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上海寫字樓租賃反彈 新興商務區(qū)熱度上漲
http://purcannacbdoil.com房訊網(wǎng)2020-11-18 13:51:21
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[提要]在租賃需求回升的同時,上海各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲇瓉硪恍┬伦兓膮^(qū)域商圈看,當前,上海北外灘、前灘、臨港新城、徐匯濱江等商務板塊崛起,不少企業(yè)正從陸家嘴、徐家匯等傳統(tǒng)核心商務區(qū)搬至租金更低的新興商務區(qū)。

  2020年第三季度,隨著宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)和市場信心的恢復,上海寫字樓市場復蘇顯著加速,寫字樓租賃需求已回升至疫情前正常水平。其中,中大型寫字樓租賃成交數(shù)大幅提升,浦東前灘等新興商務區(qū)去化表現(xiàn)十分亮眼。

  今年以來,上海先后推出多項政策優(yōu)化營商環(huán)境,外商投資逆勢增長,企業(yè)總部紛紛入駐,加上“搶人”新政的頒布,多管齊下為寫字樓市場不斷注入新動能。

  三季度經(jīng)濟指標進一步回升 外商投資與落戶新政注入新動能

  2020年三季度以來,上海市經(jīng)濟運行延續(xù)回穩(wěn)復蘇態(tài)勢,各項經(jīng)濟指標在上半年基礎上進一步回升。

  據(jù)上海市統(tǒng)計局數(shù)據(jù),前三季度上海地區(qū)生產(chǎn)總值27301.99億元,穩(wěn)居全國城市第一;GDP增速-0.3%,降幅比上半年收窄2.3個百分點,經(jīng)濟處于穩(wěn)定回暖期。其中,上海前三季度第三產(chǎn)業(yè)增加值為20237.33億元,由上半年下降0.6%轉(zhuǎn)為增長0.7%,占地區(qū)生產(chǎn)總值的74.1%,再次印證上海是典型的服務經(jīng)濟主導型產(chǎn)業(yè)結(jié)構。

  今年以來,上海共舉行三次外資項目集中簽約,出臺24條穩(wěn)外資措施,不斷優(yōu)化營商環(huán)境。即使受到疫情沖擊和國際動蕩局勢影響,上海仍受外商投資青睞。據(jù)上海統(tǒng)計局數(shù)據(jù),1-9月上海市新增外商直接投資企業(yè)數(shù)4042家,吸收實到金額155.15億美元,同期增長6.1%;其中,第三產(chǎn)業(yè)實到外資146.59億美元,增長12.6%,占比仍然是三次產(chǎn)業(yè)中最高,達到94.5%。外資吸引力的不斷增長,意味著外界看好上海潛力,新機會在危機之后加速孕育。

  不僅僅是外商,同樣被吸引至上海的還有各大公司總部及各地人才。

  9月以來,阿里巴巴和螞蟻集團“三總部三中心”、美團上海總部基地及涵蓋了智慧醫(yī)療、大數(shù)據(jù)、遠程教育、人工智能等多個重點領域的14個項目相繼宣布落戶上海。

  同時,上海發(fā)布《2020年非上海生源應屆普通高校畢業(yè)生進滬就業(yè)申請本市戶籍評分辦法》,引發(fā)極大關注,市場解讀為一線城市上海加入“搶人大戰(zhàn)”。一石激起千層浪,搶人只是表象,背后釋放的信號意義更不容忽視,人才,是一座城市最寶貴的財富,人才新政對于保持經(jīng)濟活力意義深遠。

  隨著外商投資持續(xù)注入、總部經(jīng)濟發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應、人才引進激發(fā)城市活力,勢必帶動上海寫字樓市場需求進一步釋放。

  寫字樓租賃需求反彈超預期 浦東前灘成三季度熱門板塊

  據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),1-9月全國辦公樓開發(fā)投資4470億元,同比增長0.5%,而上海市1-9月辦公樓開發(fā)投資金額則同比增長21.4%,表明開發(fā)商看好并積極布局上海寫字樓市場。

