1月7日，第一太平戴維斯2021年深圳媒體見面會在前海弘毅大廈舉行，發(fā)布《2020年深圳房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告。弘毅大廈運營總經(jīng)理趙軍，第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄，第一太平戴維斯華南區(qū)商業(yè)樓宇部主管、高級董事黎青山，第一太平戴維斯華南區(qū)大灣區(qū)項目及開發(fā)顧問部高級董事袁嘉隆以及第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇出席活動，與眾多深圳主流媒體一同回顧2020年深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展，共同探討未來的機遇及挑戰(zhàn)。

　　甲級寫字樓

　　年度凈吸納量同比下降13.0%，但四季度租賃需求積極復蘇，季度凈吸納量環(huán)比上升兩倍

　　截至2020年第三季度，城市經(jīng)濟運行延續(xù)穩(wěn)定恢復的良好態(tài)勢，全市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長2.6%，較上半年增速提升2.5個百分點。在內(nèi)地四大一線城市中，深圳經(jīng)濟增速位列首位。

　　2020年第四季度，全市合計迎來約18.0萬平方米的新增甲級寫字樓面積�？傮w而言，疫情對2020年市場存量擴張影響有限，全年錄得14個項目交付，合計逾百萬平方米，令總存量同比擴容13.8%至830.6萬平方米。其中，南山區(qū)占全市年新增供應面積的68.3%。

　　季內(nèi)，租賃需求積極復蘇，全市季度凈吸納量環(huán)比上升2倍至27.6萬平方米，為2020年的季度峰值。但年內(nèi)受疫情負面影響，全市年度凈吸納量同比下降13.0%至55.3萬平方米，盡管如此，仍高于近十年均值24.5%。

　　2020年，租賃需求主要來自TMT（科技、媒體、通訊）、金融業(yè)及專業(yè)服務業(yè)，值得一提的是，南山區(qū)由TMT行業(yè)發(fā)展帶動需求顯著，貢獻全市凈吸納量近七成。

　　相較2020年前三個季度全市平均空置率持續(xù)環(huán)比上升，第四季度終迎來積極跡象，季內(nèi)低量供應疊加需求提振，令全市平均空置率環(huán)比下降1.8個百分點。然而，全年新增供應共計逾百萬平方米，加之疫情帶來的負面影響，全市空置率同比上升2.9個百分點，至27.9%。

　　截至2020年第四季度，租金下降趨勢已持續(xù)兩年。業(yè)主維持靈活優(yōu)惠方案，對優(yōu)質(zhì)租戶更愿進一步放寬條件以價換量，因此，全市租金指數(shù)環(huán)比下降1.6%，同比下降6.3%，全市平均租金錄得人民幣每平方米每月188.3元。

　　展望

　　2021年，部分項目因疫情延緩入市計劃，令2021年的新增供應較預期有所增加。2021年內(nèi)預計約有135.9萬平方米甲級寫字樓面積計劃竣工交付，屆時市場將同比擴容14.4%至966.6萬平方米。持續(xù)高量供應將是未來常態(tài)，未來五年（2021-2025），預計年均新增供應量逾百萬平方米。

　　由于特殊發(fā)展政策的加持，深圳多行業(yè)發(fā)展機遇豐富，是企業(yè)設立華南新辦公點的首選城市之一。然而全球疫情仍在持續(xù)，加之2021年的高量供應將令本地市場去化壓力倍增，空置率料將上升。

　　租戶方仍為市場主導，優(yōu)質(zhì)租戶議價能力更強，全市租金將持續(xù)下行。

　　深圳發(fā)展前景廣闊，政策利好繼續(xù)支撐投資市場信心，自用型買家將保持相對活躍狀態(tài)。

　　零售

　　年度凈吸納量受上半年疫情負面影響而降至近十年均值三分之一，四季度市場需求顯著回暖

　　2020年1-11月，深圳社會消費品零售總額累計達人民幣7,731.6億元，同比下降6.1%。自3月的復工復產(chǎn)以來，在疫情改善和政策刺激的支撐下，該指標累計降幅逐月收窄。

　　2020年，全市共有五個購物中心開業(yè)，其中寶安福城萬達廣場以較高入駐率于第四季度開業(yè)，為市場增添約10萬平方米的零售面積。截至年末，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量同比擴容8.9%，達526.0萬平方米。

