戴德梁行圍繞2020年三季度的寫字樓市場、零售市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進行多維度的解讀，并對各市場的發(fā)展趨勢進行了展望和預測。

　　上海寫字樓市場需求持續(xù)復蘇，科技行業(yè)表現(xiàn)搶眼

　　伴隨疫情有效防控及經(jīng)濟逐步回暖，上海甲級寫字樓市場需求也呈現(xiàn)出持續(xù)復蘇的態(tài)勢。根據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度租賃型甲級寫字樓凈吸納量15.72萬平方米，環(huán)比二季度上升35%，但由于本季度新增供應規(guī)模達35.9萬平方米，也使得本季度空置率升至21.9%，比二季度上升1個百分點。三季度獲得的新增供應項目分別是位于核心區(qū)的長寧國際發(fā)展廣場，浦東華潤陸家嘴濱江中心、位于新興區(qū)閔行的華潤萬象企業(yè)中心以及浦東世博的尚博金融中心。

　　三季度甲級寫字樓租金為8.2元/平方米/天，環(huán)比下滑0.97%，降幅比上季度有所收窄。從成交客戶性質(zhì)來看，內(nèi)資需求持續(xù)活躍，內(nèi)資客戶成交占比為65%。電子信息科技、金融及專業(yè)服務行業(yè)依然為前三強行業(yè)，值得注意的是，電子信息科技行業(yè)表現(xiàn)尤為搶眼，一些品牌大型科技型企業(yè)以及部分網(wǎng)絡游戲企業(yè)擴租需求明顯；數(shù)字科技結(jié)合產(chǎn)業(yè)及新型類科技技術(shù)行業(yè)新設需求較為活躍。在專業(yè)服務行業(yè)，會計事務所、律所仍保持韌性需求，而部分聯(lián)合辦公及辦公運營企業(yè)在核心區(qū)也有小范圍布點。

　　對于后市展望，戴德梁行大中華區(qū)企業(yè)服務部董事總經(jīng)理魏超英表示：“在經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)為主、雙循環(huán)促進發(fā)展的新格局下，內(nèi)資互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)體現(xiàn)出強勁發(fā)展動力從而對寫字樓市場需求帶來較大支撐。實際上，即便拋開新冠疫情因素，中國強大的經(jīng)濟基礎以及對技術(shù)應用的趨勢也為國內(nèi)TMT行業(yè)強勁的業(yè)務增長奠定了基礎，新冠肺炎疫情的爆發(fā)在提醒我們，技術(shù)對我們的日常生活，工作學習和家庭娛樂是多么的重要。同時，在構(gòu)筑服務經(jīng)濟戰(zhàn)略優(yōu)勢下，上海在國際金融中心、國際航運中心和世界城市名冊排名也是名列前茅，上海服務能級躍上新臺階也預示著以服務業(yè)為主導的金融、物流等一些重點行業(yè)發(fā)展前景可期。”

　　上海零售市場活躍，租金和出租率有望維持穩(wěn)定

　　2020年三季度市場供應方面，隨著全球經(jīng)濟衰退逐漸放緩，國內(nèi)在中央政府刺激方案作用下開始回升。上海經(jīng)濟保持積極態(tài)勢，多項指標繼續(xù)增長，帶動消費品市場和零售物業(yè)市場持續(xù)繁榮。據(jù)上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，全市社會消費品零售總額同比上升11.5%，增幅較去年同期下降3.4個百分點。本季度，南翔印象城的盛大開業(yè)為上海零售物業(yè)市場帶來340,000平方米的新增供應量。

　　2020年三季度市場需求方面，上海零售租賃市場需求活躍，凈吸納量獲得230,920平方米。受新增供應的暫時影響，整體空置率環(huán)比上升0.3個百分點至9.4%。在過去兩個季度內(nèi)，全球許多零售商們通過暫停擴張計劃，甚至關(guān)閉業(yè)績不佳的商鋪，以應對新冠肺炎疫情的暴發(fā)和低迷的經(jīng)濟環(huán)境。然而，在中國有效控制新冠肺炎疫情和更積極的經(jīng)濟前景鼓舞下，上海零售物業(yè)市場的租賃需求逐漸上升，有跡象顯示，本季度一些國內(nèi)外零售商又開始積極尋找優(yōu)質(zhì)零售空間開設新店。例如，LoFt中國首家旗艦店承租于美羅城，店鋪面積約1,000平方米；Levi’s承租于悅薈廣場，店鋪面積約670平方米；星巴克中國首家集裝箱店承租于寶山區(qū)，店鋪面積約320平方米；喜茶在上海新世界大丸百貨開設店鋪面積約200平方米黑金店。業(yè)主對上海零售物業(yè)市場前景持樂觀態(tài)度。上海核心區(qū)域中高端購物中心平均首層租金報價環(huán)比上升0.1%，至1,978元/月/平方米。

　　此外，上海零售市場核心商圈將繼續(xù)改造升級。如位于上海南京西路商圈的中信泰富廣場正式閉店改造，于9月1日起啟動裝修；南京東路的永安百貨也計劃閉店翻新；徐家匯商圈的上海第六百貨將拆除重建成綜合性精品購物中心。許多項目計劃于2020年四季度或2021年開業(yè)，將為上海零售物業(yè)市場帶來大量新增供應。新增供應預計將對全市平均租金帶來負面影響，并推升整體空置率。鑒于時尚、餐飲、生活及“新零售”零售商持續(xù)在上海市場尋求擴張機會，新增供應有望推動這些業(yè)態(tài)的需求。

　　戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管魏建歷總結(jié)，三季度上海市整體的消費市場保持積極樂觀。展望未來，四季度上海經(jīng)濟增長的趨勢將得以延續(xù)。隨著“中秋國慶”、“金九銀十”帶來一波消費旺季，“雙十一”、“雙十二”和圣誕節(jié)等節(jié)點或?qū)⑦M一步刺激消費。預計未來幾個月， 隨著上海主要優(yōu)質(zhì)購物中心客流量的增長，購物中心的銷售額也將得到增長，上海零售市場的租金和出租率有望維持穩(wěn)定。

　　華東區(qū)域協(xié)調(diào)化發(fā)展加快，創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)相繼落戶

　　截止2020年上半年，長三角三省一市GDP總量約為11.07萬億元，占當期我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的近24.25%。滬蘇湖鐵路開工建設為長三角地區(qū)一體化發(fā)展新添助力，高鐵時代促使長三角一體融合發(fā)展步伐加快，經(jīng)濟、生產(chǎn)和生活常態(tài)化正在沖散疫情帶來的陰霾。從產(chǎn)業(yè)角度，得益于公共基礎設施建設投入，行政壁壘不斷打破，創(chuàng)新體制陸續(xù)實施和協(xié)同發(fā)展加快等，一系列創(chuàng)新科技如人工智能、生物醫(yī)藥、工業(yè)互聯(lián)、智慧物流和大數(shù)據(jù)等產(chǎn)業(yè)在區(qū)域內(nèi)城市間相繼落戶。上海作為長三角地區(qū)“龍頭”仍引領區(qū)域發(fā)展，三季度中創(chuàng)新科技、新能源、半導體、醫(yī)藥、汽車和互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)持續(xù)加碼；同時，智能制造、新材料、電子儀器、金屬加工、互聯(lián)網(wǎng)科技和數(shù)據(jù)中心等企業(yè)落戶于長三角區(qū)域內(nèi)二三線城市。產(chǎn)業(yè)集聚、整合和協(xié)同能力不斷上升，長三角地區(qū)正成為中國東部沿海最具影響力和帶動力的又一重要增長極。

　　倉庫需求活躍，區(qū)域市場表現(xiàn)穩(wěn)定

　　疫情后，消費者對生鮮、醫(yī)藥、線上消費和快遞需求仍處在上升通道，相應需求拉動了區(qū)域內(nèi)對干倉和冷庫物業(yè)需求。三季度生活和工作逐漸常態(tài)化，線下消費加速復蘇，各類生產(chǎn)和消費相關(guān)物流服務基本步入正軌，華東地區(qū)物流倉庫租賃需求加速回升。在租金方面，受先前局部新增供應和部分城市年初去化放緩的影響，部分城市物流倉庫客戶租金議價空間增加，業(yè)主方也有意愿采取更為靈活的策略。三季度華東地區(qū)高標倉庫平均租金環(huán)比微跌0.3%，至38.2元/平方米/天;受租賃需求活躍空置率下降1.11百分點，至8.38%。總體看來，三季度華東地區(qū)物流倉庫市場表現(xiàn)不俗，疫情造成的影響已經(jīng)減弱，強勁的租客需求將進一步推升市場信心。預計未來3年內(nèi)，華東地區(qū)還將迎來超1750萬平方米新增高標倉庫入市。長期來看，物流用地供應稀缺的情況仍是華東核心城市的常態(tài)。本季度內(nèi)，外資物流地產(chǎn)投資者在華東地區(qū)一手物流用地斬獲不多，然而內(nèi)資物流地產(chǎn)投資者、電商和快遞等企業(yè)在熱門城市競得數(shù)塊物流用地。

　　戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵認為，長三角一體化協(xié)同發(fā)展，對區(qū)域產(chǎn)業(yè)重構(gòu)提供重要動能支撐。疫情后，華東地區(qū)工業(yè)及物流產(chǎn)業(yè)恢復熱度不斷升溫，來自生鮮冷鏈平臺，電商和快運快遞等企業(yè)的需求是市場主力，短期華東物流倉庫市場表現(xiàn)未見大幅波動。從長遠發(fā)展角度，強勁需求將增強市場和投資者對該類型物業(yè)的信心。

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc