近日，第一太平戴維斯舉行媒體見面會，進行2019年度上海房地產市場回顧及2020年展望，對上海甲級寫字樓、零售物業(yè)、住宅等細分市場進行解析。
上海甲級寫字樓市場
市場租賃情緒趨弱，年末數(shù)個項目延期。第四季度僅兩個全新甲級寫字樓項目交付入市，為市場新增13.6萬平方米寫字樓面積，至此，全年全市新增供應累計達68.8萬平方米。截至2019年末，上海整體甲級寫字樓存量為1330萬平方米，同比增長5%。季內新項目包括：靜安寶華中心、博薈廣場。
2019年全年整體寫字樓凈吸納量共計約62.4萬平方米，同比下降46%，接近同期供應水平。第四季度，中央商務區(qū)繼續(xù)錄得負吸納量，同時空置率繼續(xù)走高。
由于年內新增供應暫緩（尤其是非核心商務區(qū)），全市甲級寫字樓平均空置率較去年同比微降0.8個百分點，至17.5%。然而整體市場依然維持供過于求的局面，且未來兩到三年內該趨勢仍將延續(xù)。
租賃需求持續(xù)放緩迫使業(yè)主繼續(xù)加大租金讓步以換取出租率，這使得第四季度全市甲級寫字樓租金繼續(xù)環(huán)比下跌0.4%，至人民幣每平方米每天7.9元。2019全年租金跌幅0.9%。
展望
預計2020年全市甲級寫字樓市場還將迎來170萬平方米新供應。大量的未來供應加之需求疲軟將推升來年市場的空置水平，寫字樓整體有效租金短期內上漲的可能性不大。
盡管整體的租賃情緒并不樂觀，但2019年釋放了不少積極信號，包括年底中美磋商第一階段協(xié)議簽署，國內頭部企業(yè)擴張，零售消費品牌型企業(yè)加速布局國內，以及金融業(yè)進一步開放等，這將提振信心并利好未來寫字樓需求。
近期聯(lián)合辦公、科技媒體等新經濟行業(yè)企業(yè)的退租/減租迫使業(yè)主重新評估來自快速增長行業(yè)的租戶風險，業(yè)主應盡量避免將面積出租予單一租戶/行業(yè)，同時于前期階段積極采取措施以確保利益。
浦東寫字樓市場迎來調整期，當前區(qū)域內可租面積較2016年幾近翻倍，平均租金則低于三年前8.4%，因而對于考慮在浦東落地的新設企業(yè)，或擁有辦公升級/擴租需求的企業(yè)而言是個契機。
上海零售市場
2019年前十一個月，上海零售總額同比上漲6.6%，增速較去年同期下降1.3個百分點。
2019年全年共有12個項目帶來約90萬平方米新增供應。其中第四季度共五個新項目入市，為市場帶來443,400平方米新增供應。且有三個項目升級改造完成，以全新形象迎合不斷升級的消費者需求。
第四季度全市購物中心首層租金環(huán)比上漲0.4%至每平方米每天人民幣27.5元。
核心商圈與非核心商圈購物中心空置率均較上季度增長0.2個百分點，分別至6.0%和9.0%。全市空置率水平受新增供應影響，升至近兩年最高。
零售創(chuàng)新和技術更新持續(xù)加速，傳統(tǒng)商圈年內積極調整定位，以全新概念和品牌鼓勵消費者踏入門店。
展望
2020年零售市場因部分大型項目推遲開業(yè)時間，將繼續(xù)面臨供應壓力，預計有12個項目約129萬平方米新增供應入市，且均位于非核心商圈。
“首店經濟”、“夜間經濟”持續(xù)發(fā)力之余，新概念和主題也將不斷涌現(xiàn)，帶動消費市場增長。
黃浦江及蘇河灣沿岸預計將有新增供應入市，有望利用景觀優(yōu)勢吸引客流。
未來將落地的哈洛德百貨、樂高主題樂園等則持續(xù)吸引游客訪滬，打造具有上海特色的文旅商業(yè)或為發(fā)展契機。
第一太平戴維斯上海商鋪部購物中心管理服務董事陳綺寧表示：“除了首店經濟和夜間經濟的大熱，隨著時代變遷，街區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)和形式也隨之不斷迭代。現(xiàn)在的街區(qū)商業(yè)更趨向于精品商業(yè)的經營模式。運營管理統(tǒng)一化、精細化，展示面和建筑設計更加時髦年輕，以及精致、差異化的市場定位都是街區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢，街區(qū)商業(yè)的不斷突破也在為消費者不斷帶來個性化的購物體驗�！�
上海住宅租賃市場
2019年全年上海住宅租賃市場租金保持穩(wěn)定，在第四季度各子市場有所下跌。經濟走緩下，運營商開始降低租金以期提升入住率。許多服務式公寓，尤其是核心區(qū)域的服務式公寓開始提供日租或周租等租期較短的服務。
全市平均空置率環(huán)比下跌1.3個百分點到15.1%，同比上漲1.4個百分點。
服務式公寓空置率環(huán)比下跌2.5個百分點到17.3%；小業(yè)主公寓空置率環(huán)比上漲0.5個百分比到14.8%；別墅空置率則環(huán)比下降0.8個百分點至9.2%。
第四季度全市平均租金為人民幣每平方米每月203.6元，租金指數(shù)環(huán)比下跌1.5%。服務式公寓租金指數(shù)環(huán)比下跌1.2%，至人民幣每平方米每月237.3元；小業(yè)主公寓租金環(huán)比下跌1.6%，至人民幣每平方米每月183.7元；別墅租金環(huán)比下降1.7%至人民幣每平方米每月154.8元。
第四季度有720套服務式公寓新增供應入市：寶格麗服務式公寓入市143套；馨樂庭陸家嘴及馨樂庭古北分別為市場帶來168及192套公寓；靜安陽光城睿灣服務式公寓為市場帶來217套新增供應。
展望
預計2020年整體高端租賃市場租金仍將微幅下調，業(yè)主或將繼續(xù)提供折扣及相應措施幫助提升入住率；
前灘東美國際公寓將在2020年第一季度入市，為市場帶來57套新增供應；
馨樂庭在2020年將為市場帶來一個全新的馨樂庭服務式公寓項目；
隨著經濟形勢企穩(wěn)及中國的持續(xù)開放，跨國公司職業(yè)經理人或將在2020年重返上海租賃市場。
上海住宅銷售市場
一手商品住宅市場
第四季度，上海新建商品住房新增供應約185萬平方米，環(huán)比下降13.6%，同比則下降35.8%。
一手商品住宅成交量共計約193萬平方米，環(huán)比下降8.5%，同比上升25.8%。
一手商品住宅成交均價環(huán)比攀升3.5%，達到每平方米人民幣54,100元，同比則下降11.7%。
一手高端公寓市場
第四季度，上海一手高端公寓市場迎來20萬平方米的新增供應，延續(xù)了第三季度較大的供應量，同比約下降62%。其中陸家嘴濱江，尤其北濱江持續(xù)有較大供應。
一手高端公寓成交量共計約17.6萬平方米，與上季度持平，同比下降38.9%。
一手高端公寓價格指數(shù)較上季度同比下降3.4%，環(huán)比微跌1.4%，平均成交價格達到人民幣每平方米104,300元。
2019年全年，上海約有55.7萬平方米的高端供應入市，盡管供應集中釋放在下半年，但全年各季度成交量平穩(wěn)。
住宅用地市場
第四季度，上海共成交20塊純居住用地。成交占地面積共計69.5萬平方米，可建面積共計120.2萬平方米，平均成交樓面價約為人民幣每平方米19,700元。松江、青浦等傳統(tǒng)市郊區(qū)域住宅土地成交維持較高供應量；中心城區(qū)方面，位于靜安區(qū)天目社區(qū)成交一宗宅地，樓面價達每平方米人民幣55,000元。季度內無純居住用地外的住宅用地拍出。
租賃住宅用地方面，第四季度上海共成交九幅純租賃用地，均以零溢價成交�？山娣e共計約83.1萬平方米，其中位于大虹橋區(qū)域的租賃用地拍出人民幣每平方米10,900元。此外，季度內虹口廣中社區(qū)及浦東張江均有含租賃用地的綜合用地拍出。
展望
第四季度LPR新政發(fā)布，除新增住房貸款外，此前簽訂的住房貸款合同也可選擇與LPR掛鉤，按浮動利率計算還款額。住房貸款導向將更為市場化。
2019年上海住宅市場仍處于盤整期。2020年預計住房市場在保持穩(wěn)定的基礎上或有逐步回暖。
隨著軌道交通14、15、18號線分段開通，受益于通勤優(yōu)勢提升以及供應面相對寬松的普陀及浦東南中環(huán)等區(qū)域或將有活躍表現(xiàn)。
第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事及主管唐華表示：“提及上海豪宅，首先想到四大傳統(tǒng)受關注的豪宅板塊——新天地、外灘、徐家匯、以及陸家嘴，他們坐擁上海最核心的區(qū)域，富有豐厚的歷史和文化底蘊，同時占據(jù)稀缺自然景觀，并享有各種成熟配套。新天地獨有的石庫門海派風情，營造出了以翠湖天地、復興瓏御為代表的標桿豪宅力作。同時我們看到，隨著城市的發(fā)展，以蘇河灣、北外灘、徐匯濱江為代表的的新興豪宅板塊也越來越受到市場的關注。近來圍繞蘇洲河沿線，延承蘇河灣城市規(guī)劃發(fā)展的一些優(yōu)質項目將陸陸續(xù)續(xù)推向市場，蘇河板塊再次升級無疑將成為未來上海最值得關注的豪宅成長板塊之一。預計2020年將迎來多個高端住宅項目的入市，規(guī)�；暮勒奂瘏^(qū)雛形已經形成�！�
上海投資市場
2019年第四季度共發(fā)生12筆大宗成交，合計成交金額為人民幣169.5億元，同比下降60%（2018年同期成交額處于歷史較高水平）。2018年第四季度成交兩宗大于80億的大單，但2019年同期最大單僅有華僑城蘇河灣項目，成交額約人民幣47億。部分成交直到2020年第一周才公布。
融資環(huán)境持續(xù)收緊，到期賬務未償付情況增加，加劇了中小房企債務違約風險。由于貸款通常由房地產為底層抵押資產，違約數(shù)量的增長致使全年不良資產持續(xù)走高。開發(fā)商對體量較大的投資維持謹慎態(tài)度，部分開發(fā)商也在打包出售資產以償還貸款。全年開發(fā)商面臨的壓力較往年有所擴大。
雖然貿易摩擦暫緩，然而國內經濟環(huán)境仍舊偏弱，不確定性并未消除。風險厭惡型投資者重新回到一線城市核心市場挑選合適的物業(yè)。然而即使在一線城市，基本面及價格回落都令投資者暫緩決策。
自用買家活躍度較高，部分自用買家為樹立公司品牌聲譽，選擇在時下收購窗口期為自己挑選合適的物業(yè)，一些買家入手新的總部地址。除傳統(tǒng)金融、保險等機構外，生物醫(yī)藥及數(shù)據(jù)公司等自用買家也在投資市場上逐漸活躍。
展望
受到供應持續(xù)增加及新增需求影響，未來幾年上海寫字樓市場仍將面臨壓力。投資者在租金增長愈發(fā)艱難的情況下，會向賣家尋求折扣以期提高資產的投資回報。
2020年初已有兩只境內外聯(lián)手的合資基金成立：分別是正大高和投資基金以及旭輝領寓GIC投資平臺。其服務對象也為近年發(fā)展較為快速的舊城改造及長租公寓領域。預計2020年，此類政府支持的細分領域也將出現(xiàn)更多機會。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
