前段時間,李榮浩發(fā)微博怒懟自家物業(yè)公司“干啥啥不行,收費第一名”,讓網友們極度懷疑大明星是不是跟自己住同一個小區(qū)。
明星們住的高檔小區(qū)物業(yè)尚且如此,普通居民的物管公司水平可想而知。不過,在現實中被業(yè)主們無力吐槽的物業(yè)公司,卻在資本市場如魚得水,爭先恐后地分拆上市。
2019年,物業(yè)企業(yè)上市迎來井噴,全年共有11家物業(yè)企業(yè)成功IPO,創(chuàng)歷史新高,物業(yè)股年內平均漲幅達到56%。對于物管行業(yè)來講,今年注定是個豐收年,房企分拆物業(yè)上市的熱潮將會持續(xù)。
圖/物業(yè)分拆上市進展表
截至2020年5月底,正榮服務、弘陽服務、金融街物業(yè)、宋都服務、星盛商管等5家企業(yè)已經遞交IPO;陽光城、合景泰富、華潤置地、世茂房地產、金科股份、越秀地產等多家企業(yè)相繼宣布計劃分拆物管業(yè)務上市。
據某研究機構預計,2020年至少會有10家物管公司上市。
在疫情之下,物管行業(yè)正經歷前所未有的冰火兩重天,頭部企業(yè)要么在緊鑼密鼓籌備上市,要么在發(fā)布巨額收并購消息;但大部分公司仍深陷業(yè)主怒懟的境地,物管水平和標準亟待重新制定。
正在凈化和進化中的物管行業(yè),經過此次疫情的洗禮,會以什么樣的姿態(tài)登上資本市場的舞臺……
物管上市背后的資本魔方
快速變化的背后,是行業(yè)與市場環(huán)境的“巨變”。
步入存量房時代的房地產市場,原本不受待見如同雞肋般的物管服務成為重點布局的市場,甚至被房企上升到戰(zhàn)略層面。而疫情的影響則加速重構了物管企業(yè)的品牌價值。
海通證券曾在一份研究報告中指出,物業(yè)行業(yè)將成為一個萬億級的藍海市場!凹僭O2022年物業(yè)行業(yè)總管理面積為245.2億平方米,其中住宅占74%,辦公占6.5%,商業(yè)占10.5%,其他占9%,由于物業(yè)費上調空間很小,即使2017-2022年物業(yè)費不漲價,那么到2022年物業(yè)行業(yè)的總規(guī)模也可以達到萬億級別!
協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴奇點君,經過這次疫情,讓大家充分認識到該行業(yè)的重要價值!敖衲攴科笃煜挛锕芄靖案凵鲜械膽B(tài)度比以前更加積極,各行各業(yè)在疫情沖擊下難以自保,只有物管行業(yè)迸發(fā)出新的生機!
值得一提的是,物管公司拆分上市并不是房企的無奈之選,這種操作更像是一個“有利無弊”的資本魔方。
相對于A股市場來說,H股市場更歡迎物業(yè)公司上市,給予了比房企更高的估值。比如,碧桂園的PE(市價盈利比率)是4.90倍,碧桂園服務的PE是54.28倍;新城控股的PE是5.61倍,新城悅服務的PE是58.08倍。
“相當于上市公司把低估值的資產分拆出來,把物管服務放到H股市場上獲得高估值,有利于上市公司整體的市值提升!苯䴘欃Y本市場多年的人士表示,房企老板們的嗅覺是何等敏銳,這一出一進之間財富大幅增加,分拆上市這樣的好事誰會拒絕?不過,該人士也提醒,目前整個物管行業(yè)的估值過高。
某研究院的數據也顯示,截至2020年5月13日,A股加港股的上市物管公司總市值合計約3335億元(人民幣,下同),相較2019年底增長了41.0%。
其中港股物業(yè)板塊的總市值從2019年初的736.59億元增長至2020年5月7日的3080.21億元,一年多增長超3倍;物業(yè)板塊平均市盈率達33.37,遠高于港股主板的市盈率9.68。
這意味著,房企把物業(yè)板塊分拆拿到H股上市是件非常劃算的事情。
寄生、收并購和按兵不動
這場突然而至的房企分拆物業(yè)上市潮流,使置身馬太效應的物業(yè)公司面臨更加激烈的規(guī)模和服務廝殺,有的拼命上車、有的亢奮欣喜、有的悄然不動…這些動作各異的物管公司在資本萬花筒里不斷混合、碰撞,拼接出一幅迥異“眾生相”。
有母公司可依靠的物管公司,他們的日子會好過很多。資本市場會把關注重點放在母公司可提供的資源空間上,畢竟這部分資源穩(wěn)定且可持續(xù)。
奇點君統(tǒng)計年報信息得知,中海物業(yè)、碧桂園服務、綠城服務等都以內拓為主,也容易獲得資本市場認可。例如,碧桂園服務、永升生活服務、新城悅服務2019年營收增幅分別高達107.44%、78.89%、78.73%;凈利潤方面,碧桂園服務和雅生活服務領跑,佳兆業(yè)美好、永升生活服務、奧園健康等增幅均超過100%。
有觀點認為,一方面,背靠地產集團的物企會牢牢抓住關聯(lián)方開發(fā)的物業(yè)項目,使得獨立三方物企難以插足;另一方面,繼承地產集團的品牌效應,這類企業(yè)在市場拓展和收并購方面占據了天時地利人和。
不過,從近期越發(fā)活躍的收并購、戰(zhàn)略合作動向可看出,即便有房企背景的物業(yè)企業(yè),也在馬不停蹄地開啟擴張之路。
奇點君注意到,從物業(yè)企業(yè)上市募集的資金用途來看,用于收并購及戰(zhàn)略投資的資金比例不斷提升。2019年新上市的8家物業(yè)企業(yè)中,擬用于收并購及戰(zhàn)略投資的資金比例高達約60%~70%,這勢必將加速提升物業(yè)行業(yè)的集中度。
這一個月來,業(yè)內的并購整合明顯加速。時代鄰里收購廣州市耀城物業(yè),新增在管面積243萬平米,主要管理供電系統(tǒng)單位物業(yè);新城悅收購一家以商辦為主的物管公司,進入商辦領域,并獲取522萬平米的在管面積;奧園健康收購寧波宏建物業(yè),獲取合約面積241.3萬平米。
財經地產人士嚴躍進表示,上市物管公司現金充足,并且有品牌和管理優(yōu)勢,通過收并購不斷擴大在管面積以及拓展在管物業(yè)的多樣性!爱吘,規(guī)模是物業(yè)公司業(yè)績營收的基石,通過各大公司在管面積與營業(yè)收入的變化趨勢來看,兩者基本成正比!
因此,完成上市并不是物業(yè)公司“千秋大業(yè)”的終點,而是要通過規(guī)模擴張爭取更多市場份額,才是保證業(yè)績以及股票價格的重點。
然而,穩(wěn)坐行業(yè)頭把交椅的萬科物業(yè)、龍湖物業(yè)卻選擇了按兵不動,暫時沒有上市動作。盡管屢屢有IPO的傳聞傳出,但郁亮始終堅定:“沒有千億市值,不會上市!鄙勖鲿砸苍诙鄠公開場合表示,暫時不會考慮將龍湖智慧服務分拆上市。
嚴躍進認為,各物管公司定位和發(fā)展目標不同,有些上市是為了強化自身融資能力。而對于一些不缺錢的優(yōu)質物業(yè)公司來說,如果上市,將面臨業(yè)績、估值、財務披露等多方影響,所以有些企業(yè)并不積極。
業(yè)內普遍認為,上市后物業(yè)公司的運作將變得更加透明和規(guī)范,但如何贏得資本市場的認可,從而大幅拓寬融資渠道、進一步降低融資成本才是關鍵所在。
資本向好下的行業(yè)焦慮
“物管行業(yè)的集中度與房地產行業(yè)集中度相比,還存在較大的整合空間!秉S立沖表示,相比以資源為王、資金驅動的地產公司而言,絕大部分上市物管企業(yè)籌集的資金并不能持續(xù)有效助推公司規(guī)模的擴張。
換言之,收并購只能是輔助作用,并不能夠成為主線。“物管公司本身具備一定的規(guī);A,并在業(yè)務層面形成協(xié)同效應,才意味著更容易實現有機增長!
所以,一面通過并購增加在管面積,一面延伸產業(yè)鏈條,創(chuàng)造新業(yè)務增長點,成為了多數物管公司的必然選擇。
比如,綠城服務和碧桂園服務的多項計劃都納入了科技互聯(lián)網思維,人工智能和物聯(lián)網是其發(fā)展中的兩大高頻詞。綠城服務開發(fā)的“幸福綠城”APP正將生鮮消費作為切入點,連接起供應、倉配和業(yè)主用戶三端,以較低的獲客成本,獲得社區(qū)零售這一盈利增長點。
不過,多元化業(yè)務普遍還在探索發(fā)展中,目前呈現的盈利成色還有待提升。與業(yè)主關系更密切的社區(qū)增值服務,在保利物業(yè)、雅生活、碧桂園服務、時代鄰里中的2019年營收占比分別為19.35%、9.5%、9%、7.32%。
對此,嚴躍進建議道,“物業(yè)公司需要駕馭業(yè)主‘最后100米’的兩種能力,一是洞察與連接業(yè)主的服務能力;二是撬動社區(qū)服務鏈體系的組織能力。此外,要升級中國物業(yè)智慧服務,關注并探索快速發(fā)展催生新科技、新模式帶來的重要契機,轉型為創(chuàng)造人們美好生活服務的高科技綜合性企業(yè)!
更為重要的一點是,物業(yè)管理行業(yè)是存量與增量并存的巨大市場。中指院數據顯示,預計到2025年商品住宅銷售面積累計238億平方米,按照百強企業(yè)住宅物業(yè)費計算,整體市場規(guī)模9054.48億元。到2025年中國社區(qū)增值服務市場容量預計達1.80萬億元。
在這個巨大的藍海市場中,物業(yè)管理可以結合多元業(yè)態(tài)類型講好故事,對于物管行業(yè)而言,在波瀾壯闊的2019年后,2020年同樣不是一個平凡的年份。
來 源:鳳凰網
編 輯:liuy