深圳甲級辦公樓市場持續(xù)復蘇，三季度凈吸納量超過60萬平方米，TMT和金融行業(yè)租賃需求暢旺，尤其以南山片區(qū)最為活躍，錄得多宗大面積租賃成交。

　　由于整體租賃需求活躍加之新增供應(yīng)去化較快，本季度空置持續(xù)改善，租金亦有小幅上漲。

　　隨著《全面深化前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開放方案》出臺，區(qū)域內(nèi)科技、金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)將會迎來發(fā)展機遇，幫助甲級辦公樓加速去化，預(yù)計全年凈吸納量有望突破百萬平方米。

　　第三季度深圳甲級辦公樓市場活躍度連續(xù)三個季度保持復蘇，多個行業(yè)的租賃需求呈現(xiàn)增長態(tài)勢。本季度深圳經(jīng)濟運行延續(xù)穩(wěn)步恢復勢頭，疫情防控持續(xù)鞏固，企業(yè)搬遷擴張與新設(shè)立的需求連續(xù)幾個季度保持旺盛，強有力地支撐了甲級辦公樓需求增長。受到活躍的租賃需求助推，三季度深圳甲級辦公樓凈吸納量超過60萬平方米，剔除自用面積后，租賃成交面積也錄得高位數(shù)字。

　　本季度，基于TMT和金融行業(yè)業(yè)務(wù)增長良好且規(guī)模持續(xù)擴張，盡管深圳個別樓宇受教育行業(yè)縮減規(guī)模的短期沖擊，但整體甲級辦公樓市場未受到影響，租賃需求仍然十分暢旺，并錄得多筆大面積租賃成交。其中，南山片區(qū)的甲級辦公樓吸引了大量來自TMT和金融企業(yè)的搬遷擴租和新設(shè)立需求，租賃成交尤為活躍。

　　仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰指出：“由于該區(qū)域近期不少優(yōu)質(zhì)辦公樓竣工，可擴張空間充足，且在租金方面也有較強競爭力，因此深受亟待擴張的互聯(lián)網(wǎng)和電商頭部企業(yè)青睞，大宗租賃交易十分顯著。與此同時，物流運輸行業(yè)的租賃需求也較往期更為活躍�！�

　　三季度全市共有七個甲級辦公樓項目竣工，包括順豐總部大廈與前�？毓纱髲B1棟兩個全自用總部項目，總計新增供應(yīng)超過70萬平方米，供應(yīng)量大于上半年供應(yīng)總量之和。在新竣工項目中，絕大部分新增供應(yīng)集中在南山區(qū)和福田區(qū)，新增面積分別占全市的65%和35%。

　　整體租賃需求活躍加之新增供應(yīng)去化較快，本季度全市甲級辦公樓空置持續(xù)改善，環(huán)比小幅下降0.6個百分點。除了一些位于核心商務(wù)區(qū)樓齡較高的樓宇面對優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)沖擊有較大去化壓力外，所有核心子市場的辦公樓在空置方面都得到一定改善或維持上季度水平。

　　深圳甲級辦公樓租金在本季度保持穩(wěn)定，環(huán)比小幅上漲0.2%。由于租賃需求旺盛和入駐率保持良好，一定程度上減輕了去化壓力，不少業(yè)主心態(tài)趨好，因此大部分項目的租金基本能夠維持上季度水平或小幅上漲。不過，個別處于核心商務(wù)區(qū)且樓齡較高、品質(zhì)較低的甲級辦公樓繼續(xù)小幅下調(diào)租金以應(yīng)對核心區(qū)域較激烈的競爭。

　　市場展望

　　展望未來，深圳的金融與科技驅(qū)動經(jīng)濟發(fā)展的核心地位不變，這兩大支柱行業(yè)租賃需求將保持強勁�？萍夹袠I(yè)在加強信息技術(shù)和電子制造核心技術(shù)攻關(guān)的同時，將持續(xù)推動改革創(chuàng)新，聚焦粵港澳優(yōu)勢科技領(lǐng)域，推進粵港澳合作的新型研發(fā)機構(gòu)的設(shè)立。金融行業(yè)除了保持國內(nèi)區(qū)域性服務(wù)的主導地位之外，將創(chuàng)新打造國家金融業(yè)對外開放試驗示范窗口，積極發(fā)展金融創(chuàng)新、跨境金融服務(wù)等新型服務(wù)。

　　李文杰表示，這些傳統(tǒng)和新興的科技和金融業(yè)務(wù)板塊將會為深圳帶來更多的業(yè)務(wù)擴張和機構(gòu)設(shè)立需求，并持續(xù)作為辦公樓市場主要支撐。

　　除了來自科技和金融行業(yè)的需求外，預(yù)計前�，F(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)體系將不斷完善，近年內(nèi)規(guī)模有迅速擴大趨勢，或?qū)⒊蔀轵?qū)動全市經(jīng)濟發(fā)展的新的重要角色，推動產(chǎn)業(yè)進一步升級，產(chǎn)生更多辦公需求。如，專業(yè)服務(wù)、物流服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新設(shè)立和擴張都將有效幫助甲級辦公樓市場去化。預(yù)計深圳甲級辦公樓2021年全年凈吸納量有望突破百萬平方米。

　　預(yù)計四季度全市新增供應(yīng)面積將超過本季度，雖然個別樓宇將受新增供應(yīng)及短期退租影響，面臨較大去化壓力，但得益于深圳整體各行業(yè)的租賃需求保持活躍，在接下來的幾個季度內(nèi)有望快速去化。未來全市甲級辦公樓空置將不會遭受較大的負面影響，年底整體租金將保持穩(wěn)定。隨著業(yè)主心態(tài)持續(xù)轉(zhuǎn)好，未來12個月租金下行的空間較小。

　　今年9月，中共中央、國務(wù)院印發(fā)了《全面深化前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)改革開放方案》，明確提出將擴展深圳前海合作區(qū)發(fā)展空間，前海合作區(qū)總面積由14.92平方公里擴展至120.56平方公里。方案指出前海除了繼續(xù)推進科技發(fā)展，金融創(chuàng)新等港澳優(yōu)勢領(lǐng)域外，將加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，培育以服務(wù)實體經(jīng)濟為導向的創(chuàng)新金融服務(wù)。同時將推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)與其他行業(yè)融合發(fā)展，促進“互聯(lián)網(wǎng)+”、人工智能等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新業(yè)態(tài)。

　　仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“未來前海的科技、金融、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)將會迎來發(fā)展機遇，為擴容后的前海聚集大量優(yōu)質(zhì)的人才和企業(yè)，從而中長期內(nèi)有效幫助前海甲級辦公樓加速去化。我們預(yù)計未來12個月前海的空置率回落幅度將大于上個季度預(yù)期，也將帶動全市空置率表現(xiàn)好于預(yù)期。”

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc