guī)模很小的房地產(chǎn)開發(fā)商。綠城，只是項(xiàng)目的代建方。
林興稱，按照合同約定，綠城·玫瑰園四期項(xiàng)目本該2019年底交付，但因開發(fā)商出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題，拖欠政府稅費(fèi)和代建方綠城的款項(xiàng)，導(dǎo)致房屋不能交付。他說，如果當(dāng)初知道開發(fā)商不是綠城，他可能就不會(huì)買這里的房子。
其實(shí)，綠城旗下的綠城管理以代建模式在全國(guó)很多城市開展業(yè)務(wù)，服務(wù)對(duì)象不乏眾多中小開發(fā)商，后者則憑借著“綠城”的品牌對(duì)外銷售房源。但業(yè)內(nèi)稱，中小開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)抗壓、資金周轉(zhuǎn)等能力并不如規(guī)模房企，一旦出現(xiàn)問題，購(gòu)房者可能就要承受損失。
買房時(shí)靠搶 如今維權(quán)數(shù)月勉強(qiáng)收房
2016年底，位于江蘇啟東的綠城·玫瑰園項(xiàng)目四期的高層住宅開始出售，林興就在那時(shí)買下了一套房源。他對(duì)中新經(jīng)緯客戶端稱，四期對(duì)外宣稱的是綠城的項(xiàng)目，售樓部門口懸掛著“綠城·玫瑰園”的牌子，宣傳材料、廣告也都有體現(xiàn)。
玫瑰園是綠城集團(tuán)開發(fā)的一個(gè)住宅系列，中新經(jīng)緯客戶端在綠城集團(tuán)官網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，截至今年4月30日，以“玫瑰園”命名的投資項(xiàng)目和代建項(xiàng)目，達(dá)20個(gè)。
正因?yàn)榫G城品牌影響等原因，啟東綠城·玫瑰園四期項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷。林興說：“這個(gè)項(xiàng)目很好賣的，搶都搶不到，搶到好像就是賺到似的。價(jià)格上，它是啟東最高的，之所以買，就是對(duì)綠城的認(rèn)可。如果價(jià)格高，開發(fā)商又沒有名氣，那誰還愿意買�！�
之后，林興等業(yè)主與開發(fā)商啟東綠城香格置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“綠城香格”)簽訂了購(gòu)房合同，合同封面明確寫著“綠城·玫瑰園商品房買賣合同”。按照合同約定，四期項(xiàng)目將于2019年12月31日前交房。
臨近交付，綠城香格卻遲遲沒有通知業(yè)主收房。林興稱，后來業(yè)主們多方打聽得知，綠城香格疑似將資金轉(zhuǎn)移到浙江慈溪市的一個(gè)項(xiàng)目，而那個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)爛尾，綠城香格自身也出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)問題。
業(yè)主們便通過多種途徑進(jìn)行維權(quán)。至今年1月13日，綠城香格發(fā)布《關(guān)于項(xiàng)目延期交付的告業(yè)主書》，綠城香格稱，啟東玫瑰園項(xiàng)目四期施工已基本結(jié)束，但因公司資金周轉(zhuǎn)導(dǎo)致相關(guān)竣工驗(yàn)收手續(xù)辦理滯后，未能如期交付。公司正積極籌措解決項(xiàng)目所需資金，預(yù)計(jì)最晚于2020年4月30日前實(shí)現(xiàn)交付。
維權(quán)過程中，業(yè)主們得知了另一個(gè)消息，這個(gè)名字中帶有“綠城”兩個(gè)字的綠城香格，與綠城集團(tuán)并沒有隸屬關(guān)系。天眼查數(shù)據(jù)顯示，綠城香格由慈溪寧益建設(shè)工程有限公司(以下簡(jiǎn)稱“慈溪寧益”)100%持股，而后者由胡斌、傅秀君兩個(gè)自然人股東各自持有50%的股份。進(jìn)一步查詢發(fā)現(xiàn)，2015年12月，綠城香格的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司退出了綠城香格股東之列，慈溪寧益成為唯一股東。
