2020年的新冠疫情令經(jīng)濟(jì)活動(dòng)按下“暫停鍵”，全國辦公樓市場在年初均面臨新租放緩、企業(yè)退租的挑戰(zhàn)。隨之經(jīng)濟(jì)增速反彈，第四季度，中國國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增幅錄得6.5%，全年總值超過萬億，同比增幅為2.3%，中國也成為世界主要經(jīng)濟(jì)體中唯一實(shí)現(xiàn)正增長的國家，全球經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入“中國時(shí)間”。得益于此，全國各主要辦公樓市場均在年末穩(wěn)健復(fù)蘇，需求均有所提升。在“雙循環(huán)”經(jīng)濟(jì)模式下，內(nèi)需成為經(jīng)濟(jì)增長的核心驅(qū)動(dòng)力，而RCEP和中歐投資協(xié)定等新貿(mào)易框架以及中國市場的進(jìn)一步開放也幫助外資機(jī)構(gòu)在中國更好的發(fā)展，并提振市場需求。

　　辦公樓市場年末穩(wěn)健復(fù)蘇，拉動(dòng)全年凈吸納量企穩(wěn)回升

　　2020年全年，四個(gè)一線城市共錄得凈吸納量146萬平方米，其中深圳貢獻(xiàn)了66萬平方米，占比46%。這主要得益于來自新經(jīng)濟(jì)頭部企業(yè)的大面積租賃交易，業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張以及員工數(shù)量的增長支撐這些企業(yè)活躍的擴(kuò)租和搬遷需求，并在年內(nèi)貢獻(xiàn)了多筆租賃面積超過1萬平方米的交易，其中三筆超過6萬平方米。北京全年凈吸納量為6.9萬平方米，其中超過80%在第四季度出現(xiàn)�？萍碱惥揞^的整合搬遷有效的提振市場情緒，在新興區(qū)域麗澤，仲量聯(lián)行成功助力華為落地近6萬平方米的總部。

　　二線城市辦公樓市場的需求在年末回升明顯，全年共錄得凈吸納量133萬平方米，在四季度貢獻(xiàn)近60%。在武漢，四季度貢獻(xiàn)了全年所有的凈吸納量正值，新入市項(xiàng)目凈吸納量占比60%，存量項(xiàng)目占40%。而這40%存量項(xiàng)目的凈吸納量不僅明顯強(qiáng)于前三季度，也較為接近歷史單季平均水平，仲量聯(lián)行認(rèn)為，武漢辦公樓市場已基本走出低谷。長沙在全年領(lǐng)跑二線城市，共錄得超過30萬平方米的凈吸納量。

　　政策開放推動(dòng)市場發(fā)展，外資企業(yè)迎來發(fā)展機(jī)遇

　　《區(qū)域全面經(jīng)濟(jì)伙伴關(guān)系協(xié)定》（RCEP）在第四季度正式簽署，標(biāo)志著覆蓋世界人口最多的自貿(mào)區(qū)最終形成。該協(xié)定具有里程碑式的意義，開啟了未來多邊貿(mào)易合作的無盡可能。宏觀經(jīng)濟(jì)基本面與產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)性趨勢對辦公樓市場的影響深遠(yuǎn)。隨著RCEP提升區(qū)域內(nèi)貿(mào)易和金融開放水平，制造業(yè)與貿(mào)易行業(yè)、金融結(jié)算和物流運(yùn)輸?shù)犬a(chǎn)業(yè)發(fā)展將直接受益，進(jìn)而使辦公樓市場需求總量和大宗投資交易的活躍度獲得提升。

　　在中國持續(xù)對外開放的大背景下，外企對辦公樓的租賃需求有望保持穩(wěn)健或上揚(yáng)的良好態(tài)勢。尤其在一線城市，外企的市場占比相當(dāng)高，因此產(chǎn)業(yè)端的利好因素也將首先傳導(dǎo)至一線城市的辦公樓市場。值得關(guān)注的是，通過本次RCEP協(xié)定簽署，中國首次與日本達(dá)成有關(guān)自由貿(mào)易協(xié)定，預(yù)計(jì)未來更多日資企業(yè)有望新進(jìn)中國市場或進(jìn)一步在華擴(kuò)張。在北京，市場中已經(jīng)出現(xiàn)了來自日資和外資頭部金融企業(yè)的擴(kuò)張需求。

　　金融行業(yè)幫助市場企穩(wěn)，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)引領(lǐng)需求擴(kuò)張

　　大型金融機(jī)構(gòu)今年在辦公樓租賃市場上的表現(xiàn)也相對搶眼。資本市場的活躍刺激了證券公司、基金公司等金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)增長，今年A股IPO融資規(guī)模因科創(chuàng)板、創(chuàng)業(yè)板注冊制的實(shí)施而創(chuàng)近年來新高，同時(shí)，我國公募基金管理規(guī)模和私募基金管理規(guī)模在今年均保持平穩(wěn)增長，這些都為證券、基金等機(jī)構(gòu)的新設(shè)立和擴(kuò)租提供了動(dòng)力。值得一提的是，國內(nèi)大型銀行持續(xù)推進(jìn)籌建理財(cái)子公司及金融科技子公司，并錄得大面積的擴(kuò)張和新設(shè)立的成交。在此背景下，金融行業(yè)整體較為活躍，仲量聯(lián)行觀察到銀行、保險(xiǎn)以及投資公司在北京、廣州和成都等市場較為活躍。

　　由于疫情防控改變了固有的生活與工作模式，無接觸、宅生活、線上消費(fèi)等需求被大量激發(fā)。相關(guān)業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張以及員工數(shù)量的增長支撐新經(jīng)濟(jì)企業(yè)活躍的擴(kuò)租和搬遷需求，其中游戲、電商以及其它數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域企業(yè)的租賃需求尤為突出，在多個(gè)城市都有亮眼表現(xiàn)。在北京，科技類企業(yè)的租賃成交面積占2020年全北京非續(xù)租類交易的1/3左右，成為主要的需求來源。在杭州，頭部科技新媒體企業(yè)承租力進(jìn)一步增強(qiáng)，擴(kuò)張面積增大，超越傳統(tǒng)核心需求驅(qū)動(dòng)的金融服務(wù)業(yè)，立足甲級辦公樓新增租賃需求行業(yè)首位，需求比例達(dá)22%。

　　線上教育行業(yè)繼續(xù)發(fā)力，行業(yè)整合聚焦頭部企業(yè)

　　2020年，在線教育是全國辦公樓市場需求的最大黑馬。自二季度開始，線上教育行業(yè)積極布局一二線城市，成為大多數(shù)城市首要需求來源。盡管在年末出現(xiàn)了部分行業(yè)整合現(xiàn)象，但仍保持增長勢頭。在成都，在線教育行業(yè)全年新租面積超12萬平方米，其中82%的相關(guān)企業(yè)選擇乙級辦公樓。在武漢，在線教育行業(yè)也是2020年需求最旺盛的行業(yè)之一，其甲級市場的成交面積占比高達(dá)22%。仲量聯(lián)行同時(shí)觀察到，在線教育的趨勢性擴(kuò)張也伴隨著部分公司的退租，處于總量擴(kuò)張與內(nèi)部分化的發(fā)展階段。隨著線上教育進(jìn)入資本市場后半場，頭部玩家已基本固定，未來新玩家入局窗口期逐漸收窄，2021年需求或?qū)⒅饕獊碜袁F(xiàn)有品牌擴(kuò)張。

　　新增項(xiàng)目保持供應(yīng)步調(diào)，多個(gè)城市仍面臨供給高峰

　　隨著疫情影響顯著緩解，各地辦公樓業(yè)主都開始恢復(fù)正常開發(fā)竣工步調(diào)。2020年，全國一二線主要城市共入市甲級辦公樓超過450萬平方米，其中四個(gè)一線城市供應(yīng)超過250萬平方米，約占比54%。在第四季度，杭州和武漢是全國供給最多的城市，共錄得新入市項(xiàng)目約33萬平方米。新入市項(xiàng)目將有效激發(fā)市場中普遍存在的升級、搬遷類型需求，但同時(shí)也為市場帶來的額外的空置壓力，推動(dòng)市場租金下行。

　　全年租金普遍下調(diào)，底線思維推動(dòng)市場調(diào)整

　　新冠疫情的爆發(fā)改變了人們看待市場的角度，各方普遍樹立起底線思維，即做好持續(xù)承壓的思想準(zhǔn)備、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期、不斷調(diào)整策略，以應(yīng)對市場挑戰(zhàn)。在遭受疫情所帶來的巨大沖擊后，業(yè)主、租戶、投資者等市場主體紛紛開始轉(zhuǎn)變思維模式，以應(yīng)對嚴(yán)峻的考驗(yàn)。這一現(xiàn)象導(dǎo)致了近年來全國范圍內(nèi)最大規(guī)模的租金下調(diào)，所有主要城市均在2020年錄得同比下降。

　　四個(gè)一線城市中，北京、上海和深圳都有超過7%的租金降幅。在北京，截至2020年底，租金創(chuàng)下連續(xù)八個(gè)季度下跌的紀(jì)錄。在上海，市場分化日益明顯，持續(xù)的新增供應(yīng)使業(yè)主在洽談租約條件上變得更加靈活并愿意提供更多優(yōu)惠條件，而前灘等部分租賃勢頭強(qiáng)勁的板塊，在2020下半年已開始實(shí)現(xiàn)租金增長。在廣州，甲級辦公樓租金在上半年因疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊而降幅明顯，但下半年租金跌幅較上半年有所收窄，同比跌幅仍為四個(gè)一線城市最小。

　　盡管年末有所收窄，但二線城市的全年租金表現(xiàn)仍以下行為主，其中降幅最大分別是武漢（-7.5%）和天津（-7.7%）。武漢由于年初處于疫情“震中”，市場受到顯著阻斷影響，但年末隨著需求復(fù)蘇而企穩(wěn)。天津市場面臨較大的空置壓力，業(yè)主方有意愿提供更具吸引力的租金政策，但在經(jīng)過數(shù)季度的租金調(diào)整后，部分項(xiàng)目的吸納表現(xiàn)有所改善，租金企穩(wěn)。

　　道阻且長，行則將至

　　盡管市場各方都寄希望于市場在新的一年開始復(fù)蘇，但也應(yīng)意識到一個(gè)顯而易見的事實(shí)在于：我們所面臨的挑戰(zhàn)根本無法在短時(shí)間內(nèi)奇跡般地消失。市場中的各方參與者都已積極作出調(diào)整，來應(yīng)對疫情所帶來的負(fù)面影響，市場情緒和整體環(huán)境將不斷改善。雖然租金下行的氛圍仍將繼續(xù)籠罩全國市場，但各個(gè)城市的租金降幅普遍將會(huì)進(jìn)一步收窄，辦公樓市場現(xiàn)有空置去化速度將小幅提升。從投資市場來看，中國穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)計(jì)進(jìn)一步吸引國內(nèi)外投資人的關(guān)注，成交態(tài)勢將保持活躍。

　　展望2021，在錯(cuò)綜復(fù)雜、快速變化的環(huán)境中，市場中的各方參與者更需要積極、及時(shí)地理解局勢變化，不斷調(diào)整對市場和對自身的預(yù)期，共同推動(dòng)整體市場的共同發(fā)展。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc