2020年第二季度，中央商務(wù)區(qū)的三星大廈竣工交付，新增90,000平方米寫字樓租賃面積。受疫情防控影響，部分新項(xiàng)目延期入市，上半年新增供應(yīng)總量僅為121,000平方米。隨著租賃活躍度的回升，前期受抑制的需求本季逐步放量，市場上甲級樓宇可租面積的增加為租戶升級需求的釋放提供良機(jī)，二季度甲級寫字樓凈吸納量為19,400平方米，率先轉(zhuǎn)正。而乙級樓宇仍出現(xiàn)較多的非傳統(tǒng)金融、專業(yè)服務(wù)及消費(fèi)服務(wù)等企業(yè)的退租和縮減面積案例。
需求方面，科技行業(yè)較為活躍，特別是線上教育和游戲類企業(yè)呈現(xiàn)積極擴(kuò)租態(tài)勢；此外，醫(yī)藥企業(yè)升級搬遷和擴(kuò)租需求亦較為顯著。在可租面積增加，疫后市場需求仍待繼續(xù)修復(fù)的情況下，本季租金報(bào)價(jià)跌至每月每平方米420.5元，同樣本環(huán)比下降1.2%。下半年，708,000平方米的新增供應(yīng)將集中入市，在進(jìn)一步激發(fā)搬遷升級需求的同時，預(yù)計(jì)短期內(nèi)上升的空置率仍將對租金保持下行壓力。
CBRE華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓租戶部主管張冀蘇表示：“疫情反復(fù)的不確定性以及今年的經(jīng)營成本壓力仍在抑制市場新租需求，使得當(dāng)前租戶和業(yè)主雙方均以續(xù)租談判為重心。但隨著疫情逐步得到控制，優(yōu)質(zhì)樓宇租金高位回落將釋放潛在需求和強(qiáng)化租戶升級搬遷的信心。與此同時，市場各參與方如可群策群力，解決集中大面積的、可拎包入駐的辦公供應(yīng)缺口，滿足部分大型企業(yè)快速擴(kuò)張和整合的需求，市場由危轉(zhuǎn)機(jī)將指日可待�！�
本季度新交付兩個項(xiàng)目，分別位于北清路和大興生物醫(yī)藥基地，合計(jì)為市場帶來106,300平方米的供應(yīng)，上半年總新增供應(yīng)量已達(dá)503,100平方米。本季商務(wù)園區(qū)需求對比第一季度出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，尤其是亦莊和北清路板塊新租交易活躍，軟件和線上教育為代表的TMT和生物醫(yī)藥類企業(yè)分別貢獻(xiàn)73%和18%的新租面積。但其他子市場則出現(xiàn)了一定的退租，多為一些經(jīng)營不善和搬遷的TMT、消費(fèi)品制造業(yè)和線下教育類租戶，致整體市場錄得凈吸納量為-6,200平方米，同時空置率繼續(xù)上升至22.3%。受疫情與行業(yè)波動的持續(xù)影響，整體市場平均租金報(bào)價(jià)同樣本環(huán)比下降1.1%，錄得每月每平方米156.8元。下半年預(yù)計(jì)有788,900平方米的新增供應(yīng)交付，市場將繼續(xù)面臨較大去化壓力。但隨著疫后國內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)，成長潛力佳的新經(jīng)濟(jì)如移動互聯(lián)網(wǎng)、線上教育等行業(yè)租戶的擴(kuò)租、換租需求有望率先釋放，預(yù)計(jì)業(yè)主繼續(xù)采用靈活的租金策略以鎖定優(yōu)質(zhì)租戶。
CBRE華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示：“今年將迎來以主要商務(wù)園區(qū)為代表的北京外圍辦公區(qū)域的新增供應(yīng)高峰年，新項(xiàng)目遍布海淀上地、北清路、朝陽電子城、豐臺科技園、亦莊、順義、大興和石景山等各個區(qū)域。外圍區(qū)域日益完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施和辦公環(huán)境，為高精尖產(chǎn)業(yè)和一些對租金成本較敏感，需求面積較大的企業(yè)進(jìn)行搬遷、整合和擴(kuò)張?zhí)峁└嘣倪x擇�！�
2020年第二季度，北京沒有新增零售物業(yè)項(xiàng)目。五棵松卓展購物中心停業(yè)改造。商家復(fù)商復(fù)市，政府推行了發(fā)放消費(fèi)券等促消費(fèi)舉措，客流逐漸恢復(fù)。但疫情的反復(fù)，對京南地區(qū)商業(yè)客流再次造成短期沖擊。加之餐飲、快時尚、教育與娛樂等業(yè)態(tài)關(guān)店現(xiàn)象進(jìn)一步顯現(xiàn)，本季空置率環(huán)比上升1.3個百分點(diǎn)至8.6%。美妝、運(yùn)動服飾、新能源汽車和3C品牌率先恢復(fù)擴(kuò)張活力，數(shù)個國際品牌重啟其北京首店計(jì)劃，如：太古里的United Tokyo、Public Tokyo，世貿(mào)天階的Tim Hortons，國貿(mào)商場的Peet’s Coffee。在空置上升的壓力下，購物中心首層平均租金同樣本環(huán)比下降1.6%，報(bào)每天每平方米36.9元，預(yù)計(jì)未來仍有進(jìn)一步下降的可能。下半年，將有三個新項(xiàng)目計(jì)劃入市，總體量約220,000平方米。
CBRE華北區(qū)顧問及交易服務(wù)商業(yè)部董事趙志瑋表示：“北京持續(xù)的嚴(yán)控防疫措施，在短期內(nèi)不可避免會對實(shí)體商業(yè)客流和經(jīng)營恢復(fù)進(jìn)程造成影響。業(yè)主方去化空置面積壓力加大，品牌方拓展意愿普遍減弱，但也為新品牌進(jìn)駐北京市場提供了機(jī)會。針對特殊時期，業(yè)主除了為租戶提供短期減少租賃成本的過渡性方案，還可在租金模式、聯(lián)合推廣和數(shù)據(jù)分享等方面大膽嘗新，發(fā)展和品牌之間“利益共享，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的新型合作關(guān)系�！�
2020年第二季度無新增項(xiàng)目交付，上半年新增供應(yīng)總量為80,000平方米。疫情中北京優(yōu)質(zhì)倉儲市場的韌性凸顯，連續(xù)兩個季度錄得正吸納，二季度為15,400平方米，整體空置率環(huán)比回落0.4個百分點(diǎn)至5.6%。順義空港、平谷新增需求最為活躍，錄得來自第三方物流和醫(yī)藥類企業(yè)共計(jì)約74,000平方米的新租、擴(kuò)租交易；而另一方面，亦莊、大興京南、房山板塊受到快遞快運(yùn)公司退租和電商遷往自建庫影響錄得負(fù)吸納。整體租金報(bào)每月每平方米49.9元，環(huán)比持平。市場上錄得少量新租反映租金增長，如醫(yī)藥類租戶；但另一方面，也有部分近期到期面積較多的業(yè)主通過適度下調(diào)租金以爭取更多潛在客戶的關(guān)注。下半年，預(yù)計(jì)有66,000平方米的新增面積交付，加之本季度新釋放出來的面積，租戶選擇更多，刺激租賃交易更為活躍。預(yù)計(jì)空置率小幅拉升，租金有進(jìn)一步上漲的空間。
CBRE華北區(qū)顧問及交易服務(wù)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李虹表示：“疫情爆發(fā)以來，北京倉儲物流市場表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，本季度醫(yī)藥類和食品生鮮類的需求十分活躍，冷鏈類租戶成為北京物流市場的新興驅(qū)動力。可租面積的釋放有助緩解長久以來的供需矛盾，同時提升市場的活躍度。冷鏈類等新興租戶類型對倉儲物業(yè)的硬件要求較高，業(yè)主應(yīng)積極改造或提升自身物業(yè)條件，以適應(yīng)未來需求的持續(xù)升級。”
2020年第二季度，北京達(dá)成九筆大宗交易 ，但有五宗在10億元人民幣以下，交易總額僅達(dá)108.3億元人民幣，環(huán)比下降46%；上半年大宗交易總額為309.8億元，同比下降24%。因疫情而造成的交易延滯使得境外投資者本季度未能延續(xù)往期的活躍態(tài)勢，僅達(dá)成一筆交易。境內(nèi)地產(chǎn)基金則成為最活躍買家，貢獻(xiàn)了本季度62%的交易額。自用買家依然保持旺盛的辦公置業(yè)需求，但市場上可售物業(yè)稀缺。本季豐臺和大興共錄得三筆寫字樓和商務(wù)園區(qū)的自用購置交易，標(biāo)的物業(yè)分別以片區(qū)同類物業(yè)單價(jià)紀(jì)錄成交。寫字樓依然為主要物業(yè)類型，占本季度總交易額度的78%，其中包括本季度金額最大的交易東方資產(chǎn)通過法拍收購中弘大廈。零售物業(yè)則貢獻(xiàn)剩余的22% ，其中一筆來自北投收購?fù)ㄖ菥┖紡V場，為上半年連續(xù)第二個季度錄得副中心的大宗成交。
CBRE華北區(qū)投資及資本市場部主管紀(jì)剛表示：“盡管北京物業(yè)市場中長期的基本面仍被看好，但疫情持續(xù)的不確定性和租賃市場短期波動一方面加大交易推進(jìn)難度，另一方面加深投資者避險(xiǎn)情緒，大型投資者在謹(jǐn)慎觀望的同時，更趨偏好具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)。而中小型投資者和自用買家則迎來難得的拓展機(jī)會窗口�！�
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
