10月15日，北京—— “在新發(fā)地疫情得到有效控制后，北京市場(chǎng)迎來(lái)明顯復(fù)蘇，但經(jīng)濟(jì)放緩持續(xù)向市場(chǎng)施加下行壓力�！敝倭柯�(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。辦公樓市場(chǎng)租金連續(xù)多個(gè)季度下跌，但跌幅有所放緩；投資者在市場(chǎng)中保持活躍，對(duì)于數(shù)據(jù)中心的關(guān)注度顯著增加，推動(dòng)交易涌現(xiàn)；對(duì)于零售地產(chǎn)市場(chǎng)，政府積極引導(dǎo)線(xiàn)下消費(fèi)推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇；工業(yè)物流地產(chǎn)租金在經(jīng)歷半年的平穩(wěn)走勢(shì)后出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)；高端住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)集中放量，加快上半年積壓的購(gòu)房需求釋放，推動(dòng)成交量大幅提升。
甲級(jí)辦公樓
需求保持放緩態(tài)勢(shì)，本季度市場(chǎng)活躍度在上一季度有所回升后略有下降。但值得注意的是，持續(xù)下降的租金也刺激了市場(chǎng)中搬遷和升級(jí)的需求。與此同時(shí)，表現(xiàn)優(yōu)異的租戶(hù)仍積極尋求市場(chǎng)中更為有利的租賃機(jī)會(huì)。本季度近70%的交易由內(nèi)資租戶(hù)錄得，外資租戶(hù)在市場(chǎng)不確定因素的影響下仍持保守態(tài)度。
本季度無(wú)新增供給入市，整體空置率穩(wěn)定在13.9%。位于麗澤和CBD核心區(qū)的項(xiàng)目均推遲了完工日期，在一定程度上緩解了市場(chǎng)中的供應(yīng)壓力。但在經(jīng)濟(jì)不確定性影響下，部分企業(yè)仍持續(xù)進(jìn)行內(nèi)部整合，并采取更為激進(jìn)的策略以期降低租賃成本。此類(lèi)企業(yè)預(yù)計(jì)在年底前會(huì)釋放更多空置面積進(jìn)入市場(chǎng)。
隨著市場(chǎng)壓力的增加，整體租金繼續(xù)下降，但降幅有所收窄。本季度租金錄得環(huán)比下跌1.2%，同比下跌7.1%。在市場(chǎng)租金調(diào)整后，部分業(yè)主成功穩(wěn)定了出租率。 “許多業(yè)主仍然把租金作為爭(zhēng)取高品質(zhì)租戶(hù)的一種有效手段，這使得高品質(zhì)租戶(hù)在談判中處于更有利的地位�！� 仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張斯亮表示：“對(duì)于擁有升級(jí)類(lèi)需求的租戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前的市場(chǎng)環(huán)境為他們提供了比去年更有利的議價(jià)機(jī)會(huì)�！�
投資
盡管市場(chǎng)仍面臨諸多挑戰(zhàn)，但投資者信心充足，投資勢(shì)頭基本保持穩(wěn)定。本季度，灝騰投資攜手外資投資機(jī)構(gòu)完成收購(gòu)位于南二環(huán)附近的悅秀城項(xiàng)目，表明在當(dāng)前較為低迷的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，投資者仍對(duì)在京投資機(jī)會(huì)抱有較高的興趣。
數(shù)據(jù)中心一躍成為本季度的熱門(mén)投資領(lǐng)域。2020年第三季度，北京市場(chǎng)錄得至少7個(gè)數(shù)據(jù)中心物業(yè)成交，其中包括一個(gè)位于通州的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，由萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)和中信產(chǎn)業(yè)基金聯(lián)合收購(gòu)，此外萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)也完成了對(duì)順義三個(gè)數(shù)據(jù)中心的收購(gòu)。“隨著時(shí)間進(jìn)入下半年，我們看到投資者持續(xù)在北京追逐投資機(jī)會(huì)，關(guān)注長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)持有較強(qiáng)信心�！敝倭柯�(lián)行華北區(qū)投資部總監(jiān)王剛表示，“在今年的最后幾個(gè)月，預(yù)計(jì)市場(chǎng)中將有更多大宗交易完成，但考慮到新冠疫情對(duì)市場(chǎng)的影響，2020年總交易額將會(huì)與2019年的高值存在一定的差距。不過(guò)相較于其他市場(chǎng)而言，北京2020年前三季度投資市場(chǎng)表現(xiàn)整體穩(wěn)定，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)在年末仍將持續(xù)。”
優(yōu)質(zhì)零售
備注：優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)指市區(qū)市場(chǎng)。*新增供應(yīng)量涵蓋郊區(qū)市場(chǎng)的新增供應(yīng)。
本季度北京出臺(tái)多項(xiàng)利好政策，支持零售門(mén)店和商業(yè)項(xiàng)目恢復(fù)客流，進(jìn)一步鼓勵(lì)線(xiàn)下消費(fèi)，以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。北京發(fā)放多類(lèi)消費(fèi)券以刺激線(xiàn)下消費(fèi)，包括餐飲購(gòu)物券、電影券和智能產(chǎn)品消費(fèi)券。此外，新能源汽車(chē)企業(yè)受政策支持積極擴(kuò)張，蔚來(lái)和榮威等車(chē)企均在本季度開(kāi)設(shè)新店，其他多個(gè)新能源品牌也有進(jìn)一步開(kāi)店計(jì)劃。同時(shí)，國(guó)內(nèi)外咖啡和茶飲品牌繼續(xù)擴(kuò)張，如喜茶和Tims咖啡等，驅(qū)動(dòng)租賃需求回升。
本季度市場(chǎng)租金持續(xù)下降，在不斷積累的空置壓力下，許多業(yè)主進(jìn)一步下調(diào)租金。2020年第三季度市區(qū)租金環(huán)比下跌3.3%，郊區(qū)租金環(huán)比下降3.4%。目前多數(shù)業(yè)主表示提高出租率仍是本季度的首要任務(wù)，因此市場(chǎng)租金下行趨勢(shì)短期內(nèi)仍將持續(xù)�！氨炯径纫恍┝闶凵啼N(xiāo)售表現(xiàn)已顯著回升，部分品牌考慮重啟此前受疫情影響而擱置的擴(kuò)張計(jì)劃 ，但是大多數(shù)零售商抱有抄底心態(tài)，期待達(dá)成更低的租金或更為優(yōu)惠的租賃條款，” 仲量聯(lián)行北京研究部經(jīng)理紀(jì)明表示。“市場(chǎng)上尋求抄底機(jī)會(huì)的租戶(hù)在一定程度上支持了租賃需求回暖，但同時(shí)業(yè)主和租戶(hù)雙方都對(duì)未來(lái)疫情形勢(shì)持有謹(jǐn)慎態(tài)度，這些市場(chǎng)心態(tài)都將在年末的租金變化中有所體現(xiàn)�！�
工業(yè)物流地產(chǎn)
本季度市場(chǎng)需求總體平穩(wěn)。市場(chǎng)活動(dòng)緩慢復(fù)蘇，充足的需求助力市場(chǎng)保持穩(wěn)定，但整體租賃需求不及去年同期水平。第三方物流公司仍是租賃需求的主要來(lái)源，醫(yī)藥、生鮮食品等疫情中獲益的需求方保持活躍。
未錄得新增供應(yīng)，租金小幅增長(zhǎng)。整體空置率較上季度持平，錄得5%。盡管空置率連續(xù)第二個(gè)季度保持在五年來(lái)高點(diǎn)，但仍維持在健康區(qū)間。市場(chǎng)仍面臨下行壓力，但在相對(duì)穩(wěn)定的需求環(huán)境中，項(xiàng)目品質(zhì)高、租賃表現(xiàn)好的業(yè)主仍可適度上調(diào)租金。因此，第三季度市場(chǎng)租金環(huán)比微升0.5%。“表現(xiàn)出漲租意愿的業(yè)主或需謹(jǐn)慎行事�！� 仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)表示，“在2020年極具挑戰(zhàn)性的市場(chǎng)環(huán)境下，許多租戶(hù)均有壓縮預(yù)算的舉動(dòng)和計(jì)劃，業(yè)主方更需要相應(yīng)調(diào)整租金策略以避免客戶(hù)流失，進(jìn)而確保整體收益�！�
高端住宅
隨著買(mǎi)家對(duì)市場(chǎng)信心持續(xù)增強(qiáng)，高端住宅市場(chǎng)一手房需求進(jìn)一步恢復(fù)，銷(xiāo)量強(qiáng)勢(shì)回升。自北京新發(fā)地疫情結(jié)束后，豪華公寓和高端別墅的銷(xiāo)量均實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，環(huán)比分別增長(zhǎng)166.9%和112.5%。大量的新增供應(yīng)為購(gòu)房者提供充足的置業(yè)選擇，而開(kāi)發(fā)商仍以增加銷(xiāo)量為首要任務(wù)，售價(jià)相對(duì)平穩(wěn)優(yōu)惠，吸引購(gòu)房者關(guān)注。
隨著銷(xiāo)售市場(chǎng)勢(shì)頭持續(xù)強(qiáng)勁，豪華公寓售價(jià)企穩(wěn)微升，環(huán)比增長(zhǎng)0.2%。多個(gè)著名的豪華公寓項(xiàng)目本季度售價(jià)環(huán)比提高5.1%。買(mǎi)家重回市場(chǎng)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)加推新盤(pán)的信心，本季度共有1,222套豪華公寓和48套高端別墅獲得預(yù)售資格，較二季度的217套有明顯增長(zhǎng)。在較大的償債壓力下，一些開(kāi)發(fā)商加速項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以期穩(wěn)定現(xiàn)金流�！坝捎谝恍╅_(kāi)發(fā)商須積極準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)2021年融資渠道的進(jìn)一步收緊和受限，加速銷(xiāo)售去化預(yù)計(jì)會(huì)在很大程度上成為開(kāi)發(fā)商年底前的首要任務(wù)，” 米陽(yáng)表示，“傳統(tǒng)的十月銷(xiāo)售旺季或?qū)浀娩N(xiāo)量高峰，而年末交易量可能將回升至2019年水平或更高。”
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
