隨著疫情發(fā)展與復(fù)工復(fù)產(chǎn)的持續(xù)進(jìn)行，2020上半年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場活躍度提升。疫情對商業(yè)和產(chǎn)業(yè)資金鏈和產(chǎn)業(yè)鏈的破壞正在加速顯現(xiàn)，下半年商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)重組會明顯加速。未來，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)意識，提升管理能力，優(yōu)化運(yùn)營效率，為迎接資本市場擴(kuò)容和公募REITs大發(fā)展時(shí)代的到來做好準(zhǔn)備。
突如其來的新冠疫情放緩了今年年初大部分企業(yè)的節(jié)奏，部分原本今年一季度可順利簽約或交付的項(xiàng)目，出現(xiàn)了延遲，甚至停滯的情況。
隨著疫情發(fā)展與復(fù)工復(fù)產(chǎn)的持續(xù)進(jìn)行，2020上半年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場活躍度提升。根據(jù)我們對大宗物業(yè)交易市場的（不完全）監(jiān)測，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的持續(xù)進(jìn)行，交易量分別在4月和6月迎來了一個(gè)小高峰。
后疫情時(shí)代，資金鏈和供應(yīng)鏈的斷鏈效應(yīng)正在加快顯現(xiàn)，諸多地產(chǎn)公司和實(shí)業(yè)公司已開啟資產(chǎn)剝離或甩賣模式。
根據(jù)上半年市場儲備的項(xiàng)目數(shù)量以及六月的成交情況，預(yù)計(jì)下半年會迎來一波新增入市，成交額也將大概率復(fù)蘇。
從收購方企業(yè)來看，內(nèi)資投資者持續(xù)主導(dǎo)市場，但在2月疫情得到控制的初期階段以及六月國內(nèi)疫情平穩(wěn)化的兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，外資的活躍度和實(shí)際市場參與度明顯提升，在一定程度上說明對中國商業(yè)地產(chǎn)長期投資價(jià)值的看好。
無獨(dú)有偶，在最新的仲量聯(lián)行和領(lǐng)盛投資管理聯(lián)合發(fā)布“2020全球房地產(chǎn)透明度指數(shù)”中，中國大陸地區(qū)（北京/上海）首次評定為“透明”。市場透明度的持續(xù)提升，也成為海外投資者參與中國大宗交易市場的信任保證。
從各城市來看，上海今年上半年錄得大宗交易11筆，交易總額223.08億元，依然保持全國大宗交易市場雙料冠軍。
一季度上海成交較少，但二季度成交量明顯上漲，這顯示出上海投資市場韌性十足，成交放緩或受疫情影響、或由于2019年末大量重要交易已完成成交。
北京市場今年上半年錄得大宗交易10筆，交易總額183.87億元，北京與上海的大宗交易項(xiàng)目數(shù)量及交易總額差異都在縮小。
在17年北京發(fā)布的“326”限購政策大幅抑制商辦市場個(gè)人投資的情況下，2019年北京房地產(chǎn)大宗商辦物業(yè)交易頻頻刷屏，總額錄得超800億元人民幣，較2018年的380億元翻倍，較2017年的250億元更是增長了3倍，創(chuàng)下近年新高。今年雖受疫情影響整體交易量下降，但北京在全國表現(xiàn)依然勢頭強(qiáng)勁，隨著國內(nèi)投資市場的不斷成熟和資產(chǎn)管理能力的逐步提高，越來越多的機(jī)構(gòu)投資者布局北京。
2020上半年，寫字樓依然最受機(jī)構(gòu)投資者青睞，成交金額約占2020年上半年成交總額的68%。回顧2019年，辦公樓物業(yè)成交金額占全年成交總額70%，也側(cè)面體現(xiàn)出投資者對辦公樓物業(yè)中長期表現(xiàn)的信心。
下面，我們再來回顧一下2020上半年整體市場發(fā)生的商用物業(yè)大宗交易。
LG雙子座大廈
今年開年最爆炸的消息，莫過于2月7日消息，韓國LG集團(tuán)出售其位于北京長安街邊的中國總部——LG雙子座大廈。買方為新加坡政府投資公司全資擁有的子公司RECO Changan Private Ltd，作價(jià)1.37萬億韓元，約合人民幣80.46億元。
公開資料顯示，LG雙子座大廈于2002年動(dòng)工，2005年建成，其外形與首爾汝矣島的LG總部雙子座大廈相似，由兩棟建筑組成，大廈高140米，占地面積7052.40平方米，建筑面積約15萬平方米，在國內(nèi)被稱為“口紅樓”，總投資4億美元。以當(dāng)時(shí)的匯率計(jì)算，大廈造價(jià)約32.8億人民幣。而以目前的出售價(jià)計(jì)算，增值近50億元。
LG表示，此次出售旨在確保全球經(jīng)濟(jì)不確定背景下的流動(dòng)性，提高投資回報(bào)和股東價(jià)值，并為其未來的增長引擎提供資金。不過，還有媒體分析評論稱，這是繼LG手機(jī)業(yè)務(wù)退出中國市場又一重磅消息，出售北京雙子座大廈這樣優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資產(chǎn)背后，不免發(fā)現(xiàn)LG難以挽回中國市場的無奈。
上海天悅濱江商業(yè)項(xiàng)目
2月7日，首金資本、國信易誠（均為公司全資附屬公司）與合眾人壽及龍馬資本成立合伙企業(yè)，合伙企業(yè)規(guī)模為25.36億元。該合伙企業(yè)的目的為購買位于上海的天閱濱江商業(yè)項(xiàng)目，產(chǎn)品類型為零售商舖及辦公室等商用物業(yè)。
該地塊位于上海榆林路及楊浦區(qū)景星路及北外灘交匯處，占地面積約9164.4平方米，總建設(shè)規(guī)模約50561.88平方米，可售規(guī)模約33252.01平方米，目前已取得施工許可證，9a號樓已結(jié)構(gòu)封頂，其他暫未開工。
根據(jù)協(xié)議，合伙企業(yè)規(guī)模為25.36億元，由龍馬資本、國信易誠作為普通合伙人分別投資100萬元（各占合伙企業(yè)規(guī)模的0.04%），由首金資本、合眾人壽作為有限合伙人分別投資12.67億元（各占合伙企業(yè)規(guī)模的49.96%）。
合眾人壽為主要從事保險(xiǎn)、資產(chǎn)管理、養(yǎng)老等多領(lǐng)域的綜合服務(wù)。而國信易誠主要從事投資管理，首金資本主要從事資產(chǎn)管理及投資管理，均為首創(chuàng)置業(yè)的全資附屬公司。
北京合生國際大廈北樓
合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司出售北京合生國際大廈北樓項(xiàng)目予弘毅投資聯(lián)合海外地產(chǎn)基金，該交易由戴德梁行促成，歷時(shí)23個(gè)月，交易價(jià)格未披露。但根據(jù)此前合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司公告，其擬19.5億出售北京東方文化藝術(shù)中心辦公樓。
北京合生國際大廈位于北京市東二環(huán)朝陽門北大街，分為北樓、南樓和音樂廳。其中北樓為本次收購標(biāo)的，總建筑面積75930平米，其中地上56160平米，地下19770平米，包括268個(gè)地下停車位、30個(gè)地上停車位。
收購方弘毅投資的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)涉及商用物業(yè)、物流地產(chǎn)、特殊資產(chǎn)及資產(chǎn)證券化，地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模逾200億元，管理面積逾70萬平方米，總資產(chǎn)管理規(guī)模超800億元。聯(lián)合體中的神秘外資機(jī)構(gòu)為海外地產(chǎn)基金，全球資產(chǎn)管理規(guī)模760億美元，也是最早一批進(jìn)入中國的房地產(chǎn)基金，在中國已累計(jì)投資近百億人民幣。
中企濱江金融中心1號樓
4月3日消息，內(nèi)資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)大地保險(xiǎn)從中華企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目公司中收購浦東北濱江標(biāo)桿定制商辦項(xiàng)目，該案交易歷時(shí)1年多，由戴德梁行促成，總交易金額超過30億元。
中企濱江金融中心位于浦東濱江大道和源深北路交界，直線距離陸家嘴約兩千米。中企濱江金融中心總共為四棟辦公樓，其中1號樓正是以具體30.85億元出售給大地財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，面積35960平方米，此外2號樓面積1366平方米，但目前只對外出租3號、4號樓，為整棟出租，出租報(bào)價(jià)9.5元/平方米/天。
北京中弘大廈
4月8日，北京植晟云廈物業(yè)管理有限公司以33.12億元競得北京中弘大廈。
自2018年第一“仙股”中弘股份退市之后，其相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)入拍賣流程。此次為北京中弘大廈第一次拍賣，評估價(jià)32.31億元，評估平均單價(jià)為49311/平方米，起拍價(jià)22.62億元，經(jīng)歷15次競價(jià)之后，以33.12億元成交，溢價(jià)10.5億元，溢價(jià)率達(dá)46%。
北京中弘大廈顯示的拍賣標(biāo)的名稱為北京市朝陽區(qū)慈云寺危改小區(qū)二期（6號樓）部分房地產(chǎn)在建工程所有權(quán)及其分?jǐn)倗谐鲎屚恋厥褂脵?quán)（商業(yè)、辦公、地下車庫、地下倉儲用途）。項(xiàng)目由設(shè)計(jì)事務(wù)所SOM所設(shè)計(jì)，原定2018年9月交房，其中53套房產(chǎn)已預(yù)售，面積共計(jì)13017.64平方米。因此買方也需承擔(dān)相關(guān)續(xù)建成本，并要自行解決包括與這53套房產(chǎn)買方的接洽、政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)、施工隊(duì)的溝通，甚至施工圖紙之類的獲取等問題。
此外，買房北京植晟云廈物業(yè)管理有限公司實(shí)控人為東銀發(fā)展（控股）有限公司。據(jù)公開信息顯示，東銀發(fā)展（控股）有限公司是中國東方資產(chǎn)管理公司在香港設(shè)立的全資子公司，其積極在香港和內(nèi)地進(jìn)行多種形式的投資，包括不良資產(chǎn)、證券、實(shí)業(yè)和房地產(chǎn)等領(lǐng)域，是一家綜合性投資公司。
上海國豐酒店
4月16日，據(jù)新加坡證券交易所（Singapore stock exchange）公告顯示，東南亞最大的開發(fā)商之一的豐隆集團(tuán)旗下子公司國浩房地產(chǎn)集團(tuán)，出售了位于上海普陀區(qū)的一處酒店物業(yè)——上海國豐酒店（Guoman Hotel）。接盤方為上海開發(fā)商大華集團(tuán)，項(xiàng)目交易總價(jià)達(dá)14.4億元人民幣（合2.04億美元）。
上海國豐酒店（Guoman Hotel）位于上海長豐公園附近大渡河路，高26層，共計(jì)客房442間（截至3月31日），賬面價(jià)值5.095億。據(jù)了解，交易完成后，馬來西亞豐隆集團(tuán)有望從酒店出售中獲取約4.5億元凈收益。
標(biāo)的物業(yè)實(shí)為長風(fēng)國盛中心的一部分。長風(fēng)國盛中心綜合體項(xiàng)目近50萬平米，包括一個(gè)大型購物中心國盛時(shí)尚、四棟甲級智能辦公樓、兩棟SOHO、一座五星級國豐酒店和一座國豐公寓式酒店。其中在2015年7月，新城控股以8.3億的總價(jià)收購了國浩長風(fēng)城（長風(fēng)國盛中心的前身）5號寫字樓。
上海海航大廈
今年4月，掛牌兩年的上海海航大廈終于以36億元的價(jià)格由中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司接盤，交易面積4.78萬平方米。
上海海航大廈項(xiàng)目總建筑面積87395平方米，海航集團(tuán)持有寫字樓1-5層、12-20層，全部商業(yè)面積5895平方米，產(chǎn)權(quán)面積3.45萬平方米。項(xiàng)目由上海大新華實(shí)業(yè)全資持有，項(xiàng)目目前出租率70%，有約55家客戶，主要為海航集團(tuán)成員企業(yè)和韓國合作伙伴（三星、現(xiàn)代重工等），年收入約1.4億元。項(xiàng)目已有融資27.06億元。
買方中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司的前身為中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司，成立于1999年4月，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的首家金融資產(chǎn)管理公司。2010年6月，中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司整體改制為股份有限公司。2013年12月12日，中國信達(dá)在香港聯(lián)合交易所主板上市，成為首家登陸國際資本市場的中國金融資產(chǎn)管理公司。根據(jù)其官網(wǎng)介紹， 中國信達(dá)立足不良資產(chǎn)經(jīng)營主業(yè)，圍繞問題資產(chǎn)投資和問題機(jī)構(gòu)救助，著力化解金融機(jī)構(gòu)和實(shí)體企業(yè)不良資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
上海越虹廣場
5月中旬消息，遠(yuǎn)洋集團(tuán)收購了上海中心城區(qū)的上海越虹廣場，對手方是光大資本，成交總價(jià)19.67億元。
資料顯示，越虹廣場位于徐匯區(qū)虹漕路88號，屬上海漕河涇科創(chuàng)園，地上建筑面積5.59萬平米。在周圍一眾上世紀(jì)老樓的包圍下，2015年開業(yè)的越虹廣場，外立面新穎，內(nèi)部硬件水準(zhǔn)高，距離兩條地鐵咫尺之遙，是漕河涇最好的樓宇之一。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)表示：“根據(jù)漕河涇商圈近期大宗交易的價(jià)格來看，單價(jià)均在4萬-5萬之間，雖不排除有部分散售交易價(jià)格略高，但整體對標(biāo)整售資產(chǎn)的單價(jià)均在4萬-5萬區(qū)間。本次交易為與賣方的直接交易，收購單價(jià)僅為3.52萬元/平米，且收購時(shí)該資產(chǎn)出租率有限，具備一定價(jià)格優(yōu)勢�；诖�，公司認(rèn)為該資產(chǎn)后續(xù)有較大提升空間，可發(fā)揮遠(yuǎn)洋集團(tuán)強(qiáng)資管能力進(jìn)行改造提升，改善租賃經(jīng)營情況，該筆交易也符合公司所堅(jiān)持的增值投資策略�！�
綠地外灘中心T2
5月29日，據(jù)上海銀行公告稱，公司與中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2020年5月29日簽訂了購房協(xié)議，標(biāo)的物為綠地外灘中心T2幢辦公樓項(xiàng)目，總價(jià)款48.54億元（待權(quán)屬實(shí)測報(bào)告出具后按實(shí)調(diào)整）。
上海銀行購置位于上海市黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊外灘項(xiàng)目J地塊T2幢房產(chǎn)。該標(biāo)的類別為商辦用房，辦公物業(yè)建筑面積約為5.29萬平方米。
公告稱，本次購置房產(chǎn)是上海銀行戰(zhàn)略發(fā)展的需要，有助于提高辦公效率、優(yōu)化資源配置，促進(jìn)公司長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
長城金融大廈
6月30日，高力國際披露，其促成上海黃浦地標(biāo)項(xiàng)目長城金融大廈成功售出，買方為外資。這也是今年目前為止外資機(jī)構(gòu)單體交易額最大的成交，總成交金額30.04億元。
長城金融大廈位于黃浦區(qū)打浦橋，是一個(gè)集酒店及辦公一體的超高層地標(biāo)商業(yè)綜合體。項(xiàng)目總建筑面積9.96萬平方米，實(shí)際交易地上面積7.84萬平方米，共52層，配備191個(gè)車位。
長城金融大廈開發(fā)商為長城國富置業(yè)有限公司，為中國長城資產(chǎn)管理公司旗下以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主業(yè)的投資運(yùn)營平臺。
結(jié)語
疫情為經(jīng)濟(jì)帶來了負(fù)面影響是必然的，但對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營企業(yè)來說，未來既充滿了挑戰(zhàn)也充滿機(jī)遇。
對于寫字樓市場來說，空置率走高，有些企業(yè)撐不下去，或許會出現(xiàn)一些抄底機(jī)會；對于商業(yè)綜合體來說，應(yīng)該充分分化時(shí)間與空間，善以運(yùn)用才能適應(yīng)未來發(fā)展。
基于目前全球的疫情與經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，世界銀行等多家機(jī)構(gòu)已預(yù)測全球經(jīng)濟(jì)或?qū)⒃?021年迎來較大規(guī)模的全面回暖。
企業(yè)應(yīng)抓住機(jī)遇，加強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)意識，提升管理能力，優(yōu)化運(yùn)營效率，也為迎接公募REITs大發(fā)展時(shí)代的到來做好準(zhǔn)備。
來源：投資與地產(chǎn)
編輯：wangdc