綠城與綠城香格則是代建關(guān)系，并受到后者所累。今年1月13日，綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司華東區(qū)域公司發(fā)布了《關(guān)于玫瑰園項(xiàng)目四期延期交付的公告》，稱啟東玫瑰園是由慈溪寧益投資建設(shè)(持有項(xiàng)目開發(fā)商綠城香格100%股權(quán))，委托他們提供開發(fā)建設(shè)管理服務(wù)的項(xiàng)目。公司作為項(xiàng)目代建方，在開發(fā)商長(zhǎng)期拖欠代建服務(wù)費(fèi)的情況下仍未撤離，一直努力督促開發(fā)商解決資金問題，竭盡全力協(xié)調(diào)施工單位在工程款拖欠的情況下將項(xiàng)目工程建設(shè)至基本完工，避免了項(xiàng)目中途爛尾、給客戶待了更大損失的可能。
林興表示，至近日，項(xiàng)目四期勉強(qiáng)交付，高層的業(yè)主們已經(jīng)辦了房產(chǎn)證，但多層項(xiàng)目只是交了鑰匙和購(gòu)房發(fā)票，水電仍未開通。
代建項(xiàng)目授權(quán)使用“綠城”品牌 投訴非個(gè)案
對(duì)于自身開展的代建業(yè)務(wù)，綠城管理控股有限公司(以下簡(jiǎn)稱“綠城管理”)在今年2月底發(fā)布的招股書中這樣解釋：幫助項(xiàng)目擁有人(主要包括私營(yíng)物業(yè)開發(fā)商、國(guó)有物業(yè)開發(fā)商及政府單位)主導(dǎo)物業(yè)開發(fā)程序，并提供涵蓋整個(gè)物業(yè)管理生命周期的全方位代建服務(wù)。
商業(yè)代建是綠城管理最主要的收入來源，啟東綠城·玫瑰園項(xiàng)目就屬于這種類型。招股書稱，在商業(yè)代建中，綠城管理通常與商業(yè)項(xiàng)目擁有人訂立一份管理協(xié)議，據(jù)此同意于物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過程中提供各類服務(wù)，一般包括前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理服務(wù)、成本控制、營(yíng)銷、銷售服務(wù)、交付管理及售后服務(wù)。
至于綠城香格這類接受代建服務(wù)的公司，根據(jù)代建協(xié)議中的若干規(guī)定，綠城管理允許商業(yè)項(xiàng)目擁有人使用“綠城”品牌以作營(yíng)銷用途�！拔覀児膭�(lì)商業(yè)項(xiàng)目擁有人使用‘綠城’品牌作為由我們管理的物業(yè)于廣告、銷售資料、銷售中心、展覽會(huì)及其他營(yíng)銷項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷，因?yàn)槲覀冋J(rèn)為‘綠城’品牌所代表的品質(zhì)及標(biāo)準(zhǔn)以及品牌價(jià)值令彼等享有定價(jià)溢價(jià)。”招股書中說。
但綠城管理與開發(fā)商之間的這層關(guān)系，購(gòu)房者未必知曉。林興稱，如果不是房子遲遲不能交付，他們還不知道啟東綠城·玫瑰園項(xiàng)目四期的開發(fā)商，不是綠城�！皹I(yè)主們通過多方反映、溝通，才勉強(qiáng)收了房，這是買房時(shí)沒有想到的。如果當(dāng)初知道開發(fā)商不是綠城，我可能就不會(huì)買這里的房子�！彼f。
在綠城管理服務(wù)的諸多項(xiàng)目擁有人中，不乏中小房企，這類企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、資金周轉(zhuǎn)能力不如規(guī)模房企，面對(duì)行業(yè)集中度的提升，自身的生存空間受到擠壓，更容易產(chǎn)生交易糾紛。
