第一太平戴維斯重磅發(fā)布最新一期《影響力》報告 ，以長遠視角探討2020新冠疫情對全球房地產(chǎn)業(yè)的影響，并邀請業(yè)內專家一同探討正在形成的行業(yè)新常態(tài)。
第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部高級董事及主管簡可 (James Macdonald)表示："中國房地產(chǎn)業(yè)在此次疫情影響中展現(xiàn)出的創(chuàng)新力和執(zhí)行力讓所有關注者為之一振，在本報告中你能發(fā)現(xiàn)眾多來自中國的優(yōu)秀案例，我們也將繼續(xù)發(fā)掘更多助力市場化危為機的'轉折點'。"
第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負責人、助理董事李想表示："新冠疫情給房地產(chǎn)市場帶來沖擊的同時，也推動著行業(yè)的變革與發(fā)展。原來一些處于起步階段、發(fā)展趨勢還不十分明朗的新技術、新思維，因為新冠疫情而明顯提速�？梢灶A見，在疫情中被激發(fā)出來的創(chuàng)新模式與思維，在后疫情階段也將得以保留，成為房地產(chǎn)市場新格局的重要組成部分，并在未來助力市場繼續(xù)健康前行。"
新冠疫情來襲，人們的工作和生活方式幾乎在一夜之間改變，房地產(chǎn)市場也將受到長期影響，產(chǎn)生潛移默化的變化：
寫字樓--居家辦公見效，但寫字樓仍在文化、社區(qū)和社交聯(lián)系等方面發(fā)揮著關鍵作用。
物流地產(chǎn)--預期會出現(xiàn)供應鏈的多元化和區(qū)域制造中心的增長。
零售--在線零售加速增長，實體零售亦將長青。
酒店--短期波動，但長期基本面將保持不變，繼續(xù)為需求帶來支撐。
租賃住宅--發(fā)展前景樂觀，同時優(yōu)質產(chǎn)品需求依然迫切。
養(yǎng)老地產(chǎn)--醫(yī)療保健行業(yè)需求興起，老年公寓正成為主要的替代型投資領域。
自用型住宅--市場對辦公和休閑兼具的住宅將有更多需求，"云購房"有望成熱門。
圖表：疫情之后的租戶需求走勢，按行業(yè)
來源：第一太平戴維斯市場研究部
本報告圍繞"轉折點"這一概念，剖析那些在疫情期間新產(chǎn)生或得到加速發(fā)展的房地產(chǎn)趨勢：綠色未來、智能建筑、物流地產(chǎn)、老齡化等，并從新趨勢得出的行業(yè)發(fā)展方向與未來投資進行預判。
轉折點1：綠色未來
房地產(chǎn)業(yè)的綠色未來不僅限于一幢物業(yè)的環(huán)保指標，而是需要思考如何協(xié)助物業(yè)中的人與產(chǎn)業(yè)邁上一條可持續(xù)發(fā)展之路。
房地產(chǎn)環(huán)保備受關注
在這場與病毒的較量之后，公眾對自身及環(huán)境健康的重視程度又提高了一個層級。從全球氣候來看，房地產(chǎn)占全球能源消耗及工業(yè)生產(chǎn)過程溫室氣體排放量的40％，因此建筑業(yè)不可避免地成為關注重點。越來越多的國家開始采用自上而下的監(jiān)管、規(guī)范能源績效政策來實現(xiàn)變革。根據(jù)住建部十三五規(guī)劃，中國到2020年，城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑的比例將達到50%。
綠色物業(yè)更得歡迎
投資者在進行物業(yè)估值與交易時，將環(huán)境保護相關因素納入考慮范圍，如綠色建筑認證、能效指標等；越來越多的開發(fā)商正通過設計以及材料、監(jiān)控系統(tǒng)的技術升級來提高能源績效；物業(yè)的實際使用者、租戶們對益于員工健康福祉的辦公場所的需求正在加速攀升。
轉折點2：智能建筑
經(jīng)歷疫情后，智能建筑從用戶選址時的差異化考量因素，將成為工作生活的一項新常態(tài)。
"全自動"辦公時代
智能建筑投入運用后，最直接影響就是辦公體驗。工位管理、路徑查找、環(huán)境舒適度管理等應用將融入城市交通網(wǎng)絡，成為員工通勤的一部分。甚至您所在樓宇會知道您的日程安排、為您分配工作空間，并按照您的偏好設置照明、室溫，提升工作效率。
智能建筑助力優(yōu)化物管服務
借助智能建筑，物業(yè)管理者能即時知曉樓宇中有哪些潛在或需要解決的問題，亦可實現(xiàn)虛擬環(huán)境中所有系統(tǒng)的實時監(jiān)控，大大提高物業(yè)經(jīng)理的工作效率。同時物業(yè)經(jīng)理可以獲取大量客戶相關的寶貴數(shù)據(jù)，有助于改善服務質量，提供定制化服務，提升用戶體驗和滿意度。
轉折點3：物流最后一公里
由于疫情帶來全球網(wǎng)購頻率增加，零售和制造供應鏈的問題日益顯露，也為物流地產(chǎn)的需求與選址策略帶來變化。
供應鏈多元化
為應對未來類似的被動場景，如疫情導致供應鏈被擾亂，物流行業(yè)正迎來供應鏈多元化和區(qū)域制造中心增長兩大趨勢，當前在亞洲這樣的制造企業(yè)外遷潮正在發(fā)生，這將帶動新的房地產(chǎn)需求，引發(fā)新的區(qū)域制造中心產(chǎn)生。
新技術新選址
中國目前的高標倉儲面積約5,100萬平方米，規(guī)劃23個城市作為物流樞紐中心。作為城市重要的基礎設施，互聯(lián)互通的物流網(wǎng)絡，對降低產(chǎn)業(yè)成本，提升城市服務水平愈發(fā)重要。同時在高新運輸技術實現(xiàn)更快更近交付下，物流物業(yè)的選址決策出現(xiàn)調整可能，如縮短庫存與最終目的地之間的距離。
轉折點4：老齡化
人口老齡化將為老年公寓及其他護理設施的開發(fā)帶來最直接的推動，這一轉折為房地產(chǎn)投資市場帶來了機遇。
養(yǎng)老基金布局利好房地產(chǎn)市場
聯(lián)合國開發(fā)計劃署預測，中國的老齡人口比重在2050年將達26.1%。屆時養(yǎng)老金需求與供給的缺口將逐漸產(chǎn)生，養(yǎng)老基金或將成為更多老齡人口的選擇。養(yǎng)老基金作為土地與房地產(chǎn)投資市場的�？�，繼而利好房地產(chǎn)市場，惠及養(yǎng)老地產(chǎn)、物流、寫字樓、數(shù)據(jù)中心等領域。
養(yǎng)老地產(chǎn)繼續(xù)走熱
在眾多房地產(chǎn)細分領域中又屬養(yǎng)老地產(chǎn)熱度較高，根據(jù)Real Capital Analytics數(shù)據(jù)，全球寫字樓、住宅總投資在過去三年中增加10％、17%，而同期老年公寓及護理設施增加22％，可見其火熱勢頭。
種種轉折點帶來投資新風向
在不確定因素充斥的時期，房地產(chǎn)一直被視為財富避風港，目前利率已長時間處于歷史低位水平，單憑這一點，房地產(chǎn)的吸引力已經(jīng)非常明顯。房地產(chǎn)投資的本質是確定收益流的韌性和增長潛力，因此未來房地產(chǎn)投資將更加關注行業(yè)及企業(yè)的抗壓力，以及物業(yè)資產(chǎn)對于企業(yè)的重要性。
過去五年中，全球生命科學產(chǎn)業(yè)的融資總額達到2.5萬億美元。這類投資將引發(fā)對房地產(chǎn)的旺盛需求，而疫情之后這一需求將會只增不減。同時生命科學這一特殊的房地產(chǎn)領域，為投資組合多元化提供了新的選擇，如創(chuàng)業(yè)孵化器、研發(fā)設施到大型總部等等。
圖表：全球生命科學領域前25個國家的融資總額，2015-2019
來源：Pitchbook、第一太平戴維斯研究部
