派息略有下降是為了多留現(xiàn)金在手，以應(yīng)對(duì)不確定性。”手握現(xiàn)金1662億元的萬(wàn)科在疫情下都異常審慎。
這時(shí)候，充沛的現(xiàn)金流既是活下去的保證，也是擁有選擇權(quán)的籌碼。于是，萬(wàn)科、華夏幸福、越秀地產(chǎn)等企業(yè)紛紛進(jìn)行融資，其中包括向來(lái)低調(diào)的中國(guó)鐵建。
3月18日，根據(jù)上清所披露的信息，中國(guó)鐵建地產(chǎn)擬發(fā)行2020年第二期短期融資券，發(fā)行金額為6億元；期限為1年；利率采用固定利率方式，根據(jù)集中簿記建檔結(jié)果確定。
這只是中國(guó)鐵建地產(chǎn)近期融資的一個(gè)縮影，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，近半月以來(lái)，中國(guó)鐵建就通過(guò)短期融資券及中期票據(jù)兩種方式，向市場(chǎng)募集資金50億元。
數(shù)據(jù)來(lái)源：上清所、觀點(diǎn)指數(shù)整理
中國(guó)鐵建稱(chēng)，發(fā)行金額用于置換償還到期的銀行間市場(chǎng)債務(wù)融資工具的自有資金。其實(shí)，對(duì)大部分房企來(lái)說(shuō)，今年都是一個(gè)債務(wù)大年。
在觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)主辦的2020觀點(diǎn)年度論壇中，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松通過(guò)數(shù)據(jù)指出，今年房地產(chǎn)債務(wù)到期規(guī)模比2019年會(huì)有進(jìn)一步的提升。
“2020年房企境內(nèi)債券、海外發(fā)債、房地產(chǎn)信托，加起來(lái)預(yù)計(jì)債務(wù)是1.46萬(wàn)億，從今年月度分布來(lái)看，一直逐月上升，債務(wù)壓力峰值在7月，房地產(chǎn)債務(wù)為1490億�！�
他表示，對(duì)比具有代表性房企的現(xiàn)金流和到期債權(quán)，可以看到，他們必須要找到新的融資產(chǎn)品，或者是加速現(xiàn)金流的回籠。
再疊加疫情造成的銷(xiāo)售折損，房企的資金面臨著前所未有的考驗(yàn)。那么，融資頻繁的中國(guó)鐵建背后債務(wù)壓力幾何？
募集說(shuō)明書(shū)中顯示，截至2019年三季度，中國(guó)鐵建地產(chǎn)的短期債務(wù)（短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債）為168.81億元，占流動(dòng)負(fù)債的21.25%。值得關(guān)注到的是，2016年-2018年，這一比例分別為30.3%、28.37%及26.29。
與此同時(shí)，上述三年及2019年前三季度，中國(guó)鐵建地產(chǎn)貨幣資金余額分別為77.08億元、104.43億元、64.99億元和159.45億元，占資產(chǎn)總額的比重分別為7.37%、9.08%、4.57%和9.57%。饒是如此，中國(guó)鐵建的在手現(xiàn)金亦不足以覆蓋其短期債務(wù)。
但若從現(xiàn)金流方面看，中國(guó)鐵建地產(chǎn)目前倒并不用太過(guò)擔(dān)心。
數(shù)據(jù)來(lái)源：募集說(shuō)明書(shū)、觀點(diǎn)指數(shù)整理
數(shù)據(jù)顯示，截至2019年9月30日，中國(guó)鐵建長(zhǎng)期借款余額為445.61億元，應(yīng)付債券余額為169.43億元，短期借款余額為115.26億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)有息負(fù)債金額為53.55億元，其他流動(dòng)負(fù)債約30億元，有息債務(wù)總額共計(jì)813.84億元。
事實(shí)上，作為一家剛剛踏進(jìn)千億陣營(yíng)的央企地產(chǎn)平臺(tái)，中國(guó)鐵建地產(chǎn)在活下來(lái)之外，還需要源源不斷的資金進(jìn)行擴(kuò)張。
2019年的最后一天，中國(guó)鐵建地產(chǎn)發(fā)布海報(bào)稱(chēng)，公司2019年銷(xiāo)售額突破1000億元，在觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的2019中國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額TOP100榜單中，中國(guó)鐵建地產(chǎn)以1002億元的銷(xiāo)售位列第36位。
千億規(guī)模需要大量土儲(chǔ)作為支撐，2016-2018年及2019年前三季度，中國(guó)鐵建分別獲取12個(gè)、7個(gè)、17個(gè)和6個(gè)項(xiàng)目，新增土地儲(chǔ)備的規(guī)劃建筑面積分別為276.88萬(wàn)平米、75.28萬(wàn)平米、384.32萬(wàn)平米以及141.6萬(wàn)平米，各期土地購(gòu)置支出分別為210.4億元、108.01億元、263.66億元和93.16億元。
截至2019年9月末，中國(guó)鐵建合并口徑土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑面積為603.54萬(wàn)平米，土地儲(chǔ)備量可供未來(lái)2-3年的開(kāi)發(fā)需求。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解到，2019年最后一個(gè)季度，中國(guó)鐵建依舊呈現(xiàn)出積極的擴(kuò)儲(chǔ)姿態(tài)，接連拿下石家莊、遵義、天津、長(zhǎng)沙、成都、南京等地塊，總建筑面積約為227萬(wàn)平米，權(quán)益地價(jià)為111.6億元。
其中，中國(guó)鐵建于12月31日奪得的成都青羊區(qū)地塊總建筑面積達(dá)到50萬(wàn)平米，該地塊成交價(jià)為60.6億元，成交樓面價(jià)1.67萬(wàn)元/平米，溢價(jià)率50.45%。根據(jù)最新披露的信息，中國(guó)鐵建在該地塊持股比例為50%。
同日，中國(guó)鐵建在南京百億土拍中也有收獲，以32.3億元拿下江北核心區(qū)隧道口片區(qū)宅地，建筑面積15.67萬(wàn)平米，樓面價(jià)20619元/平米。
來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
