南京經(jīng)濟(jì)基本面保持強(qiáng)勁，上半年整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展表現(xiàn)亮眼，GDP躋身全國(guó)10強(qiáng)，增速為江蘇省第一。南京政府不斷聚焦“四新”行動(dòng)，加快推進(jìn)新型消費(fèi)、加速恢復(fù)消費(fèi)力。隨著2020年南京金秋經(jīng)貿(mào)洽談會(huì)的召開(kāi)，政府不斷優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，深化國(guó)際創(chuàng)新名城建設(shè)，這將為未來(lái)南京商辦物業(yè)市場(chǎng)創(chuàng)新發(fā)展提供更多的思路。

　　第三季度，南京優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)租賃活躍度穩(wěn)定恢復(fù)，促使市場(chǎng)租金總體維持穩(wěn)定。同時(shí)，多個(gè)項(xiàng)目的入市導(dǎo)致空置率有所升高。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)方面，隨著疫情影響不斷削弱、客流加速恢復(fù)、各區(qū)政府促進(jìn)消費(fèi)回補(bǔ)以及新店恢復(fù)開(kāi)業(yè)，市場(chǎng)整體空置率維持穩(wěn)定。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　專業(yè)服務(wù)和金融業(yè)仍是租賃市場(chǎng)主要需求驅(qū)動(dòng)。三季度租賃活躍度顯著恢復(fù)，整體錄得2.7萬(wàn)方凈吸納量，較上季度呈明顯回升趨勢(shì)。專業(yè)服務(wù)業(yè)持續(xù)保持?jǐn)U張趨勢(shì)，多家律所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所新設(shè)立或搬遷至河西板塊，如德勤從新街口搬遷至河西商務(wù)區(qū)，新增近1000平方米的租賃面積。其次，內(nèi)資銀行和證券行業(yè)市場(chǎng)需求保持穩(wěn)定，兩家內(nèi)資證券公司簽約新街口德基廣場(chǎng)�？萍夹旅襟w行業(yè)仍在積極布局南京市場(chǎng)，繼猿輔導(dǎo)和掌心互動(dòng)的落地，三季度美團(tuán)在位于新街口板塊的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目租賃了兩個(gè)整層。

　　三個(gè)新增甲級(jí)項(xiàng)目入市，小幅推升整體空置率。三季度共有三個(gè)項(xiàng)目完工入市，共為市場(chǎng)帶來(lái)13萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，均位于河西板塊。奧美大廈的1棟為部分總部自用，并獲得了優(yōu)于市場(chǎng)平均的預(yù)租率。另一個(gè)項(xiàng)目為華新城4號(hào)樓，除中國(guó)人壽自用面積外，約25,000平方米的面積對(duì)外租賃。新入市的項(xiàng)目將市場(chǎng)整體空置率環(huán)比推高了1.4個(gè)百分點(diǎn)至20.4%。

　　甲級(jí)辦公樓租金維穩(wěn)，乙級(jí)波動(dòng)幅度加劇。三季度整體租金環(huán)比下跌1.3%，同比下降2.0%，至3.5 元每平方米每天。由于第二季度部分業(yè)主已充分實(shí)施降價(jià)策略，加上疫情影響的減弱，三季度成交量大幅回升，甲級(jí)辦公樓租金得以基本維穩(wěn)。甲級(jí)辦公樓性價(jià)比優(yōu)勢(shì)凸顯，迫使乙級(jí)辦公樓業(yè)主不得不繼續(xù)降低租金維持客戶，三季度租金跌幅擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降2.3%。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望：受到未來(lái)大量新增供應(yīng)及市場(chǎng)壓力的影響，加之今年大部分企業(yè)選址還是以成本控制為主，短期內(nèi)市場(chǎng)整體租金仍處下行通道。仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示：“部分業(yè)主受去化壓力影響，或在年底開(kāi)出額外優(yōu)惠條件，或?qū)⒓涌熳鈶舻臎Q策速度。預(yù)計(jì)教育和科技新媒體行業(yè)仍將維持穩(wěn)定的新設(shè)或擴(kuò)租需求，業(yè)務(wù)受影響較小的企業(yè)也將抓住租金下調(diào)的機(jī)會(huì)升級(jí)辦公空間。”未來(lái)新鴻基塔2項(xiàng)目的入市將進(jìn)一步提升河西板塊的整體辦公樓硬件品質(zhì)及運(yùn)營(yíng)水平，進(jìn)一步加大對(duì)新街口和鼓樓板塊成熟項(xiàng)目的租金壓力。但經(jīng)過(guò)近一年的租金調(diào)整，業(yè)主預(yù)期逐步穩(wěn)定，后續(xù)租金降幅有限。四季度南京南站板塊將迎來(lái)高品質(zhì)新項(xiàng)目入市，華夏幸福和金地等知名開(kāi)發(fā)商近期拿地，將帶動(dòng)周邊租戶對(duì)該板塊的關(guān)注度。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　三季度一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，整體空置率保持穩(wěn)定。2020年9月19日，龍湖落子南京的第3座商場(chǎng)——龍湖南京江北天街盛大啟幕。該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)為江北新區(qū)零售市場(chǎng)帶來(lái)強(qiáng)勁的新鮮血液，2天總客流突破45萬(wàn)人次，開(kāi)業(yè)率達(dá)到99%。新項(xiàng)目的高開(kāi)業(yè)率和現(xiàn)有項(xiàng)目空置面積穩(wěn)步去化，使得零售物業(yè)整體空置率維持在6.7%。許多開(kāi)發(fā)商營(yíng)造消費(fèi)新場(chǎng)景，向空間要效益，以水游城為代表開(kāi)啟全面改造。截至2020年三季度末，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)總體量為526萬(wàn)平方米。

　　餐飲支撐需求活力，零售女裝和運(yùn)動(dòng)品牌持續(xù)拓張。三季度，超過(guò)六成的新開(kāi)業(yè)為餐飲行業(yè)，其中以海底撈，姚姚酸菜魚(yú)和桃花源記等為代表的連鎖餐飲品牌加快開(kāi)店速度，在超過(guò)兩家購(gòu)物中心均先后開(kāi)店；其次是零售女裝和運(yùn)動(dòng)品牌，持續(xù)保持?jǐn)U張趨勢(shì)。首店效應(yīng)持續(xù)發(fā)熱，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)，Popeyes和 Tim Hortons也先后確認(rèn)選址新街口商圈。

　　零售物業(yè)首層租金小幅環(huán)比下跌0.3%。得益于中高端優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目客流的持續(xù)恢復(fù)，核心商圈平均租金保持穩(wěn)定。但隨著四季度多個(gè)新增供應(yīng)入市，存量項(xiàng)目壓力隨之倍增，預(yù)計(jì)租金及免租期的調(diào)整幅度將會(huì)加大。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)展望：2020年四季度仍有5個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)50萬(wàn)平方米體量集中入市。盡管多數(shù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商富有經(jīng)驗(yàn)及商業(yè)資源，新增供應(yīng)仍會(huì)為市場(chǎng)帶來(lái)壓力，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年空置率將上升。核心區(qū)的激烈競(jìng)爭(zhēng)及新增供應(yīng)有限，商業(yè)開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步向近郊區(qū)域下沉。零售商面對(duì)充足的市場(chǎng)供應(yīng)，將擁有更強(qiáng)的談判能力；而業(yè)主方為營(yíng)造差異化亮點(diǎn)，對(duì)于優(yōu)質(zhì)品牌將作出相應(yīng)讓步。預(yù)計(jì)2020年全年租金同比變化將出現(xiàn)近十年來(lái)首次下跌。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc