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“舊改之王”佳兆業(yè)大調(diào)整 90后二代進(jìn)入核心管理層
http://purcannacbdoil.com房訊網(wǎng) 2020-5-25 10:54:00
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[提要]5月18日,佳兆業(yè)又發(fā)布了新的人事任命:吳建新為首席財(cái)務(wù)官,孫暐健為聯(lián)席首席財(cái)務(wù)官。

  站在千億門口的佳兆業(yè),籌劃了一場人事架構(gòu)的大調(diào)整。開年至今,從董事會(huì)到CFO到下屬上市平臺(tái),佳兆業(yè)已換了14位將帥,涉及集團(tuán)大本營、佳兆業(yè)美好、佳兆業(yè)健康等重要公司。

  5月18日,佳兆業(yè)又發(fā)布了新的人事任命:吳建新為首席財(cái)務(wù)官,孫暐健為聯(lián)席首席財(cái)務(wù)官。

  值得注意的是,集團(tuán)董事局主席郭英成的兒女郭曉群、郭曉亭今年也進(jìn)入了核心管理層,這一場人事大換防標(biāo)志著新血液將深刻改寫佳兆業(yè)基因,領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)面好轉(zhuǎn)的佳兆業(yè)沖擊千億戰(zhàn)場。

  但同時(shí),佳兆業(yè)也面臨著負(fù)債率依然偏高,多元化新業(yè)務(wù)尚未盈利等問題。新一代管理班底是否能有效降低負(fù)債、平衡新業(yè)務(wù),將決定佳兆業(yè)未來的發(fā)展上限。

  董事會(huì)和CFO“換血”

  去年剛過20歲生日的佳兆業(yè),正在進(jìn)行一場前所未有的管理架構(gòu)大調(diào)整。佳兆業(yè)集團(tuán)現(xiàn)有9名董事會(huì)成員,其中2人今年新加入。他們是上海區(qū)域主席郭曉群、集團(tuán)首席營運(yùn)官李海鳴,擔(dān)任執(zhí)行董事。

  佳兆業(yè)多年的老臣鄭毅,及另一名董事翁昊選擇了離開。

  而現(xiàn)有的26名集團(tuán)高管中,14人今年剛上任,包括曾是金地“三駕馬車”之一的副主席張華綱,首席執(zhí)行官、首席投資官麥帆,集團(tuán)高級副總裁吳建新,執(zhí)行總裁、首席運(yùn)營官李海鳴,副總裁、首席風(fēng)險(xiǎn)官楊明等。副總裁許焰林等離職。

  佳兆業(yè)首席財(cái)務(wù)官一職近年頻頻換人。2016年之后,已經(jīng)換過2人——黃志強(qiáng)、劉富強(qiáng),都只在任兩年。劉富強(qiáng)去年剛完成凈負(fù)債率降至180%以下的目標(biāo),而今他因個(gè)人事務(wù)辭任。

  5月18日起,五年老將吳建新正式為佳兆業(yè)管賬,擔(dān)當(dāng)首席財(cái)務(wù)官。他將與空降的聯(lián)席首席財(cái)務(wù)官孫暐健聯(lián)手打造佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)安全閥,二人分別負(fù)責(zé)境內(nèi)、境外的融資和財(cái)務(wù)計(jì)劃。

  不只大本營,子公司也發(fā)生了人事調(diào)整。4月份,兼任佳兆業(yè)美好執(zhí)行董事的翁昊辭職,佳兆業(yè)投資部副經(jīng)理郭曉亭、首席運(yùn)營官李海鳴履新執(zhí)行董事。大健康方面,張華綱接替郭英成擔(dān)當(dāng)佳兆業(yè)健康董事會(huì)主席、提名委員會(huì)主席,劉士峰、許昊辭任董事。

  本輪調(diào)整的亮點(diǎn)除了范圍廣、人數(shù)多,還有兩位接班人重磅加入。

  郭英成的長子郭曉群,今年28歲,畢業(yè)于倫敦大學(xué)學(xué)院社會(huì)學(xué)專業(yè)。2018年5月起任職佳兆業(yè),從上海財(cái)富管理集團(tuán)總裁助理,一路做到佳兆業(yè)集團(tuán)執(zhí)行董事。

  而他的妹妹郭曉亭,今年26歲,畢業(yè)于哥倫比亞大學(xué)可持續(xù)管理專業(yè)。2018年1月加入佳兆業(yè),從佳兆業(yè)集團(tuán)控股投資部副經(jīng)理做起,任職佳兆業(yè)美好執(zhí)行董事后,將負(fù)責(zé)監(jiān)督投融資業(yè)務(wù)。

  早年危機(jī)時(shí),主席郭英成一度離職避走香港,通過職業(yè)經(jīng)理人遙控公司,而今54歲的他培養(yǎng)、交班年輕的90后接班人之意已顯。

  隨著二代接班人、14位高管就位,預(yù)計(jì)新班底將一改從前“來去匆匆”之風(fēng),形成一個(gè)相對穩(wěn)定的管理架構(gòu),會(huì)長期輔佐少主掌舵佳兆業(yè)新航向。

  財(cái)務(wù)盤面修復(fù)

  由鎖盤危機(jī)、破產(chǎn)風(fēng)波,到債務(wù)重組,當(dāng)年佳兆業(yè)的重重危機(jī)吸引了全行業(yè)目光,也重創(chuàng)了佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)根基,但新班底接手的佳兆業(yè)已經(jīng)恢復(fù)元?dú),?cái)務(wù)面持續(xù)好轉(zhuǎn)。

  近年來,佳兆業(yè)把“調(diào)結(jié)構(gòu)、降負(fù)債”視為風(fēng)險(xiǎn)控制的重中之重。財(cái)報(bào)顯示,2017-2019年底,佳兆業(yè)的凈負(fù)債率從300%、236%降到144%,年均降幅超過60%。融資成本也不斷下滑,佳兆業(yè)2019年的融資成本約為 8.8%,與主流房企進(jìn)一步縮小差距?硕鹧芯恐行慕y(tǒng)計(jì),2019年房企新增融資成本為7.07%。

  佳兆業(yè)的現(xiàn)金流逐漸增加。截至2019年末,佳兆業(yè)的現(xiàn)金及存款總額達(dá)369.8億元,同比大增61.3%,F(xiàn)金短債比約1.1,短期償債壓力較小。

  截至2019年末,相較于流動(dòng)負(fù)債318.9億元,佳兆業(yè)的速動(dòng)比例達(dá)到1.1倍,現(xiàn)金流足以覆蓋短期債務(wù)。截至去年末有息負(fù)債率僅為29.6%,相比2018年末下降7.9個(gè)百分點(diǎn)。賬上現(xiàn)金及銀行存款合計(jì)近370億元,比2018年末大增61.3%。

  綜合來看,佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)面正處于2015年危機(jī)之后最好的狀態(tài)。

  這很大程度上得益于此次上任的CFO吳建新的努力。他進(jìn)入佳兆業(yè)后,積極推動(dòng)財(cái)務(wù)職能向“業(yè)財(cái)融合”的戰(zhàn)略型財(cái)務(wù)角色加速轉(zhuǎn)型,實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)與業(yè)務(wù)間的良性互動(dòng),為集團(tuán)的戰(zhàn)略性決策提供支持。

  脫離生死難關(guān)的佳兆業(yè)正站在一個(gè)新節(jié)點(diǎn)上,于是它開始積極布局未來。除了管理架構(gòu)調(diào)整,財(cái)務(wù)方面,佳兆業(yè)計(jì)劃持續(xù)降負(fù)債、做風(fēng)控。四月的業(yè)績說明會(huì)中,高級顧問譚禮寧透露,未來融資方面將注重為長遠(yuǎn)服務(wù),爭取將凈負(fù)債率降至120%,融資成本再降1%-1.5%。

  業(yè)績方面,佳兆業(yè)正處于沖擊千億的關(guān)鍵期。2019年佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額881.2億元,首席執(zhí)行官麥帆表示,盡管受到新冠肺炎疫情影響,但會(huì)全力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)和銷售節(jié)奏,2020年的1000億元銷售目標(biāo)保持不變。

  當(dāng)前佳兆業(yè)可售貨值 1800 億,按照56%的去化率即可加入千億俱樂部。國信證券分析師徐進(jìn)表示:“2020 年公司完成 1000 億的合約銷售目標(biāo)是大概率事件!

  但佳兆業(yè)的歷史遺留問題還沒有徹底解決,財(cái)務(wù)隱患依然存在,凈負(fù)債率始終高于TOP50均值(91%)。徐進(jìn)認(rèn)為:“凈負(fù)債率水平仍維持在較高水平,主要是由于公司舊改項(xiàng)目投入周期較長,轉(zhuǎn)化周期通常在 5 年左右!

  同時(shí),銷售及管理費(fèi)用率同比提升約1.2%,凈利潤率(8.67%)處于行業(yè)中下游,未來降負(fù)債的難度會(huì)越來越大,降幅將不會(huì)如近年一般可觀。

  此外,佳兆業(yè)在過去幾年布局大量多元化業(yè)務(wù),很多出于試水的意圖,已經(jīng)涉足綜合開發(fā)、城市更新、健康醫(yī)療、文化體育、物業(yè)管理、潮式餐飲、科技產(chǎn)業(yè)、深足俱樂部等超20個(gè)細(xì)分領(lǐng)域,無形中分散了對于盈利引擎的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專注度。

  像大多數(shù)房企一樣,當(dāng)前除了物業(yè)管理,佳兆業(yè)的新業(yè)務(wù)大多沒有盈利,在營收中占比不足5%。如此復(fù)雜的多點(diǎn)布局讓佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)輸血壓力漸大,占用大量資金,不僅分散管理精力,還給財(cái)報(bào)表現(xiàn)帶來拖累。

  來 源:證券時(shí)報(bào)

  編 輯:chenhong

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