近日，仲量聯(lián)行發(fā)布了《2019年度深圳房地產市場回顧及展望》報告。

　　深圳仲量聯(lián)行深圳董事總經理夏春毅對媒體表示：“回顧2019年，盡管深圳甲級辦公樓租賃需求整體較為疲軟，租金水平回落，但憑借大型金融機構與科技巨頭的需求支撐，凈吸納量小幅上升。中美第一階段經貿協(xié)議文本達成一致將在短期內提振市場情緒，2020年租賃需求將逐步回暖，租金下跌幅度有所收窄。辦公樓投資市場活躍，總成交金額創(chuàng)歷史新高，大型金融機構繼續(xù)看好市場。”

　　“優(yōu)質零售物業(yè)市場方面，整體租賃需求平穩(wěn)，租金小幅上揚，商場深化差異性調整，吸客效果明顯。零售商在2020年對擴張計劃持謹慎態(tài)度，將快速調整產品定位以達到精準營銷。國內外機構投資者也將加速布局深圳零售物業(yè)�！毕拇阂阒赋觥�

　　甲級辦公樓年末空置率達25%，創(chuàng)歷史新高

　　2019年，在經濟增速放緩、中美貿易戰(zhàn)持續(xù)、金融監(jiān)管進一步收緊等多重因素作用下，深圳甲級辦公樓租賃需求整體較為疲軟，但租賃活躍度在四季度稍有回升。不少中小企業(yè)由于經營困難或對盈利前景悲觀，成本管控更為嚴格，不得不搬遷至租金較低的辦公樓。部分中小型金融企業(yè)因受到沖擊較大，甚至出現(xiàn)退租的現(xiàn)象。

　　進入2019年下半年，科技企業(yè)，尤其是行業(yè)巨頭，在租賃市場上的表現(xiàn)相對搶眼，升級與擴張需求活躍，加上前海片區(qū)出臺租金補貼政策與加大招商力度，市場錄得多筆大面積租賃成交。同時，國內大型金融機構仍能保持一定的擴張需求，外資金融企業(yè)也因應金融開放政策的落實而開始加速布點。此外，專業(yè)服務類企業(yè)也把握租賃成本下降的機會進行升級和擴張。依賴大型金融機構與科技巨頭升級、擴張和新設立需求的支撐，全年凈吸納量較2018年小幅上升，達90多萬平方米。

　　全年錄得200萬平方米新增供應入市，其中接近四成位于前海片區(qū)，福田區(qū)最少。由于租賃需求疲軟，全市空置壓力迅速上升，至年末空置率達25%，創(chuàng)歷史新高。

　　全市租金水平較大幅度回落。不少業(yè)主為達成年底出租率目標，多選擇以價換量以促進成交，其中以優(yōu)質項目密集、競爭激烈的福田CBD租金下跌最多。后海片區(qū)因產業(yè)聚集效應，租戶較為穩(wěn)定，租金降幅較小。

　　辦公樓投資市場成交矚目，全年錄得多筆整棟項目成交。由于深圳辦公樓投資市場供需兩旺，總成交金額創(chuàng)歷史新高。得益于新供應較多，能滿足大型機構投資者的自用和投資需求，南山區(qū)成交金額列全市之首，與市場發(fā)展趨勢及新供應分布特點一致。種種跡象顯示出大型金融機構看好深圳城市發(fā)展，積極布局辦公樓市場。

　　市場展望：2020年深圳投資市場成交活躍度或將繼續(xù)上升

　　中美第一階段經貿協(xié)議文本達成一致將在短期內提振市場情緒，制造業(yè)與外貿相關企業(yè)的經營狀況料將有所改善，金融開放也會繼續(xù)吸引外資金融機構進駐。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產部總監(jiān)李文杰表示，2020年全市租賃需求將逐步回暖。雖然未來12個月仍有超過180萬平方米新增供應入市，但由于科技巨頭將維持強勁的擴張與升級勢頭，國內外金融機構的需求也將持續(xù)上升，預計今年凈吸納量稍高于2019年。

　　值得一提的是，雖然聯(lián)合辦公行業(yè)進入調整期，但這一新型的靈活辦公模式已為越來越多的租戶所接受，業(yè)主也開始在樓宇內增加聯(lián)合辦公空間的比例及向租戶提供額外的增值服務。

　　全市空置率將繼續(xù)上升至26-30%。李文杰指出，因空置壓力短期內難以迅速緩解，部分業(yè)主仍將進一步下調租金，其中預計福田區(qū)租金跌幅仍較顯著，前海片區(qū)由于大量新增供應入市，租金也面臨較大下行壓力。但全市整體租金下跌幅度將較2019年有所收窄。

　　仲量聯(lián)行深圳投資部總監(jiān)曾紀欣預計投資市場供需兩旺的勢頭不變，粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展前景吸引更多投資者關注深圳市場，內資保險、企業(yè)總部和外資機構投資者的詢盤量有增無減。市場上可售項目較多，買賣雙方的價格預期也比過去更趨一致，2020年投資市場的成交活躍度或將繼續(xù)上升。

　　優(yōu)質零售物業(yè)：深圳購物中心深化差異性調整

　　2019年全市租賃需求平穩(wěn)，商場積極調整以吸引客戶。得益于下半年新增供應良好的開業(yè)表現(xiàn)及已落成項目不斷去化，全年凈吸納量超過84萬平方米，較2018年明顯上浮。本土智能終端品牌如華為、OPPO等持續(xù)在深圳布點，中端運動品牌與餐飲品牌租賃需求亦較為穩(wěn)定。隨著客群年輕化趨勢日益明顯，美妝以及潮牌服飾品牌擴張意愿有所增強。此外，針對年輕家庭的兒童類品牌也頗受購物中心業(yè)主青睞。

　　另一方面，市區(qū)內多家購物中心深化差異性調整，以期提升客戶購物體驗和提高客流量，例如Coco Park（福田）進行品牌升級，成功推出一系列中高端美妝品牌；海岸城上調零售業(yè)態(tài)比例、引入不少輕奢服飾品牌。根據仲量聯(lián)行統(tǒng)計數據，上述兩家購物中心在更換及新進駐品牌總數方面位列全市前五位，且品牌調整效果明顯。除此以外，不少商場增加營銷活動吸引消費者，代表項目包括壹方城和萬象天地等。

　　下半年新增供應開業(yè)率良好，全市空置率有所下降。全年共有9個新項目約78萬平方米新增供應入市，其中下半年新增供應占全年供應量的90%以上。大部分新項目開業(yè)表現(xiàn)優(yōu)異，至年底已接近滿租，因此大量集中供應未對全市空置率造成明顯上行壓力。截至第四季度末，全市整體空置率為2.3%，較2018年末有所下降。

　　全年租金整體平穩(wěn)，呈小幅上揚趨勢，2019年末租金同比上升約2.4%，漲幅高于上海與北京。此外，深圳市區(qū)與郊區(qū)全年租金漲幅持平�？傮w來說，租金增長主要來源于定位中高端、用戶體驗出眾、以及不斷調整品牌組合以適應潮流的優(yōu)質項目，品牌零售商對于進駐此類項目亦較為積極。相反，經營情況相對欠佳的項目，特別是交通通達性較差、運營團隊欠缺經驗的購物中心，普遍承受空置壓力，少數業(yè)主在第四季度主動下調租金吸引租戶。

　　2019年錄得一筆大宗交易，即領展房地產信托投資基金以66億元人民幣成功收購中心城，刷新了深圳零售物業(yè)交易金額記錄，為資產增值類交易提供一個經典范例，特別是對于看好粵港澳大灣區(qū)發(fā)展，但又受制于深圳較高資產價格的機構投資者而言。此外，機構投資者對深圳零售物業(yè)市場一直保持較高興趣，尤其關注位于市區(qū)且人流量大的現(xiàn)有物業(yè)，詢盤量有增無減。

　　市場展望：核心商圈優(yōu)質購物中心租金仍會穩(wěn)定上漲

　　預計社會消費品零售總額的增長在短期內難以得到大幅度改善，零售商在2020年對擴張計劃持較為謹慎態(tài)度。仲量聯(lián)行華南區(qū)零售地產部總監(jiān)郭偉明指出：由于單店銷售業(yè)績壓力加大，相對于過往通過增加店鋪數量發(fā)揮規(guī)模效應，零售商更傾向于節(jié)省成本。此外，為了適應主流消費人群偏年輕化和潮流快速更替的特點，更多零售商將通過快速調整產品定位以達到精準營銷的目的。供應方面，未來12個月預計完工的零售物業(yè)面積僅約36萬平方米，均衡分布于市區(qū)與郊區(qū)，有限的新增供應為空置率較高的購物中心提供了去化的機會。因此全市空置率在2020年末或將繼續(xù)下降。

　　考慮到郊區(qū)購物中心較為集中且同質化程度較高，為爭取優(yōu)良品牌入駐，購物中心的相互競爭將會加劇，未來12個月郊區(qū)購物中心租金增速或將放緩，而核心商圈部分優(yōu)質項目的租金仍會穩(wěn)定上漲。

　　投資市場方面，國內外機構投資者將加速布局深圳零售物業(yè)。仲量聯(lián)行深圳投資部總監(jiān)曾紀欣表示，鑒于現(xiàn)階段售價相對較高，機構投資者將傾向選擇地鐵上蓋以及周邊社區(qū)購買力較強的大型項目，希冀通過對資產的升級改造及運營提升，來提高租金回報，并最終獲益。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc