站在巷口，目光掠過(guò)路兩旁的攤檔，沒(méi)人能判斷出這條雜亂小巷的具體走向，只知道它會(huì)伸向眼前這個(gè)巨大迷宮的深處。迷宮的主體是幾十上百棟隨意組合在一起的村民自建房。常年累月的加蓋中，這些建筑明顯沒(méi)有章法，形狀各異，高矮不一。樓與樓的間距逼近極限，住在對(duì)面的鄰居可以隔著窗戶毫不費(fèi)力地握手致意。
雜亂的城中村
“握手樓”間的小路復(fù)雜逼仄，再精準(zhǔn)的導(dǎo)航在這里也會(huì)失靈。試探著向前走去，樓群迅速遮擋住本就不多的陽(yáng)光，頭頂僅剩的一線天也被密密麻麻纏繞的電線切割成一塊塊不規(guī)則的形狀。斑駁的墻面上貼著層層疊疊的租房小廣告，低廉的房租吸引著外來(lái)掘金的人們前赴后繼涌向這里。路面坑坑洼洼，還殘留著前天一場(chǎng)大雨后的積水。正是下班時(shí)間，前面的菜市場(chǎng)人聲鼎沸，匆忙走過(guò)的人群，路邊小攤干炒牛河的味道、水果店討價(jià)還價(jià)的聲音，混雜成滿滿的煙火氣，如潮水般撲面而來(lái)。
——這是一個(gè)平常的傍晚，是廣州上百個(gè)城中村的幾百萬(wàn)常住人口都經(jīng)歷過(guò)的尋常一幕。
“廣州是一個(gè)不知疲倦、沒(méi)有夜晚的城市。一年四季，一天二十四小時(shí)，都保持著旺盛的生命活力�！币字刑煸凇蹲x城記》中用四個(gè)字概括廣州，“生猛鮮活”。改革開(kāi)放后，數(shù)不勝數(shù)的“廣漂”南下淘金，如不知疲倦的細(xì)胞液，不斷涌入這個(gè)龐大的肌體，成就了這座城市40余年風(fēng)云變幻的進(jìn)化史。
從改革開(kāi)放初期市區(qū)面積不足50平方公里，到如今的7000余平方公里，廣州突飛猛進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，既為龐大的農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)提供了機(jī)會(huì)，客觀上也讓“城市包圍農(nóng)村”，造就了如今“城中村”林立的局面和一系列問(wèn)題。
廣州楊箕村舊貌
“城中有村，村中有城，村外現(xiàn)代化，村內(nèi)臟亂差”，這是廣州城中村的真實(shí)寫照。城中村內(nèi)往往采光通風(fēng)差，缺少公共綠地，道路建設(shè)、供水供電、垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施不完善，在居住和治安管理上都存在巨大隱患，與廣州城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)空間發(fā)展極不協(xié)調(diào)。
2009年，國(guó)土資源部與廣東省政府簽署關(guān)于共同建設(shè)節(jié)約集約用地試點(diǎn)示范省合作協(xié)議．在全國(guó)率先開(kāi)展城市“三舊”改造試點(diǎn)，把“舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊”改造成“新城市、新產(chǎn)業(yè)、新社區(qū)”�？v觀廣州多年的舊改實(shí)踐，富力集團(tuán)是一家避不開(kāi)的企業(yè)。
“舊改之王”
長(zhǎng)期以來(lái)，廣州都是珠三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量增速最快的城市。在制造業(yè)崛起、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)不斷升級(jí)的過(guò)程中，大量計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的老舊廠房被廢棄。1994年，富力集團(tuán)介入廣州荔灣區(qū)嘉邦化工廠舊改項(xiàng)目，開(kāi)啟了舊廠改造之路。
廣州某舊廠原貌
“從那時(shí)起，富力就開(kāi)始培養(yǎng)自己的舊改基因�！备涣瘓F(tuán)副總經(jīng)理兼城市更新集團(tuán)董事長(zhǎng)兼廣州公司董事長(zhǎng)肖明說(shuō)。上世紀(jì)90年代，富力集團(tuán)先后參與改造了包括鋼材廠、硫酸廠在內(nèi)的10余座舊廠改造。當(dāng)?shù)厝诵ΨQ，“廣州每一根煙囪的倒下，都有富力的一份功勞”。
每座舊廠房倒下，都有一棟嶄新的住宅樓或者高級(jí)商業(yè)住宅區(qū)拔地而起。新千年伊始，富力地產(chǎn)在廣州完成了富力新居、富力廣場(chǎng)等10個(gè)大型舊改項(xiàng)目，總面積超過(guò)250萬(wàn)平方米，積累了豐富的舊改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。
廣州楊箕村改造后
不得不說(shuō)，富力地產(chǎn)的舊改積累具有先見(jiàn)之明。
進(jìn)入新世紀(jì)，中國(guó)在經(jīng)歷了40年的高速發(fā)展后，土地資源供給已到瓶頸，土地成本大幅抬升，地方政府也不得不面對(duì)巨大的收儲(chǔ)成本。
就拿珠三角來(lái)說(shuō)，多個(gè)城市的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度均已處于高位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳、東莞、中山、佛山及珠海5個(gè)城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已超過(guò)30%。廣州主城區(qū)的土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度則已超過(guò)48.9%，越秀區(qū)更是超過(guò)90%。
今年6月，國(guó)務(wù)院部署推進(jìn)“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”，
推動(dòng)建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。會(huì)議提到，老舊小區(qū)改造需要資金量巨大，既需要政府投資，也需要社會(huì)力量參與，所以也能起到穩(wěn)投資的作用。由此，城市綜合改造及更新具有了新的含義。
“廣州市政府在2017年、2018年陸續(xù)出臺(tái)了很多文件，來(lái)支持推動(dòng)三舊改造�！毙っ鹘榻B到，富力早期就參與城改，當(dāng)時(shí)在知道這個(gè)信號(hào)以后，就進(jìn)一步加快了舊村改造業(yè)務(wù)的步伐。
2019年4月，廣州市政府發(fā)布《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》，再次就深入推進(jìn)三舊改造、加速城市更新給出新意見(jiàn)。同期，富力集團(tuán)旗下城市更新集團(tuán)正式成立，擬通過(guò)集團(tuán)化改革，續(xù)寫昔日“舊改之王”新的成績(jī)單。
富力城市更新集團(tuán)成立
“我們發(fā)現(xiàn)，以集團(tuán)原來(lái)的那套模式來(lái)推，確實(shí)存在很多障礙，沒(méi)有那么順暢。”肖明指出，原本的業(yè)務(wù)模式在上下銜接和人才儲(chǔ)備上都存在一定不便。為了打通城市更新各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，富力集團(tuán)進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，以適應(yīng)未來(lái)廣州三舊改造進(jìn)展。
從全國(guó)范圍來(lái)看，當(dāng)下土地財(cái)政收緊，從存量土地里提效益成為城市發(fā)展重要的基調(diào)。對(duì)于廣大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，企業(yè)的持續(xù)發(fā)展需要成本合理的充足土地儲(chǔ)備作為支撐。在這樣的大環(huán)境下，三舊改造可以說(shuō)是在土地資源約束條件下的一種政策創(chuàng)新。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也成為未來(lái)一種主要的發(fā)展模式。在這方面，富力集團(tuán)棋快一步。
這一點(diǎn)，富力集團(tuán)筆村舊村改造項(xiàng)目負(fù)責(zé)人張雷深有體會(huì)。
“目前村民簽約率已經(jīng)超過(guò)90%了，進(jìn)展還是比較順利的�！睆埨椎霓k公室就設(shè)在筆村項(xiàng)目工地的施工指揮部。窗外機(jī)聲隆隆、塵煙漫起，從樓頂可以俯瞰整個(gè)工程進(jìn)度。
廣州筆村原貌
據(jù)了解，筆村舊村改造項(xiàng)目采用政府主導(dǎo)，村集體經(jīng)濟(jì)組織自主改造，并引入富力地產(chǎn)參與改造開(kāi)發(fā)。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目總用地面積61.25公頃，總建筑面積177.37萬(wàn)平方米。
“前期工作順利開(kāi)展和補(bǔ)償方案到位是分不開(kāi)的�！睆埨捉榻B，補(bǔ)償方案以居民實(shí)際建筑面積為準(zhǔn)，除了回遷房安置，以30元一平方米的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放臨遷費(fèi)。他強(qiáng)調(diào)，和其他企業(yè)不同的是，以安置房四年的建設(shè)期來(lái)算，富力集團(tuán)會(huì)一次性發(fā)放多期臨遷費(fèi)，相比一些企業(yè)一個(gè)季度發(fā)一次的做法，這樣的補(bǔ)償方案對(duì)村民來(lái)說(shuō)具有更大的保障意義。
安土重遷是根植于中國(guó)人內(nèi)心深處的情結(jié)。對(duì)于工程建設(shè)期間以及回遷前村里老人的安置也是筆村項(xiàng)目組關(guān)心的問(wèn)題。為了照顧不便臨時(shí)安置的老人，富力集團(tuán)專門開(kāi)辟出一塊區(qū)域作為老人的臨時(shí)安置區(qū)。
“有些老人不想跟小孩搬出村去住，我們?cè)诘谝黄诠こ痰臅r(shí)候，就集中建設(shè)了臨時(shí)安置房，所有的家電都配齊，空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)、安全監(jiān)控等，然后免費(fèi)進(jìn)行送餐服務(wù)。”張雷說(shuō)。
筆村改造效果圖
在肖明看來(lái)，這樣的舉措不是一時(shí)之舉�！皬�1994年富力成立到現(xiàn)在，廣州城市面貌發(fā)生了天翻地覆的變化，公司也隨著成長(zhǎng)一步步地回饋社會(huì)。居住環(huán)境優(yōu)美，出行便利，生活互助，是所有人對(duì)美好生活的向往。富力希望把這種生活帶給大家。”
于他而言，一家企業(yè)的責(zé)任價(jià)值當(dāng)然遠(yuǎn)不止這些，更多的是助力城市和社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。
秉承傳統(tǒng)，發(fā)力灣區(qū)
早在2015年，廣州就成立了全國(guó)首家城市更新局，并出臺(tái)了《廣州市城市更新辦法》和三個(gè)配套文件，開(kāi)創(chuàng)了國(guó)家中心城市以更新改造推進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展的新路徑。
對(duì)于城市更新來(lái)說(shuō)，最重要的任務(wù)不僅是盤活低效的存量建設(shè)用地，關(guān)鍵還要在保障村民利益的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)多方共贏。對(duì)于富力集團(tuán)來(lái)說(shuō)，堅(jiān)持政府、村集體、村民和企業(yè)四方共贏的原則，才能真正落實(shí)企業(yè)的價(jià)值觀。
“城中村改造的一個(gè)關(guān)鍵，就是教育質(zhì)量的提升�！毙っ髦赋�，各地改造需求不一，村民的意愿也不盡相同，但是對(duì)于教育的改造一直是重中之重，“目前我們引入廣大附中、廣外等名校資源，徹底改變?cè)瓉?lái)村里的教學(xué)質(zhì)量，這也是我們城市美好生活運(yùn)營(yíng)商的一個(gè)體現(xiàn)。”
教育是推動(dòng)高素質(zhì)人口聚焦和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵，而人口聚集和產(chǎn)業(yè)更新是促進(jìn)城市發(fā)展的兩大主導(dǎo)因素。
筆村改造效果圖
“像廣州這樣的大灣區(qū)城市，城市更新項(xiàng)目不單純是建筑物的拆舊建新，更重要的是通過(guò)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展�！毙っ髡J(rèn)為，廣州的灣區(qū)優(yōu)勢(shì)是未來(lái)進(jìn)一步發(fā)力的基礎(chǔ)，其中關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)落地。
在他看來(lái)，當(dāng)下，無(wú)論是政策上還是實(shí)際需求上，產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和升級(jí)是廣州推進(jìn)三舊改造項(xiàng)目的主要驅(qū)動(dòng)力。如何保障舊改項(xiàng)目在改造后的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是富力面臨的一大課題。
“富力在過(guò)去二十多年來(lái)一直堅(jiān)持多元發(fā)展的戰(zhàn)略，已經(jīng)成為國(guó)內(nèi)最具產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的大型綜合性房企。這就保障了在舊改項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，可以在前期就切實(shí)地做好產(chǎn)業(yè)配套規(guī)劃�！毙っ鞅硎�，在產(chǎn)業(yè)配套的基礎(chǔ)上，富力集團(tuán)將繼續(xù)秉承傳統(tǒng)，在推動(dòng)城市更新業(yè)務(wù)的同時(shí)，輸出企業(yè)的責(zé)任價(jià)值。
來(lái) 源：中國(guó)新聞周刊
編 輯：liuy
