2022年8月4日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)布2022年中期業(yè)績公告。公告顯示，2022年上半年越秀房托整體運(yùn)營保持穩(wěn)健態(tài)勢，資產(chǎn)組合優(yōu)化凸顯資產(chǎn)韌性，收入總額人民幣9.44億元，同比增長7%；整體出租率88.8%。

　　在外環(huán)境變化波動情況下，越秀房托一如既往以穩(wěn)健經(jīng)營理念和行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢，穩(wěn)大盤存量，多重舉措強(qiáng)化業(yè)戶信心，廣拓渠道深耕圈層，吸引高質(zhì)增量，同時(shí)創(chuàng)新營銷與運(yùn)營組合拳，積極賦能商戶、激活消費(fèi)、提振經(jīng)濟(jì)活力，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)、財(cái)務(wù)雙提升。

　　隨著穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤一攬子政策效果顯現(xiàn)，下半年中國經(jīng)濟(jì)有望保持持續(xù)回升態(tài)勢。越秀房托董事長、執(zhí)行董事及行政總裁林德良認(rèn)為，越秀房托堅(jiān)守廣州“大本營”，緊抓粵港澳大灣區(qū)及廣州強(qiáng)勁的發(fā)展機(jī)遇，堅(jiān)守“穩(wěn)健經(jīng)營”基本盤，持續(xù)提升運(yùn)營“硬實(shí)力”、再疊加經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢，越秀房托在2022年下半年有望持續(xù)向好，持續(xù)為基金單位持有人帶來優(yōu)質(zhì)回報(bào)。

　　資產(chǎn)組合優(yōu)化凸顯資產(chǎn)韌性收入同比上漲7%

　　寫字樓作為城市經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要載體和平臺，是城市經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”和經(jīng)濟(jì)地位的“支撐點(diǎn)”，如同磁場一般持續(xù)吸引著人流、物流和資金流，其抗風(fēng)險(xiǎn)特性在后疫情時(shí)代越加顯著。2022年上半年，在市場信心不足預(yù)期背景下，越秀房托收入逆勢上漲7%，物業(yè)估值保持424億元堅(jiān)挺水平，背后與其堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置策略，以寫字樓作為核心構(gòu)建穩(wěn)健的資產(chǎn)組合密切相關(guān)。

　　2021年12月，越秀房托收購越秀金融大廈，一躍成為期內(nèi)香港及新加坡上市房產(chǎn)基金中所持中國資產(chǎn)規(guī)模最大的REIT，并且把在大灣區(qū)核心城市廣州的資產(chǎn)比重由79%增至83%，進(jìn)一步以廣州為投資“大本營”實(shí)現(xiàn)了對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和大灣區(qū)發(fā)展紅利的前瞻性布局。而越秀金融大廈注入后的“增值”效應(yīng)，持續(xù)傳遞至今年的經(jīng)營收入表現(xiàn)中，為業(yè)績帶來新驅(qū)動。

　　從中期業(yè)績披露數(shù)據(jù)可見，寫字樓資產(chǎn)是越秀房托業(yè)績的壓艙石，2022上半年，寫字樓業(yè)態(tài)整體收入6.38億元，經(jīng)營收入同比增長37.1%，占總體收入68%。其中，越秀金融大廈成為寫字樓收入的貢獻(xiàn)“新星”，2022年上半年經(jīng)營收入達(dá)2.1億元，占基金收入22.3%，出租率維持高位運(yùn)行，達(dá)95.5%；續(xù)租率達(dá)72%，且續(xù)租租金較上一手增長7.5%，順利續(xù)約粵科資產(chǎn)、快塑網(wǎng)、易聯(lián)支付等重點(diǎn)租戶，充分顯示其超越同業(yè)的市場認(rèn)可度，也印證著越秀房托資產(chǎn)組合優(yōu)化效果兌現(xiàn)。

　　同時(shí)，面對整體供大于求、競爭日趨激烈的市場，越秀房托發(fā)揮管理人主動管理優(yōu)勢，積極應(yīng)對市場需求變化，提速產(chǎn)品改造，提升核心業(yè)態(tài)能級，在續(xù)租率、去化率、平均房價(jià)、租金單價(jià)等多業(yè)態(tài)核心指標(biāo)上表現(xiàn)良好，保持領(lǐng)先優(yōu)勢。

　　酒店公寓業(yè)態(tài)通過精準(zhǔn)客戶營銷克服疫情不利影響，實(shí)現(xiàn)了平均房價(jià)及RevPAR均超市場平均水平的亮眼成績。廣州四季酒店上半年平均房價(jià)1558元/間/晚，高于競爭群酒店10.7%，RevPAR高于競爭群酒店3.3%；廣州國際金融中心（以下簡稱：廣州IFC）雅詩閣服務(wù)公寓上半年平均房價(jià)995元/間/晚，高于競爭群公寓16.2%，RevPAR高于競爭群公寓53.2%。

　　零售商場部分，上半年管理人積極推動多個(gè)知名品牌落地，租金單價(jià)持續(xù)上升。上半年續(xù)租租金同比增長8.9%；期末租金單價(jià)方面，廣州IFC國金天地期末租金單價(jià)165元/月/平方米，同比增長4.6%；VT101維多利廣場期末租金單價(jià)208元/月/平方米，同比增長13.9%。

　　從這張上半年答卷來看，越秀房托正通過“產(chǎn)品力”與“運(yùn)營力”并駕齊驅(qū)，在不確定的市場環(huán)境中，發(fā)掘確定的經(jīng)營優(yōu)勢和紅利。

　　運(yùn)營“守與攻”：布局增長第二曲線

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，二季度中國經(jīng)濟(jì)頂住壓力實(shí)現(xiàn)正增長，上半年GDP同比增長2.5%，上半年中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體上呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢。中國經(jīng)濟(jì)在創(chuàng)新驅(qū)動、高質(zhì)量發(fā)展、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、消費(fèi)模式創(chuàng)新等關(guān)鍵詞下，依舊保持強(qiáng)大的內(nèi)生驅(qū)動力與韌性。

　　2022上半年，越秀房托在綜合業(yè)態(tài)運(yùn)營上，同樣以強(qiáng)大的內(nèi)生驅(qū)動力，通過“建平臺、強(qiáng)創(chuàng)新、搶窗口”，布局增長第二曲線，并以穩(wěn)健、積極的攻守策略賦能經(jīng)營。

　　在疫情刺激、政策支持、宏觀調(diào)控等因素作用下，上半年國內(nèi)寫字樓租賃市場普遍需求保守，生物醫(yī)藥、先進(jìn)制造業(yè)、AI及數(shù)字經(jīng)濟(jì)行業(yè)需求逐漸興起。迎合新興產(chǎn)業(yè)租賃新需求，越秀房托提速寫字樓產(chǎn)品改造，增加小戶型、拎包入住產(chǎn)品，匹配市場主流需求，通過“輕定制+邊改造邊預(yù)租”方式，縮短去化周期，提升產(chǎn)品力。

　　同時(shí)，招商思路以“穩(wěn)存量與拓增量”為核心，通過主動挖掘樓內(nèi)擴(kuò)租意向及靈活單元置換客戶，靈活約談續(xù)約租戶，廣州地區(qū)寫字樓業(yè)態(tài)整體續(xù)約率保持較高位，廣州IFC寫字樓面對上半年超3萬平方米到期面積，續(xù)租率仍高達(dá)96%；并且，首次推出全國項(xiàng)目聯(lián)動全民營銷活動，主動推進(jìn)政府協(xié)會、高端酒店、周邊業(yè)主等六大渠道拓展，成功在越秀金融大廈引入鑫元基金、華融消費(fèi)金融等知名企業(yè)。

　　在零售商場上，面對消費(fèi)市場上涌現(xiàn)的消費(fèi)新趨勢，越秀房托潛心打磨內(nèi)功，迎合“首店經(jīng)濟(jì)”，積極調(diào)整業(yè)態(tài)組合策略，借助調(diào)改及主力商戶引進(jìn)，加大品牌儲備，建立品牌資源庫，例如在廣州IFC國金天地引入了茅臺冰淇淋旗艦店、急急腳CBD首家特色網(wǎng)紅咖啡店，以商業(yè)新引力擴(kuò)展商場輻射半徑；廣拓流量，以原創(chuàng)IP營銷為項(xiàng)目持續(xù)引流撬動消費(fèi)流量效應(yīng)，上半年在旗下商場順利舉辦首屆“越秀悅潮節(jié)”，精準(zhǔn)捕捉市場微度假熱潮，錨定“潮流運(yùn)動+潮流科技+潮流生活”三大消費(fèi)市場，吸引人潮消費(fèi)，提振行業(yè)信心。

　　把脈消費(fèi)端的需求變化，越秀房托酒店公寓業(yè)態(tài)的經(jīng)營應(yīng)對策略同樣靈活敏銳。后疫情時(shí)代，國內(nèi)周邊游呈現(xiàn)“指數(shù)級”增長，上半年，廣州四季酒店積極參加熱門平臺直播活動和大促活動，增加酒店曝光率，并通過不斷推出創(chuàng)意主題房、禮遇套餐，抓取高凈值休閑客戶，提升酒店收入。廣州IFC雅詩閣服務(wù)公寓堅(jiān)持“以短補(bǔ)長”，強(qiáng)化收益管理，通過獎(jiǎng)勵(lì)政策穩(wěn)長住收入，并在短租市場以多樣化產(chǎn)品促銷刺激入住率逐月攀升，在雅詩閣中國區(qū)中業(yè)績收入和GOP 均排名第一。

　　在專業(yè)市場上，面對本土疫情及行業(yè)內(nèi)外多重壓力，白馬大廈錨定目標(biāo)、積極開展抗疫、及時(shí)出臺租金減免優(yōu)惠政策、實(shí)施精準(zhǔn)營銷賦能客戶及制定專項(xiàng)、靈活的招商策略，上半年成功引進(jìn)優(yōu)質(zhì)客戶37戶，出租率逐步回升。

　　另一方面，積極搭建線上線下立體營銷矩陣，截至2022年6月30日，白馬大廈累計(jì)會員總數(shù)超27萬人，其中批發(fā)商會員超13萬，精準(zhǔn)運(yùn)營社群567個(gè)，群人數(shù)33,506人。通過搭建強(qiáng)大的流量池，白馬大廈以線上直播、品牌直播等多種形式為營銷賦能、促進(jìn)商戶業(yè)績轉(zhuǎn)化。

　　主動管理創(chuàng)造新的管理紅利 融資成本及ESG表現(xiàn)亮眼

　　當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)已由“規(guī)模速度型”向“質(zhì)量效益型”轉(zhuǎn)變，進(jìn)入“調(diào)結(jié)構(gòu)穩(wěn)增長”新常態(tài)，REITs市場建設(shè)有望成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的“助推劑”。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，REITs將有效推動存量資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型。

　　商業(yè)地產(chǎn)REITs，其底層資產(chǎn)租金價(jià)格市場化程度和透明度較高，在抗風(fēng)險(xiǎn)力、現(xiàn)金流穩(wěn)健和主動管理成效等方面有更為顯著的表現(xiàn)。

　　作為全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的香港上市REIT，在運(yùn)營創(chuàng)新、強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)實(shí)力之外，越秀房托還發(fā)揮管理人主動管理優(yōu)勢，以獨(dú)樹一幟的“三位一體”管理模式及“經(jīng)營+資產(chǎn)+財(cái)務(wù)”三大提升，在公司治理維度上展現(xiàn)了極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，并持續(xù)獲得三家國際評級機(jī)構(gòu)的投資級評級，分別為穆迪（Baa3，投資級）、標(biāo)普（BBB-，投資級）、 惠譽(yù)（BBB-，投資級）。

　　通過發(fā)揮融資優(yōu)勢，越秀房托管理人在房地產(chǎn)行業(yè)借貸收縮的環(huán)境下，主動管理融資渠道，期內(nèi)成功置換12.84億元人民幣貸款，融資利率由4.31%下降至3.50%（下降81個(gè)基點(diǎn)），每年即節(jié)省融資成本約1000萬元人民幣；2022年上半年平均付息率2.28%，對比2021年全年2.52%下降24個(gè)基點(diǎn)，有效控制融資成本。

　　越秀房托亦從培育企業(yè)核心競爭力的戰(zhàn)略高度，來看待ESG能力建設(shè)，并將其作為穿越行業(yè)市場周期的有效利器。對于近年來日益受到資本市場認(rèn)可的ESG體系，林德良表示：“我們很重視自身ESG表現(xiàn)的評價(jià)，所以很早就啟動了ESG行動計(jì)劃，截至目前已基本實(shí)現(xiàn)了全球主流ESG評級機(jī)構(gòu)覆蓋�！�

　　踐行ESG發(fā)展實(shí)踐，越秀房托積極擁抱國家“雙碳”戰(zhàn)略，在綠色建筑打造、推動綠色管理計(jì)劃與低碳供應(yīng)鏈深度融合方面，領(lǐng)跑行業(yè)賽道。越秀房托在2021年首年參評GRESB即獲得綠色“三星”評級，同時(shí)獲得2021年度公開披露“A”評級（該披露評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下的最高級別）；自2020年起連續(xù)獲得香港品質(zhì)保證局（HKQAA）可持續(xù)發(fā)展“A”評級。

　　未來，隨著中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募推進(jìn)，投資者的持續(xù)成熟，REITs產(chǎn)品的流動性有望進(jìn)一步提升并獲更多青睞。展望下半年市場走勢，林德良表示，未來隨著經(jīng)濟(jì)回升、需求回暖及新需求注入，越秀房托通過堅(jiān)守“穩(wěn)健經(jīng)營”基本盤，大力穩(wěn)商招商，積極深化多元渠道推廣，以差異化經(jīng)營策略，持續(xù)提升運(yùn)營“硬實(shí)力”，在經(jīng)營面保持成長性的背景下，越秀房托在2022年下半年有望持續(xù)向好，持續(xù)提升競爭力及長遠(yuǎn)增長潛力。

　　來源：越秀地產(chǎn)

編輯：wangdc