近日，第一太平戴維斯發(fā)布2021年第三季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望指出，三季度上海商辦租賃市場基本面持續(xù)改善，市場需求向好。自用買家積極入市，帶動大宗交易成交已超過去年同期水平。

　　上海寫字樓市場：前三季度凈吸納已超過去五年平均

　　三季度上海寫字樓市場延續(xù)了上半年的活躍態(tài)勢，包括企業(yè)搬遷升級、擴張與整合在內(nèi)的改善型需求見長，以互聯(lián)網(wǎng)、金融、消費品服務和健康醫(yī)療行業(yè)尤為顯著。季內(nèi)迎來三個全新項目入市，集中在次級和非核心商務區(qū)。市場吸納強勁，因而盡管有新供應加持，全市空置率仍環(huán)比下跌1.4個百分點至13.1%，系2017年以來最低。這也支撐了全市寫字樓租金繼續(xù)平穩(wěn)增長0.5%。

　　在靈活辦公領域，除開已具有一定市場份額的國內(nèi)靈活辦公和商務中心運營商，更多本土品牌進入市場�？v使該類產(chǎn)品受到部分出租率欠佳項目的歡迎，二級市場的競爭卻也愈發(fā)激烈，而差異化產(chǎn)品打造、靈活租賃策略、專業(yè)運營和增值服務方為制勝之道。

　　上海零售市場：多個標桿項目季內(nèi)開業(yè) 首進品牌顯示業(yè)主信心

　　第三季度上海零售市場迎來六個購物中心開業(yè)，共計為市場帶來56萬平方米新增供應。租金環(huán)比上漲0.4%，受新增供應影響，空置率與上季度持平為9.1%。本季度開業(yè)的多個購物中心為商圈內(nèi)標桿項目，并為所在商圈帶來眾多首進品牌，顯示業(yè)主對前灘、北外灘等新興商圈發(fā)展?jié)摿Τ錆M信心。2021年前三季度服務類品牌租賃需求在購物中心新租面積中整體提升顯著，尤其在新開業(yè)項目中占比更為明顯，第三季度為39%。本季度餐飲類整體占比提升至32%，零售類需求仍保持穩(wěn)定。

　　2021年第四季度上海市區(qū)購物中心預計仍有7個新增項目入市，總建筑面積約55.1萬平方米。南京西路商圈升級改造的中信泰富廣場也預計將于第四季度重新開業(yè)。

　　上海物流市場：市場供不應求，業(yè)主日趨多元

　　第三季度上海高標倉市場無新增項目入市，全市高標倉存量維持在約653萬平方米。上海整體物流市場受到來自第三方物流服務及電商行業(yè)強勁的租賃需求，全市平均租金指數(shù)維持穩(wěn)定，平均租金錄得人民幣48.6元每平方米每月�？罩寐史矫�，奉賢、金山等子市場錄得穩(wěn)定去化，多個子市場維持滿租狀態(tài)；全市整體空置率環(huán)比下降1.7個百分點至4.5%。年內(nèi)臨港新片區(qū)預計仍將有新項目入市，隨著傳統(tǒng)網(wǎng)購季到來，預計第四季度市場需求暢旺，去化情況將進一步提升。

　　日前凱德集團發(fā)布公告稱旗下凱德中國信托擬向非關聯(lián)第三方收購一個包含位于上海、昆山、武漢和成都四個優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)包。近兩年來，物流資產(chǎn)持續(xù)受到投資者追捧。除了傳統(tǒng)基金、物流開發(fā)商外，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、及傳統(tǒng)住宅商辦開發(fā)商亦在加速布局。

　　上海住宅銷售及租賃市場：新房二手房市場兩極分化 高端租賃市場持續(xù)走俏

　　2021年第三季度，上海內(nèi)至外環(huán)間一手住宅成交量環(huán)比皆錄得下降。而隨著多個熱門樓盤入市，內(nèi)環(huán)內(nèi)一手商品住宅成交量較上季度錄得40.4%的上漲。整體而言，季度內(nèi)上海一手商品住宅成交量共計約241.5萬平方米，環(huán)比下跌1.8%，同比下跌16.8%；成交均價達到每平方米人民幣54,780元，環(huán)比上漲3.1%，同比下降0.4%。受到掛牌價格核驗及信貸政策影響，第三季度上海二手房市場成交逐月下探，市場流動性趨緩。

　　高端租賃市場持續(xù)恢復，第三季度盛捷虹口外灘界服務公寓入市，為市場帶來210套新增供應。服務式公寓平均租金上漲2.3%至270.6元，空置率上漲0.6個百分點至12.7%。部分板塊入住率雖有所波動，但仍有項目房源緊俏、幾近滿租，尤其是頂級服務式公寓項目，空置單元去化速度較快。

　　上海大宗投資市場：自用買家持續(xù)主導寫字樓成交 互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)積極買樓自用

　　第三季度市場共有12筆大宗成交，合計成交金額達人民幣271億元。年初以來，大部分寫字樓成交均為自用買家收購，金融、互聯(lián)網(wǎng)及生物醫(yī)療類企業(yè)由于近期經(jīng)營表現(xiàn)良好，收購活躍。三季度，前程無憂和字節(jié)跳動均斥資數(shù)十億元收購了新建的甲級寫字樓。另外，張江和漕河涇等成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)憑借其出色的租賃表現(xiàn)繼續(xù)獲得投資者的關注和歡迎。

　　在政府調(diào)控影響下，市場整體融資環(huán)境仍充滿挑戰(zhàn)。目前國有企業(yè)及資產(chǎn)負債表健康的大型開發(fā)商與其他開發(fā)商之間在融資量和融資成本方面差異顯著。在政府嚴格降杠桿的引導下，預計市場各方會不斷加強風險控制，從長遠來看有利于整個房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。預計明年可能出現(xiàn)一批高負債開發(fā)商出售非核心資產(chǎn)回籠資金的情況，對投資者來說可能形成一定投資機會。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc