近年來，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，或尋找新的業(yè)務增長點，或借助產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)去發(fā)展其住宅業(yè)務，但卻較少能成功地把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務做到規(guī)�；腕w系化。在此困境中，傳統(tǒng)房企該如何升級自身，找到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的突圍之路？
第一太平戴維斯作為全球領先的房地產(chǎn)服務商，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面擁有豐富的專業(yè)經(jīng)驗及資源優(yōu)勢。結合過往的研究，深圳產(chǎn)業(yè)及物流地產(chǎn)部將直擊最核心的三大問題，深入解讀傳統(tǒng)房企在面對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)困境時的破局之法。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是典型的持有型物業(yè)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般是在工業(yè)/產(chǎn)業(yè)用地上建成的，在這類用地上建設開發(fā)物業(yè)，政府的政策方向是支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展、不允許分割轉讓，這就要求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營。作為典型的持有型物業(yè)，現(xiàn)金回籠的方式和速度與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)是不一樣的。
作為持有型物業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)招商運營和金融運作方面都有較高的要求。一些傳統(tǒng)的住宅房企以快周轉的思路來做這個業(yè)務，遇到發(fā)展的瓶頸是正常的，而且也難以把這個業(yè)務做大做強。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存在招商和退出兩大難題
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖然經(jīng)過多年的發(fā)展，但一直存在兩大難題難以解決。
難題一：產(chǎn)業(yè)客戶的招商運營難題
由于產(chǎn)業(yè)類客戶具有多樣且分散、決策周期長、價格敏感等特征，想建立具有優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)招商運營能力并不是件容易的事情，而傳統(tǒng)房企更是缺乏產(chǎn)業(yè)類客戶的招商運營能力。
難題二：過去產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)缺乏退出機制
沒有良好的退出機制，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有資產(chǎn)將會沉淀大量的資金，實現(xiàn)資金滾動的難度較大，很難把規(guī)模做大。當然，隨著國內(nèi)公募REITs的放開，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的退出問題或將得以解決。
如何做？
進行深入研究，構建競爭優(yōu)勢
合理定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務
在布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務之前，傳統(tǒng)房企有必要深入研究，合理定位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務。明確該板塊在企業(yè)整體發(fā)展層面充當?shù)慕巧�，平衡與原有主要業(yè)務的關系。
如果不打算把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為主導業(yè)務之一并定位為新的業(yè)務營收增長點的話，想要做大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務是有難度的。
構建完善的投融管退體系
作為典型的持有型物業(yè)，其前期投
資大、現(xiàn)金流回籠慢，對招商運營和退出機制的要求很高。因此，傳統(tǒng)房企計劃進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之前，有必要想清楚自己的發(fā)展模式，搭建“投融管退”的體系。
構建自身的競爭優(yōu)勢
傳統(tǒng)房企在進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之后，可以利用自身現(xiàn)有的資源和業(yè)務優(yōu)勢，比如投資、資金、產(chǎn)業(yè)招商運營等方面的優(yōu)勢，打造核心競爭力。同時考慮將自身不擅長的事情交給更專業(yè)的團隊來完成，比如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務所需要的產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)業(yè)招商運營等能力都需要大量的經(jīng)驗沉淀，重新構建這方面的能力會事倍功半。
重視金融及產(chǎn)業(yè)招商運營能力
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是重投資和重運營的業(yè)務，作為持有型物業(yè)必定會導致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沉淀大量的資金。如果不具備良好的金融運作能力，持續(xù)發(fā)展必將是難以為繼的。
同時，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目進入招商運營期，招商運營能力幾乎是開發(fā)企業(yè)做好一切事情的前提，不論是融資還是退出，良好的運營期現(xiàn)金流表現(xiàn)是基礎。
在未來
租金回報良好，易受政策支持
作為持有型物業(yè)
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金回報更有優(yōu)勢
相對于寫字樓、購物中心等持有型物業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的租金回報水平表現(xiàn)更優(yōu)。良好的租金回報對于持有型物業(yè)非常重要，這對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目在經(jīng)營期融資、或者在運營穩(wěn)定期退出，都具有相當大的優(yōu)勢。因此，在傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務較難開展的情況下，如果房企有意愿且有能力去做持有型物業(yè)的話，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個不錯的選擇。
公募REITs有望解決
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)退出的難題
國內(nèi)公募REITs已經(jīng)正式推出，并且在近期已經(jīng)有9只公募REITs獲得注冊批復。從國外的經(jīng)驗來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及物流園區(qū)一向都是公募REITs主要的底層資產(chǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為持有型項目具有通過公募REITs退出的需求，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目相對較好的租金回報水平也為其發(fā)行公募REITs創(chuàng)造了必要的條件。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更受政策的支持
國家大力支持科技創(chuàng)新和制造業(yè)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以通過為科技研發(fā)、生產(chǎn)制造提供優(yōu)質(zhì)的載體空間來支持產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此更容易受到政策的支持，包括土地政策、信貸政策、產(chǎn)業(yè)支持政策等。
因此，在傳統(tǒng)住宅業(yè)務發(fā)展受限的情況下，相對其他類型的持有型物業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有更多的發(fā)展優(yōu)勢，在未來也具有更好的發(fā)展機會。
來 源：第一太平戴維斯
編 輯：liuy
