“2020年底，受益于本土疫情的有效控制，加之天津甲級辦公樓市場新增供應(yīng)入市趨緩，市場得以充分利用空檔期消化現(xiàn)有庫存。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“市場凈吸納量受穩(wěn)健租賃需求地推動持續(xù)回暖，租金降幅有所收窄�！� 零售地產(chǎn)方面隨著消費逐漸轉(zhuǎn)暖，市場需求持續(xù)恢復(fù)，成熟項目積極引進首店實現(xiàn)升級煥新。

　　辦公樓市場

　　搬遷需求持續(xù)活躍，內(nèi)資企業(yè)依舊主導(dǎo)市場。2020年第四季度，辦公樓市場整體需求繼續(xù)回暖，部分企業(yè)租戶利用租金下行的市場環(huán)境積極尋求搬遷及空間升級機會，推動租賃需求持續(xù)活躍。內(nèi)資企業(yè)依舊是主力租戶，IT和專業(yè)咨詢行業(yè)保持著穩(wěn)定的需求。2020年，全市整體辦公樓凈吸納量錄得25.5萬平方米，同比增長8%。其中，甲級辦公樓凈吸納量錄得11.9萬平方米，較去年同期下降18%。

　　四季度位于南開區(qū)的融創(chuàng)中心項目完工入市，新增供應(yīng)達7.7萬平方米。2020年全年辦公樓新增供應(yīng)總量為15.2萬平方米，同比下降66.8%，推高市場總存量至386萬平方米。但隨著新增入市速度放緩，全市空置率有所改善，同比下降4.3個百分點至36.9%。短期新增供應(yīng)的回落以及穩(wěn)健的需求推動甲級辦公樓市場空置率持續(xù)下行，環(huán)比下降3.3個百分點至42.4%，同比下降5.2個百分點。

　　租金降幅有所收窄。隨著市場壓力的增加，全市整體租金水平呈持續(xù)下滑趨勢。但在經(jīng)過數(shù)季度的租金調(diào)整后，部分項目的吸納表現(xiàn)有所改善，租金企穩(wěn)。截至第四季度末，市場平均有效租金環(huán)比下跌2.3%，錄得80元/平方米/月；甲級辦公樓市場平均有效租金為86元/平方米/月，環(huán)比下降0.9%，降幅較上季度收窄3.9個百分點。

　　市場租金壓力仍存，空置率或維持高位。新增供應(yīng)將在2021年集中放量，預(yù)計市場空置率仍將維持高位，導(dǎo)致市場租金繼續(xù)承壓。“來自國內(nèi)企業(yè)的需求將保持穩(wěn)健，IT、專業(yè)咨詢、金融等行業(yè)仍是核心租戶來源�！敝倭柯�(lián)行天津及沈陽商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)呂蔚然表示，“隨著市場競爭的加劇，租賃策略的制定、租戶結(jié)構(gòu)的調(diào)整、樓宇管理及服務(wù)水平的提升都將繼續(xù)成為業(yè)主關(guān)注的焦點。”

　　零售地產(chǎn)市場

　　優(yōu)質(zhì)品牌積極拓展天津市場。頭部零售物業(yè)項目持續(xù)展示出對首次進入天津的品牌的吸引力。本季度，火鳳祥鮮貨火鍋天津首店進駐天河城購物中心，天津大悅城迎來茶飲品牌SEVENBUS天津首店和MUJI無印良品天津首家大型旗艦店。其中，MUJI打破傳統(tǒng)模式，在主題化場景中增加天津首家Café&Meal MUJI無印良品餐廳、兒童廣場等特色服務(wù)，提升購物體驗，增強消費黏性。此外，美妝和運動品牌保持擴張趨勢，如Sephora、Guerlain、斯凱奇和Champion等品牌分別開設(shè)新店。

　　四季度位于河北區(qū)的諾德廣場項目開業(yè)，市場新增供應(yīng)5.5萬平方米。作為綜合體諾德中心項目的零售商業(yè)部分，諾德廣場定位為社區(qū)型購物中心，開業(yè)后將提振整個區(qū)域的商業(yè)活力，為周邊家庭客群帶來全新購物體驗。截至年底，天津優(yōu)質(zhì)零售市場總存量增至416萬平方米。新增供應(yīng)推高市場整體空置率至14.9%，環(huán)比上升0.4個百分點。其中，優(yōu)質(zhì)購物中心空置率環(huán)比上升0.5個百分點至16.6%，較去年同期上漲4個百分點。

　　市場租金仍在下行區(qū)間。業(yè)主為了積極填補空置空間，對符合項目定位的優(yōu)質(zhì)品牌做出相應(yīng)的租金讓步，使得市場整體租金水平繼續(xù)下探。第四季度，天津零售物業(yè)首層凈租金環(huán)比下降0.6%，錄得330元/平方米/月。

　　未來一年仍有大量優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)集中入市。2021年市場將迎來新一輪供應(yīng)高峰，預(yù)計整體空置水平將繼續(xù)走高。伴隨城市外擴，天津優(yōu)質(zhì)零售開發(fā)將進一步下沉至人口密集的新興區(qū)域，區(qū)域商圈將持續(xù)走向成熟。未來一年，競爭的不斷升級將驅(qū)動核心商圈的老舊項目進入調(diào)整期，市場或?qū)⒁娮C更多零售物業(yè)的全面升級改造。

　　來源：仲量聯(lián)行

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