有媒體2019年11月報(bào)道稱，昆明綠城?春江明月項(xiàng)目由昆明國(guó)福房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)福地產(chǎn)”)開發(fā)，浙江綠城佳園建設(shè)工程管理有限公司(綠城管理持股25%，但非綠城管理成員公司)負(fù)責(zé)代建。業(yè)主反映，在購(gòu)房時(shí)，無論是項(xiàng)目案名還是銷售人員的介紹，都是以“綠城”品牌作為該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)進(jìn)行推薦。
綠城?春江明月小區(qū)二期本應(yīng)在2018年12月31日前交付，但自2019年2月以來，項(xiàng)目便處于停工狀態(tài)。有接近國(guó)福地產(chǎn)的人稱，“國(guó)福地產(chǎn)資金鏈斷了，所以項(xiàng)目現(xiàn)在是進(jìn)行不下去�！�
中國(guó)青年網(wǎng)2018年12月報(bào)道稱，位于濟(jì)南市章丘區(qū)的中康綠城百合花園項(xiàng)目，有4棟已大部分售出的高層住宅樓，因混凝土強(qiáng)度不達(dá)標(biāo)，由開發(fā)商自行拆除。據(jù)章丘區(qū)住建委通報(bào)，中康綠城百合花園由建設(shè)單位濟(jì)南中康與綠城集團(tuán)旗下山東綠城萬合房地產(chǎn)建設(shè)管理有限公司簽署協(xié)議，由綠城派駐人員實(shí)施代建管理。
律師：購(gòu)房者不能向綠城追責(zé)
針對(duì)啟東的綠城·玫瑰園項(xiàng)目四期的交付進(jìn)展、綠城管理品牌授權(quán)等問題，中新經(jīng)緯客戶端聯(lián)系了綠城管理集團(tuán)的相關(guān)人士，她稱，會(huì)安排區(qū)域公司的人聯(lián)系記者。但截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。
北京金訴律師事務(wù)所事務(wù)所執(zhí)行主任王佳紅律師指出，購(gòu)房者雖然是沖著“綠城”的品牌、與項(xiàng)目開發(fā)商達(dá)成了商品房買賣合同，但出現(xiàn)糾紛后，購(gòu)房者只能向項(xiàng)目開發(fā)商追責(zé)，而不能向綠城追責(zé)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端稱，房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)可以看做一種“貼牌”賣房，一些中小開發(fā)商借助“綠城”的牌子出售房源。中小開發(fā)商的實(shí)力畢竟有限，出現(xiàn)交易糾紛的幾率要大一些，購(gòu)房者需要注意。王佳紅稱，司法實(shí)踐中，無力賠償購(gòu)房者損失的案例，多發(fā)生在一些規(guī)模較小的開發(fā)商身上。
張大偉還分析，房子不同于普通快消產(chǎn)品，在進(jìn)行品牌授權(quán)時(shí)，綠城管理也會(huì)進(jìn)行管控，管控的嚴(yán)，問題就少一些，管控的松問題就多一些，整體看，出現(xiàn)重大問題的概率相對(duì)較小。綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)董事長(zhǎng)、總經(jīng)理李軍2019年曾公開表示，綠城管理也擔(dān)心在開發(fā)過程當(dāng)中，因?yàn)槲蟹狡髽I(yè)的經(jīng)營(yíng)問題和現(xiàn)金流壓力，導(dǎo)致項(xiàng)目做不下去，對(duì)終端的購(gòu)房者是一種傷害。所以，綠城管理對(duì)于合作項(xiàng)目選擇的門檻比較高，對(duì)委托方的資金情況、項(xiàng)目的質(zhì)地會(huì)做更多背景調(diào)查。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)建議，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，要多咨詢下簽約公司的來歷，防范一些“馬甲”類的開發(fā)商操盤。
來源：中新經(jīng)緯
編 輯：chenhong
