5月中旬，時(shí)代鄰里發(fā)布公告稱，收購(gòu)廣州市耀城物業(yè)管理有限公司（下稱“廣州耀城”）。截至2019年12月31日，廣州耀城在管項(xiàng)目27個(gè)，在管面積大約243萬(wàn)平方米，其中約94%的在管面積為供電系統(tǒng)單位。
不論上市與否，管理面積擴(kuò)張都是物業(yè)公司的執(zhí)念，其背后是市場(chǎng)占有率的爭(zhēng)奪。那么，物業(yè)公司市場(chǎng)占有率的天花板究竟在哪里？
高度依賴母公司 規(guī)�；绞礁鳟�
由于物業(yè)公司對(duì)地產(chǎn)公司的依賴度較高，其管理面積也與母公司息息相關(guān)。 根據(jù)中指院《2020中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，2019年，房地產(chǎn)銷售面積達(dá)17.16億平米，銷售金額15.97萬(wàn)億元。同時(shí)，根據(jù)中指院《2019中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》，從管理規(guī)�？�，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá)3718.13萬(wàn)平方米，市場(chǎng)份額達(dá)38.85%；TOP10企業(yè)2018年管理面積均值達(dá)2.39億平方米，市場(chǎng)份額為11.35%。
據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國(guó)物業(yè)管理面積約為279.3億平方米，較2017年增長(zhǎng)13%。盡管總的管理面積在擴(kuò)大，但具體到各個(gè)物業(yè)公司其管理面積擴(kuò)張的方式又有所不同。
縱觀整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)，不同物業(yè)企業(yè)因?yàn)樽陨砥髽I(yè)性質(zhì)、企業(yè)背景、關(guān)聯(lián)企業(yè)等情況各不相同，規(guī)�；c發(fā)展路徑各異，呈現(xiàn)的結(jié)果也各不相同。結(jié)合企業(yè)管理規(guī)模與企業(yè)實(shí)際狀況、企業(yè)布局，可以將物業(yè)企業(yè)分為以下四類：
其中，全國(guó)性強(qiáng)物業(yè)企業(yè)自身實(shí)力強(qiáng)大，是物業(yè)行業(yè)拓展的主力軍。很大程度上，物業(yè)行業(yè)的天花板就是其中某一個(gè)企業(yè)最終發(fā)展規(guī)模的極限，他們以全國(guó)為目標(biāo)，在各城市紛紛落子，不斷實(shí)現(xiàn)自身的規(guī)模化擴(kuò)張。例如，萬(wàn)科物業(yè)依托萬(wàn)科地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)了全國(guó)布局。截止2020年1月，萬(wàn)科物業(yè)已布局中國(guó)94個(gè)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小Ｆ渲�，住宅服�?wù)合同項(xiàng)目2663個(gè)，商企服務(wù)合同項(xiàng)目1009個(gè)，合同面積突破6.4億平方米，在職員工人數(shù)近10萬(wàn)名。
全國(guó)性弱物業(yè)企業(yè)往往具有強(qiáng)大的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)，通過(guò)關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)源源不斷地交付管理面積實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局。此外，其他規(guī)�；l(fā)展的方式較為匱乏，偶爾在已布局城市進(jìn)行拓展。例如，金茂物業(yè)通過(guò)承接關(guān)聯(lián)企業(yè)中國(guó)金茂的項(xiàng)目，目前已布局近40個(gè)城市，管理面積逾1000萬(wàn)平方米，服務(wù)項(xiàng)目50余個(gè)。
區(qū)域性強(qiáng)物業(yè)企業(yè)以某一個(gè)城市為根據(jù)地，逐步拓展至全國(guó)，但是受限于發(fā)展歷史、關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力等原因，目前還在快速發(fā)展的過(guò)程中，其中的佼佼者或?qū)⑥D(zhuǎn)變?yōu)槿珖?guó)性強(qiáng)物業(yè)企業(yè)。以藍(lán)光嘉寶為例，在深耕四川的基礎(chǔ)上通過(guò)收并購(gòu)、單項(xiàng)目拓展等方式在浙江等地進(jìn)行布局，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化發(fā)展。
