月13日，穆迪確認(rèn)大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司(Dalian Wanda Commercial Management Group Co., Ltd.，簡(jiǎn)稱“萬達(dá)商業(yè)”)“ Ba1”企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR）；萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn) (香港) 有限公司(Wanda Commercial Properties (HK) Co. Limited，簡(jiǎn)稱“萬達(dá)香港”)“ Ba3” CFR；以及萬達(dá)地產(chǎn)海外有限公司(Wanda Properties Overseas Limited，簡(jiǎn)稱“萬達(dá)地產(chǎn)海外”)和Wanda Properties International Co. Limited(簡(jiǎn)稱“Wanda Properties International”)發(fā)行的債券“Ba3”級(jí)高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)。

　　上述公司的相關(guān)展望都維持“穩(wěn)定”。

　　據(jù)了解，萬達(dá)地產(chǎn)海外和Wanda Properties International均為萬達(dá)香港的全資子公司。受評(píng)債券均由萬達(dá)香港提供擔(dān)保，并由萬達(dá)商業(yè)、萬達(dá)香港和債券受托人之間的股權(quán)購買承諾協(xié)議和維好協(xié)議作為支持。

　　評(píng)級(jí)理據(jù)

　　穆迪高級(jí)副總裁Kaven Tsang表示：“萬達(dá)商業(yè)的‘Ba1’CFR反映了其在中國(guó)開發(fā)和管理商業(yè)地產(chǎn)的強(qiáng)大品牌和業(yè)績(jī)記錄，以及在出售住宅開發(fā)業(yè)務(wù)后改善了業(yè)務(wù)狀況�！�

　　穆迪首席分析師Tsang補(bǔ)充稱，“評(píng)級(jí)還考慮到其可觀的經(jīng)常性租金收入和強(qiáng)勁的現(xiàn)金狀況，上述優(yōu)勢(shì)緩和了其總債務(wù)杠桿率高企所帶來的風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)低線城市的敞口，以及在零售條件充滿挑戰(zhàn)和經(jīng)濟(jì)放緩的情況下擴(kuò)張計(jì)劃的執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)�！�

　　雖然由于新冠肺炎爆發(fā)，該公司的租金和管理費(fèi)收入在2020年將比2019年有所下降，但隨著業(yè)務(wù)中斷的消退，萬達(dá)商業(yè)零售商場(chǎng)的零售額和客流量不斷恢復(fù)，該公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)應(yīng)該會(huì)逐步改善。

　　穆迪預(yù)計(jì)，在公司強(qiáng)大的零售商場(chǎng)管理和業(yè)績(jī)記錄的支持下，該公司的租金收入將在2020年下半年和2021年逐步恢復(fù)。在過去3-4年中，該公司的零售商場(chǎng)的租用率高達(dá)99%以上，平均租金穩(wěn)定在每月每平方米100-110元人民幣之間。

　　因此，穆迪預(yù)計(jì)，萬達(dá)商業(yè)的凈債務(wù)/ EBITDA的比率將在2021年恢復(fù)至約4.5倍，預(yù)計(jì)將從2019年的4.0倍增至2020年的6.5倍左右。同樣，其EBITDA/利息覆蓋率預(yù)計(jì)從2019年的3.0倍下降至2020年的2.1倍，將在2021年恢復(fù)至2.5倍-3.0倍。

　　上述預(yù)測(cè)比率繼續(xù)支持萬達(dá)商業(yè)的CFR 處于“Ba1”水平。

　　在出售住宅開發(fā)業(yè)務(wù)后，受到開發(fā)和行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)降低的推動(dòng)，該公司業(yè)務(wù)狀況改善，這將緩解該公司在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面的暫時(shí)弱勢(shì)。

　　在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的情況下，該公司對(duì)低線城市的高敞口和計(jì)劃主要在低線城市進(jìn)行擴(kuò)張，這帶來了運(yùn)營(yíng)和執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。然而，穆迪預(yù)計(jì)萬達(dá)商業(yè)擁有管理低線城市商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。該公司的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略也將減少其資金需求和與在低層城市擴(kuò)張帶來的相關(guān)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　　萬達(dá)商業(yè)的“Ba1”CFR也受到其私營(yíng)企業(yè)狀況的限制。然而，該公司的獨(dú)立董事和聲譽(yù)良好的股東（如騰訊控股有限公司(Tencent Holdings Limited，簡(jiǎn)稱“騰訊控股”，00700.HK，A1穩(wěn)定)和其他投資者），在一定程度上緩解了公司治理風(fēng)險(xiǎn)，上述投資者任命其代表進(jìn)入董事會(huì)，以平衡股東、債權(quán)人和其他利益相關(guān)者的利益。

　　截至2019年12月31日，萬達(dá)商業(yè)擁有657億元人民幣的現(xiàn)金儲(chǔ)備，每年350-400億元人民幣的穩(wěn)定租金收入為其提供了充足的流動(dòng)資金。穆迪預(yù)計(jì)，該公司的現(xiàn)金持有量和營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流將足以覆蓋其到期債務(wù)和未來12-18個(gè)月投資組合購物中心的承諾資本支出。

　　“穩(wěn)定”展望反映了穆迪的預(yù)期，即萬達(dá)商業(yè)將保持支持其“Ba1”CFR的財(cái)務(wù)指標(biāo)，并有足夠的現(xiàn)金資源來支持其未來12-18個(gè)月的運(yùn)營(yíng)和再融資需求。

　　確認(rèn)萬達(dá)香港的“Ba3”CFR反映了該公司的獨(dú)立信用狀況，加上基于穆迪的預(yù)期，即該公司將在需要時(shí)從其母公司萬達(dá)商業(yè)獲得支持。

　　穆迪的支持預(yù)期考慮到，萬達(dá)商業(yè)持有萬達(dá)香港100%的股權(quán)，母公司對(duì)萬達(dá)香港的完全控制權(quán)，以及萬達(dá)香港作為萬達(dá)商業(yè)離岸融資和投資的主要平臺(tái)的作用。

　　穆迪還預(yù)計(jì)，如有需要，萬達(dá)商業(yè)將保持其提供支持的能力，這反映在其“Ba1”的CFR和向萬達(dá)香港提供及時(shí)資金支持的記錄中。

　　萬達(dá)香港的獨(dú)立信用狀況反映出，鑒于其作為集團(tuán)離岸融資和海外投資的核心平臺(tái)，其規(guī)模較小、酒店業(yè)務(wù)面臨困難的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、信用指標(biāo)薄弱和股本基礎(chǔ)薄弱。該公司良好的流動(dòng)性和母公司的嚴(yán)密控制緩解了上述弱點(diǎn)。

　　萬達(dá)香港的流動(dòng)性狀況良好，且擁有大量現(xiàn)金。截至2019年底，該公司的現(xiàn)金余額約為75億元人民幣，可覆蓋同期約22億元人民幣短期債務(wù)的約3.4倍。穆迪預(yù)計(jì)，未來12-18個(gè)月內(nèi)，萬達(dá)香港將擁有足夠的流動(dòng)性資源，以滿足其運(yùn)營(yíng)和再融資需求。

　　萬達(dá)香港的“穩(wěn)定”展望主要反映了穆迪的預(yù)期，即鑒于兩家公司之間的密切聯(lián)系，萬達(dá)商業(yè)將在萬達(dá)香港面臨壓力時(shí)為其提供財(cái)務(wù)支持。

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