  隨著宏觀經(jīng)濟的復蘇和市場信心的恢復,上海寫字樓市場租賃需求在第三季度已回升至2019年疫情前的正常水平。上半年受疫情影響有部分新增供應推遲入市,致三季度有7個新項目集中入市,整體供應量達45.7萬平方米;大量新增供應將整體空置率推升2個百分點至21.1%;租金小幅下降,但跌幅開始放緩,第三季度上海寫字樓平均租金7.72元每平方米每天,環(huán)比下降2.7%。

  從租戶結(jié)構來看,三季度需求復蘇的行業(yè)面進一步拓寬,金融、制造、TMT、專業(yè)服務和醫(yī)療生命科學多點開花。租賃面積1000平方米以上的中大型租賃成交數(shù)大幅提升,表明大型企業(yè)的經(jīng)營狀況和預期正在改善。

  在租賃需求回升的同時,上海各區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲇瓉硪恍┬伦兓。從區(qū)域商圈看,當前,上海北外灘、前灘、臨港新城、徐匯濱江等商務板塊崛起,不少企業(yè)正從陸家嘴、徐家匯等傳統(tǒng)核心商務區(qū)搬至租金更低的新興商務區(qū)。位于非核心區(qū)的浦東前灘成第三季度租賃熱點,承接大量企業(yè)搬遷需求,收獲了來自德州儀器(9000平方米)、希爾頓(8500平方米)、燦谷投資(8400平方米)等企業(yè)的多個大面積租約。

  據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示,上海新興商務區(qū)寫字樓租賃活躍度提升,浦東浦江、周浦,閔行靜安新城,嘉定豐莊、江橋新城等板塊線上搜索熱度上漲明顯。

  為應對上述市場變化,內(nèi)環(huán)傳統(tǒng)核心商務區(qū)采用了租金下調(diào)、物業(yè)升級等應對舉措;新興商務區(qū)則加快自身建設,持續(xù)吸引企業(yè)。其中浦東啟動“金色中環(huán)發(fā)展帶”等建設,主要聚焦“3+5”重點地區(qū),即前灘中央活動區(qū)和張江副中心、金橋副中心3個中心區(qū),以及滬東船廠、張江集電港、御橋區(qū)域、新楊思地塊(高青區(qū)域)和筠溪小鎮(zhèn)(三林區(qū)域)5個潛力地區(qū)建設?梢灶A見,這些新興商務區(qū)將會把原本的都市外圍地帶打造成為一個個新的商業(yè)活動核心區(qū)。

  投資市場上升空間大 大宗交易成交數(shù)增加

  58同城、安居客線上掛牌數(shù)據(jù)顯示,三季度上海寫字樓掛牌價格為29746元/㎡,環(huán)比上漲3.09%,在一線城市中表現(xiàn)最為突出。

  分區(qū)域來看,黃浦區(qū)以34043元/㎡的掛牌價格排在各區(qū)首位,閔行區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)和浦東新區(qū)寫字樓掛牌價格也都維持在3萬/㎡以上水平。長寧區(qū)、普陀區(qū)、青浦區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)、寶山區(qū)和嘉定區(qū)寫字樓掛牌價格均處于2萬/㎡以上水平。松江區(qū)寫字樓掛牌價格為18830元/㎡,處于相對較低區(qū)域。

  另據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計,2020年三季度上海大宗交易市場共錄得8筆大宗交易,成交總額為90.2億人民幣。前三季度累計成交總額為441.4億人民幣,較2019年同期下滑了35.7%。自用需求依然強勁,約占了本季度投資總額的30%。機構投資者及地產(chǎn)基金則逐漸在中國疫情緩和經(jīng)濟復蘇的背景下重拾投資信心,投資總額共占了本季度的70%。

  其中寫字樓大宗交易共計5筆,仍是最為活躍的物業(yè)類型。主要交易包括國海證券以近14億人民幣收購上海綠地外灘中心C1棟寫字樓,用于自用;黑石集團以12億人民幣收購香溢花城三期第四棟,用于投資。

數(shù)據(jù)來源:世邦衛(wèi)理仕

  結(jié) 語

  整體來看,三季度上海寫字樓市場正加速復蘇。接下來的四季度,預計前期被推遲的租賃需求加速落地,凈吸納量將延續(xù)目前良好態(tài)勢。隨著企業(yè)及人才落“滬”新政的落地,預計2021年上海寫字樓市場將迸發(fā)新的活力。

  來源:58商鋪寫字樓

編輯:wangdc

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