相比之下，區(qū)域性弱物業(yè)企業(yè)目前數(shù)量最多、實(shí)力最弱，也是標(biāo)桿企業(yè)快速擴(kuò)張過(guò)程中的主要兼并對(duì)象，未來(lái)發(fā)展將越發(fā)艱難。美盛物業(yè)也是承接關(guān)聯(lián)企業(yè)美盛地產(chǎn)的項(xiàng)目，但由于所有項(xiàng)目均聚焦在河南，且整體管理規(guī)模與項(xiàng)目數(shù)量較為有限，美盛物業(yè)的管理面積也很難得到拓展。
地域性特征明顯 區(qū)域壁壘難以逾越
和其他行業(yè)相比，物業(yè)公司管理的地域?qū)傩暂^強(qiáng)，基本以母公司的項(xiàng)目布局為主。以成都為例，藍(lán)光嘉寶的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)藍(lán)光發(fā)展作為四川老牌房企，深耕成都多年，藍(lán)光嘉寶管理項(xiàng)目也以四川特別是成都為主。根據(jù)2019年藍(lán)光嘉寶年報(bào)，藍(lán)光嘉寶管理規(guī)模達(dá)7172萬(wàn)平方米，其中四川規(guī)模達(dá)3715.3萬(wàn)平方米。根據(jù)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，2018年藍(lán)光嘉寶成都管理面積接近2500萬(wàn)平方米。
由于綠城中國(guó)從杭州起家，綠城服務(wù)也是生于杭州，并深耕杭州多年。2019年，綠城服務(wù)在杭州的在管面積占比為21.2%，面積約為4503萬(wàn)平方米。年報(bào)顯示，2018年綠城服務(wù)杭州管理面積約為4004萬(wàn)平米。但伴隨著標(biāo)桿企業(yè)紛紛布局杭州市場(chǎng)并開(kāi)始深耕，綠城服務(wù)項(xiàng)目獲取難度持續(xù)加大。
從項(xiàng)目數(shù)量來(lái)看，根據(jù)萬(wàn)科物業(yè)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，萬(wàn)科物業(yè)目前單城市項(xiàng)目數(shù)量均值接近40個(gè)，遠(yuǎn)超體量接近的招商積余，該數(shù)據(jù)為16個(gè)。
如果以萬(wàn)科物業(yè)單城市項(xiàng)目數(shù)量均值作為未來(lái)物業(yè)行業(yè)頭部企業(yè)單城市項(xiàng)目數(shù)量的中位數(shù)，同時(shí)按照每個(gè)項(xiàng)目25萬(wàn)平方米計(jì)算，單城市管理面積約為1000萬(wàn)平方米。參考綠城服務(wù)及藍(lán)光嘉寶在杭州及成都的管理規(guī)模，預(yù)估物業(yè)企業(yè)在主場(chǎng)管理規(guī)模最高可達(dá)6000萬(wàn)平方米。
伴隨著都市圈、城市群發(fā)展被提到了新高度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也將逐步回歸一二線。與之相對(duì)應(yīng)，物業(yè)管理拓展的主戰(zhàn)場(chǎng)未來(lái)也將聚焦在一二線。因此，物業(yè)企業(yè)市占率的天花板將更多地體現(xiàn)在一二線城市發(fā)展的天花板。
從中國(guó)最具代表性的35座大中城市來(lái)看，主要包含北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、廣州、深圳、南寧、�？�、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川和烏魯木齊等。根據(jù)測(cè)算，物業(yè)公司在上述35個(gè)城市最終管理規(guī)�？蛇_(dá)4億平米。
另?yè)?jù)北京林業(yè)大學(xué)物業(yè)管理系程鵬研究團(tuán)隊(duì)的數(shù)據(jù)顯示，考慮到物業(yè)公司估價(jià)依賴地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增量，按照管理面積計(jì)算，物業(yè)公司在總部所在地或者沒(méi)有強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)總部的中心城市（主場(chǎng)）市占率達(dá)到2%，在其他中心城市（客場(chǎng)）市占率達(dá)到1%，上述數(shù)據(jù)已經(jīng)是具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)了。
以深圳為例，深圳城區(qū)人口超過(guò)1300萬(wàn)，住房套數(shù)超過(guò)1060萬(wàn)套，但是真正的商品住宅只有181萬(wàn)套，占比17%。其中，萬(wàn)科物業(yè)按照商品住宅套數(shù)計(jì)算，在深圳的市占率將近6%。這已經(jīng)是中國(guó)最大的物業(yè)公司在主場(chǎng)的市占率。
作為頭部企業(yè)，萬(wàn)科物業(yè)尚且如此，更別說(shuō)那些中小物業(yè)管理公司了。跑馬圈地一時(shí)爽，但后續(xù)的管理能否擴(kuò)大邊際效益才是關(guān)鍵問(wèn)題所在。
來(lái)源 ：中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)
編 輯：chenhong
