7月9日，全球五大行之一的仲量聯(lián)行發(fā)布《深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)2020年上半年回顧與展望》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》），《報(bào)告》表示，租賃活動(dòng)受疫情壓制的深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，如今租賃需求正在逐漸釋放，問詢量和成交量均有回升，市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。

　　隨著國內(nèi)疫情得到有效控制 租賃市場(chǎng)活躍度逐漸回暖

　　今年上半年，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)在新冠疫情的負(fù)面影響下持續(xù)承壓，租賃活動(dòng)在短期內(nèi)出現(xiàn)明顯回落。根據(jù)此前南都記者報(bào)道，今年一季度，多機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)深圳寫字樓市場(chǎng)吸納量銳減，來自第一太平的數(shù)據(jù)更是顯示，相比2019年第四季度，今年一季度吸納量減少了9成。隨之而來的還有空置率繼續(xù)走高、租金下跌情況。

　　時(shí)間進(jìn)入第二季度，隨著深圳進(jìn)入疫情恢復(fù)期，各行各業(yè)經(jīng)營活動(dòng)也隨之恢復(fù)。仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示，上半年深圳甲寫市場(chǎng)受疫情影響轉(zhuǎn)冷，全市租金承壓，但隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，租賃市場(chǎng)活躍度逐漸回暖。

　　互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭和來自新經(jīng)濟(jì)總部企業(yè) 整合需求成為市場(chǎng)亮點(diǎn)

　　支撐市場(chǎng)活躍的行業(yè)有哪些？夏春毅表示，二季度互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭和來自新經(jīng)濟(jì)總部企業(yè)的整合需求成為市場(chǎng)亮點(diǎn)；此外，《報(bào)告》也指出，金融機(jī)構(gòu)對(duì)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求的需求仍較穩(wěn)健，疫情的爆發(fā)甚至加速了少大型金融機(jī)構(gòu)的升級(jí)換代，開始將其理財(cái)部門和金融科技部門設(shè)為獨(dú)立法人個(gè)體，因此擴(kuò)張及新設(shè)立需求活躍，而隨著金融開放政策的進(jìn)一步落實(shí)，外資金融機(jī)構(gòu)在深設(shè)立獨(dú)立法人企業(yè)的趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，“因此，租賃市場(chǎng)活躍度逐步回暖”，《報(bào)告》分析認(rèn)為。

　　據(jù)仲量聯(lián)行監(jiān)測(cè)，深圳甲級(jí)辦公樓二季度凈吸納量錄得與去年同期水平相當(dāng)，上半年共約18萬㎡。在空置率方面，由于部分在建項(xiàng)目受疫情影響推遲交付時(shí)間，因而供應(yīng)放緩，二季度空置率相對(duì)一季度基本不變，仍保持26%的水平。與此同時(shí)，租金跌幅也在二季度收窄。

　　空置率從快速上升進(jìn)入到平穩(wěn)期 這是“站穩(wěn)腳跟的表現(xiàn)”

　　根據(jù)仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰的看法，目前26%的空置率水平標(biāo)準(zhǔn)過高，“一般健康的市場(chǎng)空置率維持在10%左右”，這樣方能保證市場(chǎng)買賣兩端活躍。不過，當(dāng)前深圳辦公樓市場(chǎng)實(shí)質(zhì)已進(jìn)入“新常態(tài)”，高供應(yīng)、高空置率以及租金緩慢下跌，“這種新常態(tài)在未來相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都不會(huì)改變”，李文杰表示。

　　在這種新常態(tài)下，業(yè)主下調(diào)租金顯得較為流行，《報(bào)告》表示，全市在高空置壓力下，業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金以加速去化，其中以新供應(yīng)壓力最大的南山區(qū)跌幅最為顯著。數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳只有四座甲級(jí)辦公樓竣工，為市場(chǎng)新增約32萬㎡供應(yīng)，其中三座位于南山。

　　不過好處在于，甲級(jí)辦公樓租金下行吸引了不少來自非甲級(jí)辦公樓租客的入駐，成本集約型升級(jí)成租賃市場(chǎng)主流，對(duì)于中小企業(yè)而言，擁有了更多升級(jí)和搬遷辦公環(huán)境的機(jī)會(huì)。

　　此外，李文杰表示，對(duì)比北京、上海、廣州其它市場(chǎng)來看，深圳市場(chǎng)的亮點(diǎn)是一直以來的正吸納量，表明企業(yè)仍在活躍進(jìn)駐，“目前，空置率從快速上升進(jìn)入到平穩(wěn)期，這是深圳寫字樓市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟的表現(xiàn)”，李文杰指出。

　　大量新增供應(yīng)仍將進(jìn)一步推高空置率

　　對(duì)于市場(chǎng)的未來走向，李文杰認(rèn)為，雖然目前疫情為全球經(jīng)濟(jì)帶來較多不確定性，但鑒于中國對(duì)疫情防控的出色表現(xiàn)，預(yù)計(jì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)加速修復(fù)，深圳辦公樓市場(chǎng)的租賃需求還將進(jìn)一步轉(zhuǎn)好。這其中，科技巨頭仍將保持穩(wěn)健的擴(kuò)張需求，業(yè)務(wù)受影響較小的企業(yè)也將抓住下調(diào)的機(jī)會(huì)升級(jí)辦公空間；此外，深圳各大傳統(tǒng)及基建項(xiàng)目的穩(wěn)步落地，也將支撐來自建筑工程企業(yè)的穩(wěn)定租賃需求，而隨著新基建項(xiàng)目的落實(shí)推進(jìn)，預(yù)計(jì)在長(zhǎng)期也將刺激來自相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的辦公樓租賃需求，李文杰指出。

　　不過，隨著下半年寫字樓的扎堆竣工，總計(jì)約90萬㎡供應(yīng)的入市，大量新增供應(yīng)仍將進(jìn)一步推高空置率，李文杰認(rèn)為，租金仍會(huì)出現(xiàn)一定幅度的下跌。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc