2020年初突如其來的新冠肺炎疫情使得居民生產(chǎn)生活受限、消費娛樂活動減少，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)面臨重大挑戰(zhàn)。恰逢中國的商業(yè)地產(chǎn)正從增量時代逐步邁入存量時代的轉折點，激烈的市場競爭、經(jīng)濟增速放緩等因素本就施壓行業(yè)玩家，此次疫情的沖擊更是加劇了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)“馬太效應”的顯現(xiàn)，贏者通吃、弱者淘汰的局面必將加速上演。

　　從年初的各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛減免租金與租戶共度難關到年后的寫字樓空置率提升租金承壓，疫情加速了互聯(lián)網(wǎng)時代的消費習慣和辦公行為的變革，商業(yè)地產(chǎn)新格局正在逐步形成。在變革的大背景下，必然有許多融資能力弱、運營思維落后、或是志不在“商業(yè)”的企業(yè)尋求退出之路。同時也不乏手握充沛資金的資深和新進玩家等待著絕佳的入手機會。

　　此前3月份戴德梁行發(fā)布的《2020中國商業(yè)地產(chǎn)投資意向調研報告》顯示，在中國大陸最活躍的投資機構依然彰顯了對中國商業(yè)地產(chǎn)充足的市場信心。超過60%的受訪者認為投資活動將在疫情結束后6個月內得到反彈，并有99%的受訪者表示疫情過后依然會繼續(xù)在中國大陸的投資。

　　投資者們充足的市場信心正在交易層面逐漸得以驗證。58安居客房產(chǎn)研究院梳理上半年的商業(yè)大宗交易發(fā)現(xiàn)，隨著復工復產(chǎn)的持續(xù)推進，2020年上半年中國大陸地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍度也正在不斷提升。

　　以上海為例，據(jù)不完全統(tǒng)計，2020年上半年共錄得1億元以上大宗交易11宗，交易總額約264.07億元（部分交易數(shù)據(jù)非官方披露），依然穩(wěn)居全國大宗交易城市冠軍。11宗交易中，僅2宗發(fā)起或完成于一季度，其余9宗均發(fā)生或完成于二季度，其中4月和6月為成交高峰期。盡管部分項目或是受疫情影響導致交易推遲，但二季度上海大宗投資市場整體活躍度明顯上升。

　　從交易項目類型來看，上海11宗交易中包含7宗寫字樓、1宗酒店、2宗購物中心、和1宗酒店及辦公樓綜合體；寫字樓交易占比64%，這與寫字樓項目在全國大宗交易中的占比接近，寫字樓仍然是最熱門的商業(yè)投資類型。從購買方企業(yè)性質來看，有6家內資企業(yè)、3家外資企業(yè)、及2家國有或國有參股企業(yè)。其中長城金融大廈項目是今年到目前為止，外資機構投資人單體交易額最大的成交，總成交金額接近28億元。

　　值得注意的是，上半年大宗交易購買者中首次出現(xiàn)微商品牌的身影，張庭林瑞陽夫婦旗下的TST以總額17.6億、單價約66924萬/平方米的價格買下上海晶耀前灘2號寫字樓，微商行業(yè)再進一步。晶耀前灘是上海最受關注的新興CBD之一，項目由美國鐵獅門和上海陸家嘴集團聯(lián)合操刀，國內外眾多名企入駐，TST此舉不但可自用寫字樓提高員工士氣，而且能提升微商品牌價值和知名度，長期來看還能獲取前灘CBD發(fā)展的樓宇投資溢價，可謂一舉多得。

　　其實，購置寫字樓的私營企業(yè)并不少見，也并不局限于實力雄厚的大企業(yè)，58安居客房產(chǎn)研究院調研了解到，中小企業(yè)也非常愛買寫字樓，不少企業(yè)主表示自購寫字樓比租賃更能提升員工滿意度、減少人才流失率、提升企業(yè)軟實力，長期來看能夠減少管理費用，同時獲得投資收益。廣州今年上半年共售出包括黃埔區(qū)保利魚珠港G2、G3棟，番禺區(qū)招商金山谷37、40、49棟在內的15棟小獨棟寫字樓，深受市場青睞。

　　七月伊始，恒大233個商業(yè)項目高調甩賣刷爆朋友圈，為下半年的大宗交易市場帶來不小期待和看點。在全球疫情尚未穩(wěn)定的當下，中國資產(chǎn)成全球“避風港”，這股投資熱是否會蔓延至商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，讓我們拭目以待。

　　部分交易項目具體信息

　　亞騰資產(chǎn)聯(lián)合工銀國際收購上海三林印象城

　　5月12日，上海三林印象城官微披露，印力上海與信誠不動產(chǎn)已于2020年5月12日正式退出三林印象城的營運管理。三林印象城也將于后續(xù)正式更名。

　　另于去年底的消息稱，信誠不動產(chǎn)與新加坡亞騰資產(chǎn)管理公司就上海三林項目商場部分正式達成收購協(xié)議，交易約定亞騰資產(chǎn)管理公司與Straits Real Estate以及工銀國際組成合資聯(lián)合體，共同收購三林印象城，交易價格3.47億美元，約24.2億人民幣。

　　據(jù)了解，三林印象城前身是上海三林城市商業(yè)廣場，2009年對外開業(yè)，由上海地產(chǎn)集團投資，建筑面積16萬平方米，由辦公樓、假日酒店和購物中心組成。2017年，信城不動產(chǎn)攜手印力收購已經(jīng)停業(yè)的三林城市商業(yè)廣場，并將其改造成為目前的三林印象城。三林印象城開業(yè)首年實現(xiàn)總銷售額近10億元，總客流近1500萬人次，總車流近100萬輛。

　　遠洋資本收購上海H88越虹廣場

　　7月7日，遠洋集團微信公眾號披露，遠洋資本成功于2020年6月完成又一大宗交易，實現(xiàn)對上海H88越虹廣場項目的成功收購。早在5月份便有市場消息稱，遠洋集團旗下投資平臺遠洋資本向光大資本收購上海越虹廣場，交易對價為19.67億元，收購單價為3.52萬元/平方米。

　　據(jù)了解，H88越虹廣場位于上海漕河涇新興技術開發(fā)區(qū)，緊鄰徐家匯中心商務區(qū)，臨近虹橋機場、上海南站等交通樞紐。該項目總建筑面積超過6萬平方米，配備超200個停車位。該項目總樓層為19層，開發(fā)商為中信里昂證券，于2015年1月1日竣工。該物業(yè)日租金約為5元/平方米，租戶包括58同城、健一網(wǎng)等，一年租金收入約為9000萬元。

　　遠洋資本成立于2013年2月，是專注于從事另類資產(chǎn)管理的專業(yè)機構，其業(yè)務范圍包括不動產(chǎn)投資、債券投資、股權投資、投資顧問、戰(zhàn)略投資及其他等五大領域。公司此前曾歷經(jīng)“募、投、管、退”全周期資產(chǎn)管理后成功退出地處北京核心辦公區(qū)的硅谷亮城項目。

　　上海銀行購入綠地外灘中心T2幢辦公樓

　　5月29日，上海銀行公告稱公司與中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于當日簽訂購房協(xié)議，標的物為綠地外灘中心T2幢辦公樓項目，總價款48.54億元（待權屬實測報告出具后按實調整），成交均價92628元/平方米。

　　據(jù)了解，上海銀行購置位于上海市黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊外灘項目J地塊T2幢房產(chǎn)，該項目所在建筑群坐落在上海董家渡地塊，曾經(jīng)是上海最古老的工人階級社區(qū)之一，由Kohn Pederson Fox建筑師事務所設計。

　　此次，上海市政府持有27%股份的上海銀行購買下綠地外灘中心商業(yè)大廈中的第三高的大樓，該大樓將于2021年底完工，擁有5.29萬平方米。公告稱，此次購置房產(chǎn)是上海銀行公司戰(zhàn)略發(fā)展的需要，有助于提高辦公效率、優(yōu)化資源配置，促進公司長期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

　　微商品牌TST購入晶耀前灘2號辦公樓

　　6月10日，消息稱著名影星張庭和林瑞陽創(chuàng)辦的微商化妝品品牌TST買下了晶耀前灘2號辦公樓，成交總價17.6億元人民幣，均價約6.7萬/平方米。

　　晶耀前灘位于前灘核心位置，該項目是由美國開發(fā)商鐵獅門與陸家嘴集團合作開發(fā)的集辦公、商業(yè)、住宅為一體的城市綜合體項目；項目總面積約35.7萬平方米，包括19.9萬平方米共6棟國際甲級寫字樓，6.8萬平方米的全新購物中心，以及住宅晶耀名邸。

　　此前媒體報道，張庭夫婦的TST微商品牌2018年度繳稅總額高達21億元人民幣，上榜上海市青浦區(qū)百強優(yōu)秀企業(yè)名單。

　　摩根斯坦利收購上海張江美恩生物科技園

　　6月23日，第一太平戴維斯微信公眾號披露，公司成功促成摩根斯坦利收購上海市浦東新區(qū)張江園區(qū)內的美恩生物科技廣場。美恩生物科技廣場總建筑面積為14086.28平方米，由兩棟科研辦公建筑組成。項目位于上海張江北區(qū)核心板塊，產(chǎn)業(yè)聚集效應明顯，住宅及商業(yè)配套完善。步行5分鐘可到達2號線張江高科地鐵站，步行8分鐘可達長泰廣場。

　　第一太平戴維斯表示，摩根士丹利此次出手購入該項目，后續(xù)將通過項目的整體改造升級，有望為其帶來豐厚的投資回報。

　　物流地產(chǎn)平臺ESR收購江蘇省3個物流地產(chǎn)項目

　　6月30日，物流地產(chǎn)平臺ESR Cayman Limited宣布在江蘇省核心地區(qū)成功收購3個項目的100%股權。三個收購物業(yè)均位處國家物流樞紐的策略性位置。其中一個收購項目為已經(jīng)建成且全部滿租的成熟物業(yè)，占地超過400多畝，總建筑面積逾16萬平方米；另一個收購項目為在建但已經(jīng)全部預租的成熟物業(yè)，占地近100畝，總建筑面積3萬多平方米；最后一個項目占地超過200畝，集團計劃對重新進行開發(fā)，預計可以建成超過15萬平方米的頂尖國際標準物業(yè)。

　　ESR是專注亞太區(qū)的最大物流地產(chǎn)平臺。ESR運營和開發(fā)中的物業(yè)總建筑面積達到1720萬平方米，物業(yè)項目超過300個，60%客戶為電商及第三方物流企業(yè)。截至2019年12月31日，其于中國地區(qū)持有的資產(chǎn)總建筑面積超過690萬平方米，資產(chǎn)管理規(guī)模逾48億美元。

　　外資購入上海黃浦區(qū)地標性項目長城金融大廈

　　6月30日，高力國際微信公眾號披露，公司助力長城金融大廈順利成交。該項目是今年截止當前，外資機構投資人單體交易額最大的成交，總成交金額近31億人民幣。

　　長城金融大廈位于黃浦區(qū)打浦橋核心位置，是一個集酒店和辦公為一體的超高層地表商業(yè)綜合體。項目總建筑面積99580㎡，實際交易地上面積78379㎡，共52層，配備191個車位。其中，酒店建筑面積約5.11萬平方米，酒店運營委托方為法國雅高酒店集團，品牌為五星商務酒店鉑爾曼。

　　公開資料顯示，長城金融大廈開發(fā)商為長城國富置業(yè)有限公司，注冊資本10億元，是中國長城資產(chǎn)管理公司旗下以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主的投資運營平臺。

　　基匯資本收購杭州歐美金融城T6辦公樓

　　6月5日，基匯資本宣布，已通過獨立投資賬戶，收購杭州超甲級辦公樓——歐美金融城T6辦公樓。項目位于杭州中央商務區(qū)未來科技城的核心位置，毗鄰阿里巴巴全球總部。該區(qū)域充分利用阿里巴巴的吸虹效應，從電子商務行業(yè)出發(fā)逐步發(fā)展成全國知名的跨行業(yè)的創(chuàng)新科技中心，吸引了眾多初創(chuàng)及創(chuàng)新型企業(yè)入駐。杭州政府亦推出一系列優(yōu)惠政策吸引科技型和創(chuàng)新型公司在該區(qū)域注冊，未來科技城內著名的機構和企業(yè)包括阿里巴巴集團總部、字節(jié)跳動、VIVO、OPPO、湖畔大學等等。

　　EFC歐美金融城T6辦公樓由Foster+Partners設計，榮獲美國綠色建筑委員會LEED金級認證。大樓共46層，樓高220米，總建筑面積達96894平方米，主要租戶為阿里巴巴集團，其中很大一部分面積的承租商為中國及亞洲增長最快的頂尖云服務供應商之一的阿里云。

　　基匯資本是一家關注全球房地產(chǎn)市場的私募基金管理公司。 專長于通過重新設計以及重新定位，為未能充分發(fā)揮商機之房地產(chǎn)項目帶入戰(zhàn)略增值。基匯資本在包括香港在內的大中華地區(qū)擁有超過15年投資商業(yè)物業(yè)并協(xié)助其轉型的經(jīng)驗。該公司投資的范圍橫跨住宅開發(fā)、辦公、商場、服務型公寓和酒店等不同的房地產(chǎn)類別。

　　來源：安居客

編輯：wangdc