近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2020年大中華區(qū)房地產(chǎn)市場展望》，對大中華區(qū)寫字樓市場進行分析。
CBRE亞太區(qū)租戶研究主管、CBRE大中華區(qū)研究部主管蔡詠嘉表示，展望2020年，大中華區(qū)域內(nèi)企業(yè)商業(yè)信心正在改善，但挑戰(zhàn)猶存。新冠肺炎疫情短期內(nèi)將對中國經(jīng)濟形成較大的沖擊，但我們預計其影響將是短暫的，經(jīng)濟增速有望在二季度后段開始回升。2020年大中華區(qū)金融企業(yè)的寫字樓需求將穩(wěn)健增長，而5G商用全面啟動將促進“ABC”科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，激活區(qū)域內(nèi)科技園區(qū)和數(shù)據(jù)中心的需求。寫字樓市場向租戶傾斜，租戶將迎來更多升級搬遷選擇，房地產(chǎn)組合的靈活性將成為租戶的優(yōu)先考量。
中國內(nèi)地市場：復蘇曙光初現(xiàn)
疫情對主力需求行業(yè)沖擊較小：受疫情影響最大的行業(yè)，如酒店業(yè)、餐飲業(yè)、運輸業(yè)和零售業(yè)的企業(yè)辦公需求可能會受到重創(chuàng)。然而，我們的分析表明，疫情對主要需求驅(qū)動行業(yè)(TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè))的影響較小，甚至可能刺激某些科技類企業(yè)的辦公租賃需求的加速增長，如在線游戲和教育、企業(yè)在線辦公服務等。
2019年，TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務業(yè)累計占中國寫字樓租賃總量的60%，我們預計2020年這一占比將進一步提升。
金融業(yè)和TMT產(chǎn)業(yè)繼續(xù)擴張：2020年，人壽保險、期貨、基金和證券行業(yè)將全面取消外資持股比例的限制。對信用評級、支付等行業(yè)的外資企業(yè)也將實行國民待遇。外資金融機構(gòu)的進駐或業(yè)務擴張將帶來新的寫字樓需求，成為驅(qū)動2020年租賃市場的新引擎，尤其將利好北上深等金融中心城市的核心商務區(qū)。
5G在基礎(chǔ)設施完善的同時，也將提速相關(guān)行業(yè)的發(fā)展進程。ABC行業(yè)——人工智能（AI）、大數(shù)據(jù)（Big Data/Block Chain）、云計算（Cloud Computing）——將在5G環(huán)境下獲得新的高速成長空間，并加快B端或C端的應用領(lǐng)域發(fā)展，如智能安防、智慧樓宇、無人駕駛、視頻直播、網(wǎng)絡游戲等。
市場仍然受制于供應壓力：疫情的爆發(fā)將對寫字樓市場的供需兩端產(chǎn)生影響。CBRE預計，約13%的新增供應將延遲交付，故此，2020年的全年新增供應預測下調(diào)至890萬平方米。核心商務區(qū)和新興商務區(qū)都會有充裕的新增供應入市。
全年寫字樓市場凈吸納量有望達到350萬平方米，與2019年基本持平，但較此前預測下降了19%。預計2020年全國空置率將攀升至25%，15個城市的空置率或達歷史最高水平。然而，供應減速和需求持續(xù)復蘇將使得2021年后空置率回調(diào)。
去中心化趨勢持續(xù)：擁有充裕的高品質(zhì)供應和租金優(yōu)勢的新興商務區(qū)將繼續(xù)吸引租戶遷入，尤以成本敏感型的行業(yè)為主。越來越多的租戶亦看好新區(qū)不斷改善的基礎(chǔ)設施、商業(yè)配套以及優(yōu)惠措施。
在“去中心化”趨勢演進的同時，2020年核心商務區(qū)可租面積的攀升將令“中心化”重拾市場關(guān)注。以專業(yè)服務業(yè)和金融業(yè)為主的升級需求將成為吸納核心商務區(qū)空置面積的主力。
業(yè)主必須關(guān)注空間和服務：租戶對辦公空間的訴求日趨多元化。多辦公場景的租賃靈活性、建筑可持續(xù)性、員工福祉等非財務訴求日益受到租戶重視。有經(jīng)驗的業(yè)主開始提供更具柔性的租賃條款、辦公空間和服務。租賃策略方面，更為靈活的租期、押金支付方式、續(xù)租權(quán)限等都有助于提升項目的競爭力。
在空間和服務方面，通過提供靈活辦公、精裝修辦公、多功能的公共會議設施、健身餐飲配套等以滿足租戶對租賃靈活性的需求并提升租戶體驗。疫情爆發(fā)后，樓宇空氣凈化監(jiān)測設備、訪客管理和物業(yè)管理品質(zhì)也成為疫情爆發(fā)后租戶關(guān)注的焦點。
此外，業(yè)主也應積極借助房地產(chǎn)科技打通從租戶到員工的服務鏈條，從數(shù)據(jù)端切入完善服務內(nèi)容。
租金仍處下行通道，但跌幅收窄：若疫情整體能在2-3個月內(nèi)得到控制，其對大多數(shù)市場寫字樓租金的影響將是有限的。盡管北京、上海和深圳將繼續(xù)保持充足的供應，但基于中美貿(mào)易爭端的緩解、金融和科技行業(yè)需求的復蘇以及專業(yè)服務業(yè)的成熟發(fā)展，租金下跌的勢頭已經(jīng)略有緩解。二線城市供過于求的局面在2020年改善的可能性較低，預計租金將同比下降1.8%以上。
香港特區(qū)甲級寫字樓市場：遷離核心區(qū)需求支撐大局
逐漸增加的不確定性致使租賃活動減弱：全球經(jīng)濟風險不斷升級，持續(xù)抑制著香港甲級寫字樓市場的租賃需求。中國內(nèi)地企業(yè)的租賃需求在2019年同比下降36％，共享工作空間的需求全年同比下降63％。
留在中央商務區(qū)的高昂成本以及非核心分區(qū)市場的新供應繼續(xù)推動著租戶在2019年遷離核心區(qū)。租戶共將731,000平方英尺的租用面積遷離核心分區(qū)市場，是自2015年以來第二多的一年。
疲弱的租賃需求促致市場上的可租用空間上升。核心分區(qū)市場的空置率全都攀升，其中中環(huán)的空置率從2018年底的1.3％升至2019年底的3.4％，是自2014年以來最高的年末值。因此，該分區(qū)市場的租金同比下降了5.9％，是自2012年以來的年度最大跌幅。
成本控制為主導：成本控制將繼續(xù)成為2020年的關(guān)鍵主題。剛竣工及具有成本效益的非核心區(qū)項目將繼續(xù)受到追捧。一些較大的租戶可能會在現(xiàn)時下調(diào)的情況下進行整合。
空置率的上升和市場氣氛的疲弱將促使2020年甲級寫字樓的租金進一步軟化。其中，由于空置率正在攀升，而租戶又避免支付過高租金，中央商務區(qū)的壓力最大。港島東將繼續(xù)受益于低空置率，以及來自中環(huán)和灣仔及銅鑼灣的搬遷需求。東九龍也是遷離核心區(qū)的理想地點，但該分區(qū)市場的空置率較高，致使在短期內(nèi)租金難以上升。
臺灣地區(qū)甲級寫字樓市場：租賃需求穩(wěn)健
續(xù)租成主要租賃活動：2020年臺灣經(jīng)濟可望因本地需求增強而維持溫和成長態(tài)勢，預料將使整體勞動市場受惠。今年來自中小型企業(yè)的詢問可望維持高檔，然而市場上持續(xù)減少的空置單位將使企業(yè)租戶難以覓得符合需求的搬遷地點，并進一步影響臺北寫字樓市場的去化速度。與去年相比，預測2020年臺北甲級市場凈吸納量將下降至11,090坪（3萬7千平方米），整體租賃活動將以續(xù)約為大宗，搬遷案例所占比例將下滑。
低空置率將影響搬遷活動：盡管2020年臺北甲級寫字樓去化速度將減緩，在租賃市場上沒有任何新供給釋出的助益下，預測甲級寫字樓平均空置率將于年底前降至2.6%，為2001年以來最低水準。不少承租戶將被迫留在現(xiàn)址，并可能在續(xù)租談判中占下風。
有鑒于許多科技公司及金融業(yè)者持續(xù)擴張業(yè)務規(guī)模，對辦公面積的需求有增不減，預料此二類產(chǎn)業(yè)的公司將繼續(xù)帶動2020年臺北市場租賃活動，其中大型承租戶如外商銀行，將及早擬定未來三至五年的租賃策略，以確保未來幾年內(nèi)能順利遷至新大樓。國際靈活辦公空間業(yè)者普遍仍有意開設新?lián)c，以擴大在臺北的經(jīng)營版圖，惟目前市場上缺乏符合其選址條件的辦公空間，將大幅影響今年靈活空間業(yè)者的擴張速度。
甲級寫字樓平均租金維持上揚走勢：由于臺北市中心甲級寫字樓空置率全面下降，CBRE預期2020年租賃市場仍然是“房東市場”。考量未來三年內(nèi)臺北新增供給量體有限，甲級寫字樓房東將保持強勢的態(tài)度，目前已經(jīng)創(chuàng)新高的開價水準將維持不變。位于信義基隆區(qū)的甲級寫字樓房東可能提出超過10%的租金調(diào)幅。
對有續(xù)約需求的租戶而言，租金水準可能被快速拉高至市場行情，而從有意搬遷的租戶角度來看，其追價意愿并不高，部分房東為吸引優(yōu)質(zhì)租戶，對新簽租約的租金調(diào)幅反而較為和緩。CBRE預估，2020年臺北市中心甲級寫字樓平均租金將較上年溫和成長2.3%，位于精華地段的頂級寫字樓租金可望年增3%。
來源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
