在今年的前6個月中，從疫情期間的偃旗息鼓，到復(fù)工后的快速升溫，房企們的拿地?zé)崆殡S著疫情的走向呈現(xiàn)出先抑后揚(yáng)的態(tài)勢。
據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的6月，房企們的拿地?zé)崆樵俣然厣渲?家房企單月投資額均超過了150億元。在這其中，不算意外的出現(xiàn)了中海地產(chǎn)（HK：00688）的名字，而這已是其連續(xù)第二個月投資額超過150億元。在過去的兩個月中，中海地產(chǎn)單月拿地金額分別為183億元、179億元，接連在廣州、佛山、武漢、長沙、蘇州等諸多城市落子。
連續(xù)兩月的積極拿地布局，使得中海地產(chǎn)在中指院拿地投資榜單的排名節(jié)節(jié)上行，在此背后展現(xiàn)的，無疑是企業(yè)對于土地資源的強(qiáng)烈渴望。
大華“攪局”，武漢拿地現(xiàn)小插曲
6月份中海179億元土地投資的重心，壓在了最后一天。
在上半年的收官之日，經(jīng)歷一次延期的武漢歸元二期兩宗打包地塊，如業(yè)界預(yù)料中的落入中海囊中。憑借著兩宗合計(jì)144.2億元總價(jià)的靚地，中海一舉包攬了月內(nèi)土拍總價(jià)榜單中TOP5中的兩席。
作為武漢老商業(yè)區(qū)的核心，這兩宗地塊無疑有著極佳的區(qū)位優(yōu)勢。中海本次競得兩宗地塊位于漢陽區(qū)漢陽大道以南，攔江路以北，鸚鵡大道以東，濱江大道以西，合計(jì)土地面積175780平方米，建筑面積約99萬平方米。
如同3年前遠(yuǎn)洋集團(tuán)以150億元競得的武漢歸元地塊一樣，本次中海所競地塊也包含著諸多業(yè)態(tài)，據(jù)悉，在規(guī)劃內(nèi)，地塊內(nèi)商業(yè)與住宅比例約為3：7，其中，在商業(yè)部分中包含一座10萬平方米以上的購物中心以及三座勾勒出漢水邊“天際線”的寫字樓。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，遠(yuǎn)洋集團(tuán)一期開發(fā)無疑為歸元里地塊增色不少，歸元板塊作為曾經(jīng)武漢的洼地之一如今已經(jīng)受到越來越多的認(rèn)可，作為后入者，中海將與遠(yuǎn)洋共同享受區(qū)域未來成長的紅利。
值得一提的是，在中海的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)中，住宅地產(chǎn)開發(fā)被稱之為今天的業(yè)務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營被稱之為明天的業(yè)務(wù)，而獲取這個承載 “今天”與“明天”的大盤地塊的過程卻出現(xiàn)一段小插曲。
根據(jù)公開信息顯示，本次土拍條件極為苛刻，除極高的商業(yè)比例以及高達(dá)132億元的總起拍價(jià)讓諸多市場參與者望而卻步外，還包含其他出讓條件，其中就包括產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求“2019年《財(cái)富》排行榜世界500強(qiáng)前50強(qiáng)企業(yè)或其控股子公司入駐、該企業(yè)商業(yè)品牌須被2019年中房協(xié)評定為‘商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營30強(qiáng)’企業(yè)”。
在業(yè)內(nèi)人士看來，對于母公司為中建集團(tuán)的中海地產(chǎn)來說，這無疑是一幅為其定制的地塊。不過，在競拍環(huán)節(jié)中，大華集團(tuán)的出手成為歸元地塊土拍的一個小意外。在與大華集團(tuán)數(shù)輪的競價(jià)之中，中海地產(chǎn)雖然最終如償所愿，但土地成本卻增加了12.2億元，相對應(yīng)的兩宗地塊的樓面價(jià)亦分別增長至14620元、14398元。
從周邊項(xiàng)目來看，在6月14日遠(yuǎn)洋東方境世界觀加推部分均價(jià)約為25760元，這其中包含了3500元每平方米的精裝價(jià)格。
對標(biāo)中海地產(chǎn)近年來的利潤率，以目前的市場價(jià)格項(xiàng)目盈利空間并不算大，而大華集團(tuán)的出手競爭無疑使得項(xiàng)目的利潤率進(jìn)一步壓縮。
有業(yè)內(nèi)人士對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，雖然可以通過精裝交付等方式改善項(xiàng)目的利潤，但更多的還是需要后期項(xiàng)目開發(fā)所帶動，更完善的配套設(shè)施獲得板塊整體溢價(jià)提升。
514億元拿地背后的擴(kuò)張欲望
在略有波瀾的收獲了歸元二期地塊后，中海上半年的拿地投資額被定格在514億元，在中指院上半年拿地榜中摘得榜眼。
而與2019年同期的441億元相比，今年上半年中海地產(chǎn)的拿地投資亦實(shí)現(xiàn)了17.68%的同比增幅，這個成績使得中海地產(chǎn)成為上半年銷售TOP10中，僅有的3家拿地投資增長的頭部房企之一。
雖然已成為佼佼者，但這個增速對于中海地產(chǎn)的既定目標(biāo)來說并不快，根據(jù)規(guī)劃，在今年中海將拿地權(quán)益預(yù)算定為1400億元，同比增長23%。這也意味著，在下半年中海地產(chǎn)拿地節(jié)奏還將保持甚至進(jìn)一步加快。
事實(shí)上，在上半年，中海地產(chǎn)的土地的強(qiáng)烈渴望便已展現(xiàn)無遺。在大手筆的投資布局背后，根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，中海地產(chǎn)在上半年的重點(diǎn)監(jiān)測城市參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)超過80次，僅次于同樣在土地市場上收獲頗豐的金地集團(tuán)（SH:600383）。
有觀點(diǎn)認(rèn)為，上半年中海拿地加速與市場推地的節(jié)奏不無關(guān)系，二季度以來，諸多一二線城市推出的優(yōu)質(zhì)地塊，顯然無疑很符合中海地產(chǎn)長期深耕一二線的口味。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年一二線城市總體供應(yīng)量同比增長，其中，二線城市供應(yīng)22903.5萬平方米，同比小幅下降1.2%，但一線城市供應(yīng)量則同比增長60.3%至2125.4萬平方米。
而在供應(yīng)因素之余，管理層的變化或也是中海加大了布局力度的原因之一，在2月份，以張智超晉升任行政總裁為標(biāo)志，多位年輕高管成為中海地產(chǎn)的核心。就此，中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦便對藍(lán)鯨房產(chǎn)表示，隨著更多“少壯派”在企業(yè)擔(dān)當(dāng)重要職位，勢必會增加企業(yè)的活力與沖勁。
在管理團(tuán)隊(duì)年輕化的背景下，中海地產(chǎn)也開始尋找實(shí)現(xiàn)自身規(guī)模突破的新路徑。例如，在今年3月中海地產(chǎn)便發(fā)布了2020尋地合作計(jì)劃，而這份以“共贏”為主基調(diào)的計(jì)劃無遺改變了中海近幾年建立的高冷形象。在尋地合作之外，中海亦在上半年通過增資等途徑適當(dāng)降低自身的權(quán)益，例如，今年5月，中海地產(chǎn)便計(jì)劃為武漢項(xiàng)目等附屬公司增資引進(jìn)合作方，為加大布局積攢更多籌碼。
“這是市場環(huán)境造就的一個結(jié)果�！痹诒R文曦看來，在行業(yè)整體向規(guī)�？繑n的大背景下，需要有條件的企業(yè)更多從多種渠道拿地、嘗試更多種的項(xiàng)目，而管理團(tuán)隊(duì)的年輕化則是對這個變化過程的催化。
在今年上半年，中海地產(chǎn)取得了操盤金額1609.8億元的成績，并以此超越了綠地控股在榜單坐穩(wěn)了第六名的位置，在不斷加大的投資力度下，中海的未來又將坐在哪一把交椅之上？
來 源：藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)
編 輯：chenhong