　　第四季度，市場需求回暖并趨穩(wěn)，季度全市凈吸納量環(huán)比上升1倍至10.2萬平方米，但仍略低于近五年季均水平；2020年由于疫情的出現(xiàn)，年度凈吸納量降低至近十年均值約三分之一的水平，錄得13.3萬平方米。

　　季內(nèi)，隨著新增供需平衡，全市平均空置率趨穩(wěn)，環(huán)比微降0.2個百分點，多數(shù)子市場空置率均呈環(huán)比下降。但全年來看，疫情令經(jīng)濟不確定性增加，多數(shù)業(yè)主及租戶因此陸續(xù)開展戰(zhàn)略調(diào)整，全市平均空置率同比上升5.3個百分點，錄得9.6%。

　　2020年上半年，市場租戶呈現(xiàn)較大波動，餐飲、個人護理、親子設施類業(yè)態(tài)承壓較大；下半年，新舊品牌加速更替，尤其是連鎖餐飲品牌積極拓張，支撐餐飲業(yè)需求顯著反彈，此外，時尚類和護膚品、化妝品及香水類業(yè)態(tài)迎來新面貌，年內(nèi)錄得多個中高端品牌擴張及首店開業(yè)，為消費市場注入新活力。

　　截至第四季度末，全市平均租金為人民幣每平方米每月658.2元。隨著業(yè)主市場信心逐漸恢復，租金漸趨穩(wěn)定，全市租金指數(shù)環(huán)比微升0.1%，但年內(nèi)疫情爆發(fā)令部分業(yè)主經(jīng)營承壓，全市租金指數(shù)同比下降2.9%，其中核心商圈競爭加劇，租金同比均有下降，新興商圈則由于以社區(qū)型零售項目為主，租金同比變化維穩(wěn)。

　　展望

　　2021年預計有五個優(yōu)質(zhì)零售項目開業(yè)，屆時將為市場帶來約77.3萬平方米新增供應，其中龍華壹方城和龍崗萬達廣場分別達25萬和30.5萬平方米的零售建筑面積。新增供應多位于亟待配套完善之區(qū)域，供應區(qū)域較均衡。

　　深圳仍是國內(nèi)外品牌擴張所青睞的目的地之一，租賃需求料維持增長。市場品牌多樣性仍有提升空間，空置率和市場租金均預計維持穩(wěn)定。

　　一些存量項目有望于2021年完成升級改造工程或租戶及業(yè)態(tài)調(diào)整，其租金水平料將提升，譬如羅湖、福田等以存量市場為主的商圈內(nèi)項目的品質(zhì)和消費體驗將得以優(yōu)化。

　　住宅

　　一手住宅供需兩端同步增長，但政策收緊令成交量緩增

　　2020年，為緩解供需矛盾，政府加快批復預售項目，市場供應增加。年內(nèi)深圳一手住宅銷售市場供應量約達633.4萬平方米，同比上升12.2%。其中，核心區(qū)域的合計供應面積同比減少26.8%，新興區(qū)域的合計供應面積同比增加22.7%。

　　2020年，購房需求保持增長，一手住宅成交量達507.0萬平方米，同比上升11.9%，較2019年下滑20個百分點，這主要歸因于年內(nèi)出臺的“715”新政對購房者資質(zhì)提出了更嚴格的要求。

　　年內(nèi)，由于核心區(qū)域供應面積減少和新興區(qū)域供應面積增加，深圳一手住宅成交均價同比下降1.2%，至人民幣每平方米56,449元。在調(diào)控政策的持續(xù)引導下，深圳一手住宅成交均價走勢維持穩(wěn)定。

　　展望

　　深圳政府將繼續(xù)加大市場監(jiān)管及政策調(diào)控力度，“穩(wěn)房價”仍為主基調(diào)，政策將保持一定彈性空間，旨在引導樓市健康發(fā)展。此外，政府將繼續(xù)大力推動土地供應、住房用地及住房供應，優(yōu)化供給側(cè)結(jié)構(gòu)。供需矛盾局面將逐漸改善。

　　“715”新政對需求的減弱及延遲作用持續(xù)，但由于深圳的政策及經(jīng)濟基本面均表現(xiàn)積極，需求仍將維持增長。

　　從中長期來看，價格將維持小范圍內(nèi)波動，總體維穩(wěn)。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc