雖然已踏進初夏五月，但對于經(jīng)歷新冠疫情的上海萬科來說仍然乍暖還寒。

　　其在上海備受關(guān)注中興路一號項目認(rèn)籌遇冷。據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，4月30日，融信萬科中興路一號項目正式獲發(fā)預(yù)售許可證并開啟認(rèn)籌。此次首批推出229套房源，戶型面積從50平方米至210平方米，主力戶型為100平方米的兩房，銷售均價約12.98萬元/平方米，認(rèn)籌金為50萬元。

　　5月5日，中興路一號項目首批房源認(rèn)籌結(jié)束，萬科方面并未公布認(rèn)籌數(shù)量，但據(jù)一些在場人士透露，“五一”假期這幾天的認(rèn)籌現(xiàn)場并不理想，與此前開盤的上海其他碧云尊邸、濱江凱旋門等豪宅項目幾乎清盤的盛況形成了鮮明對比。

　　入市、認(rèn)籌遇冷

　　作為全國樓面單價紀(jì)錄保持者的融信萬科中興路一號項目，12.98萬元/平方米的入市價格無疑是眾人關(guān)注的焦點。

　　遙想萬科入主中興路項目之初，未來項目售價超過15萬元/平方米幾乎成為業(yè)界的共識。甚至有分析認(rèn)為“項目售價毫無疑問將超過18萬/平方米，將為上海樓市增加一把火”。

　　然而，自2016年底起，上海房地產(chǎn)市場開始施行了限購、限價等多重嚴(yán)格調(diào)控，售價超過15萬/平方米已然不現(xiàn)實。

　　針對12.98萬/平方米的預(yù)售價格，上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦認(rèn)為，上述價格其實并不低，綠地董家渡項目首批房源均價為13.8萬元/平方米，相比之下中興路一號項目地段含金量不及人家，即便想要提高預(yù)售價格，空間也不大。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，靜安中興路項目凈用地面積約3.1萬平方米，容積率3.5，計容積率建筑面積約11萬平方米。包括將近1.1萬平方米的商業(yè)以及9.89萬平方米的住宅，其中住宅可售部分的建面為7.7萬平方米，自持1.41萬平方米，其余將配建物業(yè)管理用房、保障房等。

　　經(jīng)推算，中興路地塊的可售部分實際樓板價達(dá)到14.59萬元/平方米，毫無疑問開發(fā)商將在這出“面粉比面包貴”的戲碼中倍感煎熬。

　　有市場人士提出，由于市場對自持部分的估值仍沒有一個公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，并且中興路一號后續(xù)房源的售價也不確定，因此無法給出一個虧損的具體數(shù)字。

　　現(xiàn)在，遇冷已經(jīng)是不可避免的事實，但對于中興路一號這種標(biāo)桿型項目來說，當(dāng)初如何打響新盤入市 “第一炮”的考量尤為重要，為此萬科請來了世界著名建筑大師羅杰斯擔(dān)綱項目設(shè)計。

　　據(jù)悉，羅杰斯是建筑界的諾貝爾獎之稱的普利茲克獎獲得者。倫敦千年穹頂、全球最貴公寓倫敦海德公園一號、巴黎蓬皮杜藝術(shù)中心等聞名世界的地標(biāo)建筑均為羅杰斯的著名作品，而中興路一號則是羅杰斯為數(shù)不多的住宅作品之一。

　　但現(xiàn)在即使有大師操刀、中興路一號的認(rèn)籌現(xiàn)場仍然難達(dá)理想。盧文曦指出，來自豪宅市場的橫向競爭，是此次中興路一號所面對的主要壓力。他表示：“董家渡項目能看到江景的，周邊有后續(xù)改造的空間。而中興路一號項目附近多以老舊小區(qū)為主，周邊基本上已經(jīng)是定型了。”

　　而據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，融信萬科中興路一號12.98萬元/平方米的銷售均價超過九龍倉靜安一號，成為靜安區(qū)有史以來預(yù)售證均價最高的樓盤。同時，還超過嘉御庭、陸家嘴壹號院、外灘壹號院等市中心熱門樓盤，成為全上海預(yù)售證均價最高的樓盤之一。

　　萬科的靜安理想

　　2016年是房地產(chǎn)市場最火熱的年份之一。

　　2016年8月17日，“地王收割機”稱號的融信力克萬科、仁恒等18家房企，以總價110.1億拿下上海靜安中興社區(qū)宅地，較起始總價46億元溢價139%，樓面價超過10萬/平方米，另需自持15%住宅、無償建造5%保障房并自持全部商業(yè)。同時，可售部分實際樓板價145896元/平方米，刷新了全國樓板價地王紀(jì)錄。

　　在市場對于融信操盤和資金能力的質(zhì)疑聲中，“救兵”出現(xiàn)了。同年12月2日，萬科在公告中透露了以53.95億元的代價入股靜安項目的消息，在這個項目中萬科持有49%的權(quán)益。此后，萬科走到臺前，成為真正的操盤方。

　　對于萬科進入的緣由，盧文曦認(rèn)為，入股地王項目更多是可能是為周邊的萬科翡翠雅賓利項目做鋪墊。旁邊有了標(biāo)桿項目的加持，雅賓利項目的價格可以獲得較大的提升。

　　他指出，“萬科當(dāng)時應(yīng)該做好了“以時間換空間”的準(zhǔn)備，不過，現(xiàn)在來看的話，這個空間是很難去換出來�！�

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，翡翠雅賓利是萬科高端系列的代表作之一。自萬科入主中興路一號后，確實對雅賓利項目的新房和二手房價格都有促進作用。

　　該項目由萬科從上置集團手中收購而來，總代價為10.2億元，項目中的權(quán)益占60%。項目凈用地面積約13.4萬平方米，容積率約2.5，計容積率建筑面積約35萬平方米。

　　在交易完成后，萬科成為了項目的操盤方，案名也從過去的綠洲雅賓利更名為萬科翡翠雅賓利。而相比于入股中興路項目的代價來看，雅賓利項目的土地成本可謂低廉。

　　此前，上海資深地產(chǎn)專家薛建雄曾分析：“如果算這兩個項目的總賬，雅賓利項目對成本其實有平衡，而且中興路一號對售價有帶動作用，萬科可能比其他開發(fā)商更合適入股這個項目。況且項目周邊的配套其實不是很好，是舊改區(qū)域，別人不敢做，但基于翡翠雅賓利良好的市場表現(xiàn)，所以萬科才敢入股。”

　　如果把時光拉回至2016年萬科收購發(fā)生的當(dāng)時，與融信的交易未嘗不是一門“好生意”。然而，隨著限價等政策出臺、樓市熱浪褪去，原本看似平穩(wěn)的天平，出現(xiàn)了失衡。

　　不過，有熟悉上海萬科的有關(guān)人士向觀點地產(chǎn)新媒體透露，萬科此前針對中興路片區(qū)的舊改制定了一個“靜安中興城五年計劃”。中興路一號只是其中的一個住宅項目，等到未來舊改完成，該區(qū)塊能級將獲得提升。

　　根據(jù)規(guī)劃，翡翠雅賓利1-4期、中興綠地也都是“中興城五年計劃”的重要組成部分，將聯(lián)動萬科參與修復(fù)商務(wù)印書館第五印刷所，更新區(qū)域界面及配套，未來五年計劃將中興城片區(qū)打造成集社區(qū)場所、藝術(shù)場所相呼應(yīng)的美好生活共同體。

　　來 源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong