2021年第三季度，杭州辦公樓市場(chǎng)租賃成交表現(xiàn)活躍度持續(xù)增加，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及金融行業(yè)需求占主導(dǎo)，帶動(dòng)市場(chǎng)空置率環(huán)比小幅下降，甲級(jí)辦公樓租金同比小幅上升。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)總體維持平穩(wěn)，餐飲和時(shí)尚業(yè)態(tài)仍是主要的需求驅(qū)動(dòng)力，零售物業(yè)市場(chǎng)平均空置率有所下降。

　　仲量聯(lián)行杭州、南京、武漢總經(jīng)理辛毅表示：“在‘擁江’時(shí)代的發(fā)展背景下，杭州今年將推動(dòng)建設(shè)國(guó)際金融科技中心再上新臺(tái)階，在政策紅利的推動(dòng)下，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將持續(xù)成為租賃需求的重要來(lái)源。亞運(yùn)會(huì)也進(jìn)入最后建造階段，利好杭州商辦市場(chǎng)前景，對(duì)商圈板塊經(jīng)濟(jì)提升作用也將更加顯著。”

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　科技互聯(lián)網(wǎng)和金融行業(yè)主導(dǎo)市場(chǎng)需求。三季度，除新入市項(xiàng)目外，杭州存量?jī)?yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)的凈吸納量達(dá)7萬(wàn)平方米，租賃問(wèn)詢及成交活躍度均有明顯提升。7月之后，企業(yè)搬遷需求開始集中釋放，三季度搬遷交易占市場(chǎng)總成交75%以上，主要集中在錢江新城商務(wù)區(qū)，虹吸眾多金融行業(yè)公司，其中大面積成交客戶居多，不乏一些頭部企業(yè)擴(kuò)張，如中金證券在來(lái)福士中心擴(kuò)租1900平方米。同時(shí)，小微企業(yè)升級(jí)搬遷需求也逐漸增多。行業(yè)細(xì)分來(lái)看，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、以基金為代表的金融行業(yè)成為三季度成交的中堅(jiān)力量，占比分別達(dá)到35%和20%，承租能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　2021年三季度共有兩個(gè)辦公樓項(xiàng)目入市，總計(jì)體量7萬(wàn)平方米，市場(chǎng)整體空置率未受顯著影響。項(xiàng)目之一是為位于未來(lái)科技城的奧克斯未來(lái)中心，總體量 4萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目是目前未來(lái)科技城建成交付的辦公樓中的第一高樓，對(duì)其板塊商務(wù)氛圍以及競(jìng)爭(zhēng)力提升至關(guān)重要；另一棟為8月交付使用的朝龍匯，總體量約為 3.7萬(wàn)平方米。三季度，杭州甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓項(xiàng)目總體量約509萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)辦公樓為230.4萬(wàn)平方米，乙級(jí)辦公樓為278.9萬(wàn)平方米�？罩寐史矫妫�甲級(jí)辦公樓空置率為19.3%，環(huán)比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)；由于受新增供應(yīng)影響，乙級(jí)辦公樓空置率環(huán)比上升 1.9 個(gè)百分點(diǎn)至約 16.3%。土拍方面，杭州字節(jié)跳動(dòng)科技有限公司以70,679萬(wàn)元的底價(jià)摘得77號(hào)地塊，總建筑面積超過(guò)14萬(wàn)平方米，將有望建成字節(jié)跳動(dòng)杭州研發(fā)中心。

　　三季度甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金保持平穩(wěn)。截至9月底，甲級(jí)辦公樓凈有效租金為4.4元每平方米每天，環(huán)比保持不變。乙級(jí)辦公樓凈租金為3.4元每平方米每天，環(huán)比下降0.3%。大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，香港興業(yè)國(guó)際集團(tuán)成功收購(gòu)杭州金沙印象城辦公樓項(xiàng)目，面積達(dá)21,802平方米，總交易額約4.14億元人民幣。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)展望：今年第四季度，預(yù)計(jì)將有3個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目入市，分別為中國(guó)人壽、萬(wàn)象世界中心及英藍(lán)國(guó)際金融中心項(xiàng)目，共計(jì)超38萬(wàn)平方米的新增體量。由于亞運(yùn)會(huì)將在2022年在杭州舉辦，眾多項(xiàng)目將持續(xù)趕工以期能夠在節(jié)點(diǎn)之前完工，由此在2022年亞運(yùn)會(huì)前預(yù)計(jì)將有供應(yīng)高位出現(xiàn)，未來(lái)甲級(jí)辦公樓租金預(yù)計(jì)將承壓上升。仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“杭州作為未來(lái)的國(guó)際金融科技中心，政府與各方都致力于深化國(guó)際金融科技中心建設(shè)，金融行業(yè)以及科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的租賃需求將會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，我們對(duì)市場(chǎng)前景抱有信心。”

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)

　　三季度餐飲、時(shí)尚業(yè)態(tài)租賃需求表現(xiàn)亮眼，電競(jìng)產(chǎn)業(yè)線下消費(fèi)場(chǎng)景興起。從業(yè)態(tài)表現(xiàn)來(lái)看，開業(yè)店鋪中餐飲占比39%，小面積標(biāo)準(zhǔn)化簡(jiǎn)餐及茶飲品牌成為入駐主流，網(wǎng)紅銅鑼燒品牌澤田本家首進(jìn)杭州。時(shí)尚業(yè)態(tài)方面，新增開業(yè)比例達(dá)27%，Acqua di Parma進(jìn)軍杭州，其首家香氛精品店落戶萬(wàn)象城； Byredo進(jìn)入杭州，其首家香水精品店落戶In77湖濱銀泰；美妝品牌Laura Mercier入駐銀泰百貨-武林，為浙江首店。三季度觀察到越來(lái)越多的娛樂(lè)、休閑和社交場(chǎng)所，如酒吧、密室逃脫和游戲品牌在杭州擴(kuò)張，預(yù)計(jì)這些品牌或?qū)⒊蔀槲磥?lái)新零售模式的新標(biāo)準(zhǔn)，升級(jí)消費(fèi)者的購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)。例如，全國(guó)首家騰訊電競(jìng)體驗(yàn)館落戶杭州解百，電競(jìng)產(chǎn)業(yè)線下消費(fèi)場(chǎng)景或成為市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。

　　三季度新增兩個(gè)零售項(xiàng)目入市，季度凈吸納量超29萬(wàn)平方米。作為錢江世紀(jì)城板塊亞運(yùn)會(huì)前唯一開業(yè)的大型購(gòu)物中心，奧體印象城正式成為“首個(gè)智能亞運(yùn)一站通的綜合體體驗(yàn)點(diǎn)”，于三季度末入市，帶來(lái)超15萬(wàn)平方米的新增零售體量，招商率高達(dá)99%，成為杭城全新商業(yè)地標(biāo)之一。9月19日，布局城東板塊的龍湖杭州江東天街以招商率100%、開業(yè)率100%的亮眼數(shù)據(jù)正式開業(yè)。作為體量11萬(wàn)平方米的城東CBD核心位置的重點(diǎn)TOD項(xiàng)目，該項(xiàng)目在推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化、帶動(dòng)城市功能板塊之間良性循環(huán)的形成、加速激活城東高質(zhì)量發(fā)展?jié)摿ι习l(fā)揮重要作用。朝龍匯·美素中心推遲至第四季度入市。截至三季度末，存量項(xiàng)目的租賃進(jìn)展帶來(lái)超2.5萬(wàn)平方米的凈吸納量，總吸納量約為29萬(wàn)平方米。整體空置率環(huán)比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)至 7.9%。

　　零售物業(yè)市場(chǎng)租金走勢(shì)小幅下降。三季度，受新增項(xiàng)目以及線上零售擠壓影響，全市零售項(xiàng)目?jī)粲行ё饨瓠h(huán)比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)至18.5元每平方米每天；核心商圈零售商業(yè)市場(chǎng)韌性凸顯，凈有效租金達(dá)30.1元/平方米/天，保持平穩(wěn)。隨著商業(yè)品牌的不斷迭代升級(jí)，首層店鋪的業(yè)態(tài)比例不斷調(diào)整，購(gòu)物中心通過(guò)優(yōu)惠策略換取了更多承租面積大、吸引人流量強(qiáng)的主力品牌入駐，打破了首層傳統(tǒng)單一業(yè)態(tài)的模式，實(shí)體零售市場(chǎng)回暖趨勢(shì)明顯。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)展望：預(yù)計(jì)第四季度將有三個(gè)新項(xiàng)目入市，分別為丁橋龍湖天街、朝龍匯·美素廣場(chǎng)和濱江銀泰，體量總計(jì)超過(guò)20萬(wàn)平方米；未來(lái)四年，共有超110萬(wàn)平方米的零售項(xiàng)目入市，其中超六成項(xiàng)目將位于非核心商圈。隨著2022年亞運(yùn)會(huì)的到來(lái)，屆時(shí)將會(huì)把杭州整體的體育商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶到一個(gè)新的高度。長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)計(jì)2025年將有近60萬(wàn)平方米的高端項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，豐富杭州商業(yè)布局，顯著提升板塊的零售商業(yè)氛圍。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc