近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望報告指出，第三季度廣州商業(yè)地產(chǎn)市場從二季度的小規(guī)模疫情反彈中逐步恢復(fù)過來，重返增長軌道。

　　其中，寫字樓市場季度供應(yīng)量創(chuàng)近四年新高，珠江新城近期錄得多宗金融企業(yè)大面積租賃成交，表現(xiàn)亮眼。零售物業(yè)市場加速走出疫情陰霾，新項目均獲得較理想的開業(yè)率，再加上市區(qū)項目進(jìn)行租戶調(diào)整后迎來新品牌入駐，助推空置去化。倉儲物流設(shè)施市場連續(xù)第二個季度錄得跨境電商的大面積吸納，空置率創(chuàng)近五年新低，大面積單位甚至供不應(yīng)求。大宗交易市場因廣州穩(wěn)步推進(jìn)舊城改造迎來新商機(jī)，新興商務(wù)區(qū)錄得寫字樓成交。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：珠江新城涌現(xiàn)金融業(yè)升級需求

　　本季度廣州共有四個寫字樓項目投入使用，分別位于珠江新城、琶洲和萬博漢溪區(qū)域，為市場帶來約19.4萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓面積，創(chuàng)下四年內(nèi)單季供應(yīng)新高。其中，位于萬博商務(wù)區(qū)的廣晟萬博城是目前該區(qū)域內(nèi)落成的最高樓。另一個備受關(guān)注的商圈——琶洲電商區(qū)季內(nèi)新增第四棟投入使用的辦公樓環(huán)球夢，預(yù)計年內(nèi)還會有兩棟寫字樓項目將正式投入使用。整體市場空置率上升0.5個百分點(diǎn)，至季末9.5%。

　　受新增供應(yīng)影響，凈吸納量出現(xiàn)環(huán)比下跌，但仍斬獲近四年來單季第二高紀(jì)錄。其中，珠江新城季內(nèi)雖無新增供應(yīng)，但錄得多宗金融企業(yè)大宗租賃成交，區(qū)內(nèi)甲級寫字樓空置率跌至5.5%，是近一年半以來的最低值。琶洲預(yù)租樓宇成交表現(xiàn)活躍，現(xiàn)樓租金堅挺，個別樓宇在上半年錄得多宗大面積成交，并在空置率顯著降低后，于季內(nèi)進(jìn)行租金調(diào)升。而傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)老舊樓宇的空置去化表現(xiàn)未算理想，部分樓宇采用更靈活的租賃策略，給予租戶租金優(yōu)惠。就全市而言，寫字樓整體租金仍然保持平穩(wěn)，季末平均租金為每月每平方米161.2元。

　　從行業(yè)需求來看，第三季度金融業(yè)需求活躍度持續(xù)提升，在眾行業(yè)中脫穎而出，占市場總成交面積的42.4%。其中，珠江新城季內(nèi)金融業(yè)成交面積占比更高達(dá)67.5%，并錄得多宗超過8,000平方米以上的大面積成交，分別來自銀行、交易所和保險公司等行業(yè)。專業(yè)服務(wù)和TMT繼續(xù)穩(wěn)步擴(kuò)張，成交面積占比分別排列第二和第三位。

　　預(yù)計廣州寫字樓市場第四季度將迎來供應(yīng)高峰，約有45萬平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)入市，新項目總面積中，超過六成來自琶洲。展望2022年，全市還將迎來119萬平方米的新增供應(yīng)�？罩寐驶虮煌聘叩耐瑫r，租金亦將面臨一定的下行壓力。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人程志文表示，至2022年末，廣州將面臨共164萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)寫字樓入市。新增供應(yīng)顯著增加，將導(dǎo)致空置率在短期內(nèi)出現(xiàn)升高趨勢，租金或面臨幅度有限的下調(diào)。總體而言，廣州寫字樓市場仍將維持積極向好的態(tài)勢。隨著期貨交易所的進(jìn)駐及金融業(yè)開放政策的利好持續(xù)釋放，科技創(chuàng)新為產(chǎn)業(yè)升級調(diào)整賦能，預(yù)計金融業(yè)和TMT行業(yè)將持續(xù)擴(kuò)張，支撐辦公樓需求的強(qiáng)勁增勢。部分琶洲業(yè)主提供更加靈活的租賃條款，吸引科技企業(yè)進(jìn)駐，取得良好的預(yù)租效果。廣州整體空置水平目前在全國主要城市中仍屬較低水平，相信在新的供應(yīng)高峰到來時，活躍的市場需求及不斷強(qiáng)化的招商運(yùn)營水平將有助于吸納潛力的加速釋放。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：零售市場重回正軌，租金小幅反彈

　　位于天河區(qū)東部的美林天地二期于本季正式開業(yè)，物業(yè)總建筑面積為12萬平方米，開業(yè)率超過九成。其中的主力租戶山姆會員店，為時隔13年后在廣州設(shè)立的第二家門店。除此之外，部分老項目開展租戶調(diào)整，效果良好，迎來新品牌陸續(xù)進(jìn)駐，帶動市場吸納量環(huán)比顯著增加。空置率環(huán)比下降0.4個百分點(diǎn)，連續(xù)第四個季度下調(diào)至本季末的7.8%。

　　本季廣州的零售市場逐步走出疫情陰霾，商場人流也恢復(fù)至五月疫情小規(guī)模爆發(fā)前的水平。租金表現(xiàn)持續(xù)分化，老舊商場為優(yōu)化租戶組合，愿意給予租金優(yōu)惠，而個別人氣旺盛的商場卻錄得租金小幅反彈。全市租金環(huán)比小幅上升0.3%，至季末的每天每平方米27.8元。

　　餐飲業(yè)依然表現(xiàn)搶眼，貢獻(xiàn)了約40%的租賃需求。包括哈根達(dá)斯和休閑餐飲gaga，持續(xù)增加在天河路商圈購物中心的布點(diǎn)。另外，服飾和電子產(chǎn)品零售商成交分別占比15%及10%，占據(jù)零售品類的前兩位。其中，電子產(chǎn)品零售商擴(kuò)張增速更快，包括大疆和OPPO等均于季內(nèi)開出新店鋪。此前拓展態(tài)勢積極的彩妝集合店，在二、三季度出現(xiàn)退租現(xiàn)象，但國際彩妝品牌仍然對天河路商圈格外青睞，DIOR彩妝香水旗艦店于本季在太古匯圍板擴(kuò)租。

　　預(yù)計第四季度廣州將有一個項目、約七萬平方米的新增供應(yīng)入市，從而令全年供應(yīng)量增至32萬平方米。此新項目將連通地鐵，成為附近大型居住社區(qū)的交通樞紐，加上業(yè)主此前街區(qū)商業(yè)招商情況良好，預(yù)計開業(yè)率較為理想，因此全市空置率將保持平穩(wěn)，不會出現(xiàn)顯著上升，租金也將維持反彈趨勢。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，季內(nèi)太古與珠江實(shí)業(yè)簽署合作意向書，計劃共同打造荔灣區(qū)聚龍灣項目，極大提振了廣州西區(qū)零售物業(yè)市場的信心。該項目聚集了商業(yè)舊改所需的多種亮點(diǎn)資源，包括濱江、廠房、舊倉和古村等在地元素，在廣州并不多見。太古作為高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)力運(yùn)營商，其參與將加速該項目及整體荔灣片區(qū)的升級改造，乃至改變廣州整體商業(yè)格局。芳村多個大型新社區(qū)導(dǎo)入的大量人口、輻射廣佛的區(qū)域優(yōu)勢及萬科和珠實(shí)等知名開發(fā)商的參與建設(shè)，都令該區(qū)域的發(fā)展前景令人期待。

　　物流倉儲市場：空置率創(chuàng)近六年新低

　　2021年第三季度，廣州共錄得22宗、共71萬平方米的工業(yè)土地出讓，環(huán)比減少47.7%。在主要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域中，知識城錄得三宗工業(yè)用地成交，包括創(chuàng)維取得的超過六萬平方米的工業(yè)用地。而廣東城市交通投資有限公司也摘得季內(nèi)唯一一宗新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），位于南沙慶盛片區(qū)。

　　廣州第三季度新增一個位于黃埔的物流倉供應(yīng)，為市場提供95,000平方米的倉儲面積。該項目落成時，超過八成的面積已被提前預(yù)租，主要租戶包括電商平臺及生鮮電商。本季度倉儲凈吸納量創(chuàng)下5年新高。另外，來自跨境電商的需求持續(xù)活躍，在花都錄得大面積成交。季末，全市空置率僅為1.8%，環(huán)比下降5.8個百分點(diǎn)。花都區(qū)空置率更是下降16.8個百分點(diǎn)至季末的2.3%。

　　經(jīng)過跨境電商連續(xù)兩個季度的快速吸納后，廣州市場大面積空置變得稀缺，部分需求外溢至鄰近的佛山。受黃埔租金上調(diào)帶動，廣州平均租金也有所上升，環(huán)比上漲0.9%至季末的每月每平方米38.1元。其他區(qū)域盡管租金大體平穩(wěn)，但部分業(yè)主開始收窄談判空間，減少免租期。

　　第四季度廣州的倉儲物流市場將出現(xiàn)供應(yīng)高峰，預(yù)計將有79萬平方米的倉儲設(shè)施新項目投入市場，供應(yīng)緊缺的狀況將得到緩解，整體空置率料將回升。展望2022年，預(yù)計還有43萬平方米的新增供應(yīng)入市，其中僅有一個項目位于廣州東部，其余項目均位于南沙和花都，廣州東部的租金和空置表現(xiàn)料將繼續(xù)領(lǐng)跑全市。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧偉表示，盡管預(yù)計四季度供應(yīng)量將達(dá)到79萬平方米，但其中非保稅面積占比不到一半，且考慮到當(dāng)前較低的空置水平，相信短期內(nèi)非保稅倉仍將面臨供不應(yīng)求的情況。另外，廣州周邊城市東莞和佛山的空置水平也較低，大面積高標(biāo)倉供應(yīng)同樣緊俏，部分租戶有可能選擇非高標(biāo)倉項目進(jìn)行升級和擴(kuò)張。

　　投資市場：新興商務(wù)區(qū)可供整售物業(yè)貨量充裕

　　廣州本季度錄得金融城綠地中心一層寫字樓的轉(zhuǎn)讓。南站商務(wù)區(qū)也錄得一宗整棟交易，為一家國有企業(yè)購置以作自用。此外在琶洲，一家國有銀行也購買了某寫字樓的部分裙樓面積，用作業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

　　近年來，廣州的城市更新項目為知名商業(yè)運(yùn)營商提供的位于城區(qū)及郊區(qū)交通樞紐為主的商業(yè)機(jī)會不斷增加。太古、新鴻基、新世界和華潤等知名商業(yè)運(yùn)營開發(fā)商都加快了在廣州的拓展步伐，收獲優(yōu)質(zhì)區(qū)位的商業(yè)物業(yè)改造或開發(fā)良機(jī)，商業(yè)開發(fā)市場日趨活躍。同為城市更新的舊廠改造也迎來蓬勃商機(jī)，近期廣州發(fā)布《廣州市舊廠房“工改工”類微改造項目實(shí)施指引》，對于舊廠房的改造的申請流程和方式給予了規(guī)范。

　　未來半年，廣州的寫字樓大宗交易成交呈增長態(tài)勢。伴隨著更多知名開發(fā)商涌入廣州市場，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場品質(zhì)有望獲得提升，為民眾帶來更為多樣化的零售體驗(yàn)，同時也為投資者打造更多優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

　　CBRE廣州投資及資本市場部高級經(jīng)理宋濤表示，盡管廣州核心區(qū)可作投資的辦公樓及商場較為稀缺，大宗物業(yè)投資市場的活躍程度仍有提升空間，但廣州的投資機(jī)會正在日漸增多。近年來，得益于政府不斷出臺、完善城市更新政策，舊廠改造的投資機(jī)會進(jìn)一步涌現(xiàn)。雖然這些舊廠大多并不在城市傳統(tǒng)核心區(qū)，但是作為人口超過1,800萬、位列國家超大城市之一的廣州，在軌道交通和其他基建項目加速建設(shè)的推動下，當(dāng)前舊廠片區(qū)的通達(dá)性和增值空間也將逐步提升。投資者可加大關(guān)注此類舊廠區(qū)的‘工改’機(jī)會及廣州新型園區(qū)的發(fā)展前景。

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc