戴德梁行近日聯(lián)合北大光華中國REITs研究中心、中聯(lián)基金發(fā)布《中國REITs指數(shù)之不動產(chǎn)資本化率調(diào)研報告》第二期。本期調(diào)研延續(xù)了第一期的研究思路，以問卷的形式邀請不動產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)機(jī)構(gòu)與行業(yè)專家參與調(diào)研，通過分析受訪者對于不同城市各類資產(chǎn)在大宗交易市場中的專業(yè)判斷，并參考新加坡、中國香港REITs中收購中國內(nèi)地物業(yè)的公開披露交易價格，為建設(shè)中國REITs資產(chǎn)定價體系提供合理的基準(zhǔn)指數(shù)。

　　2020年4月30日，中國證監(jiān)會與國家發(fā)展改革委共同發(fā)布《關(guān)于推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，正式啟動了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點工作。值此公募REITs市場啟航之際，如何對底層資產(chǎn)進(jìn)行合理定價并建立可參考的價值衡量體系顯得尤為關(guān)鍵。

　　資本化率在不動產(chǎn)大宗交易市場中可以真實地體現(xiàn)物業(yè)運營凈收益與價值之間的關(guān)系，客觀反映投資者對于收益回報的要求，研究資本化率對不動產(chǎn)定價具有重要意義。

　　全國市場整體表現(xiàn)好于預(yù)期，交易量保持相對活躍

　　根據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)，在全球疫情蔓延與經(jīng)濟(jì)不確定性增強的挑戰(zhàn)下，2020年中國內(nèi)地不動產(chǎn)大宗交易市場仍然保持相對活躍，全年錄得交易額2,047億元人民幣。盡管交易金額為近五年內(nèi)的最低值，但較2019年僅下降29%，整體表現(xiàn)好于市場普遍預(yù)期。不動產(chǎn)大宗交易宗數(shù)約為180筆，與上一年基本持平。分季度來看，全國一至四季度交易額分別為570億、401億、418億、658億元，下半年市場已表現(xiàn)出回升態(tài)勢，其中第四季度更是明顯發(fā)力達(dá)到全年最高水平，環(huán)比上升57%。

來源：戴德梁行研究部

　　新加坡REITs積極裝入產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施

　　截至2020年12月，新加坡和中國香港共有16支REITs持有位于中國內(nèi)地的112處物業(yè)，較上一年增加10處。2020年間，新加坡REITs發(fā)生的4筆大宗交易涉及收購資產(chǎn)28處，其中首次裝入REITs的資產(chǎn)達(dá)12處；出售物業(yè)2處。首次裝入REITs的物業(yè)均為產(chǎn)業(yè)園區(qū)或物流倉儲項目，且收益表現(xiàn)優(yōu)異。在商業(yè)不動產(chǎn)市場受到疫情嚴(yán)峻考驗的背景下，新加坡REITs選擇裝入這兩類資產(chǎn)間接體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲等公共服務(wù)屬性較強的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施具備更好的抗風(fēng)險能力。

　　本次報告對2020年新加坡、中國香港REITs在中國內(nèi)地大宗交易案例進(jìn)行整理、分析，其中豐樹物流信托倉儲項目交易資本化率為5.2%，凱德商用中國信托基金產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目交易資本化率為4.7%-8.2%。

來源：戴德梁行北京估價及顧問服務(wù)部整理

　　甲級寫字樓、物流倉儲、數(shù)據(jù)中心受到市場追捧

不動產(chǎn)投資機(jī)會受關(guān)注度

　　本期報告對受訪者在未來一年對于不同城市、資產(chǎn)類型的投資關(guān)注度與偏好進(jìn)行了調(diào)研。結(jié)果顯示：甲級寫字樓依然最受投資人歡迎，且市場對北京及上海項目有明顯的投資偏好；投資人對不同城市零售物業(yè)的偏好更為接近，在廣州及主要二線城市零售物業(yè)受關(guān)注程度為所有業(yè)態(tài)中最高；商務(wù)園區(qū)投資機(jī)會受關(guān)注度在不同城市呈現(xiàn)出與甲級寫字樓類似表現(xiàn)。

物流倉儲、數(shù)據(jù)中心投資機(jī)會受關(guān)注度

　　超六成受訪者愿意投資一線城市及周邊的物流倉儲及數(shù)據(jù)中心項目，與之形成鮮明對比的是在其他城市僅有個別受訪者表達(dá)了投資興趣，體現(xiàn)了這二類資產(chǎn)鮮明的市場導(dǎo)向特征。因疫情催生出的遠(yuǎn)程辦公、直播等新經(jīng)濟(jì)形態(tài)、快速擴(kuò)張的電商規(guī)模使得市場對兩類資產(chǎn)的需求日益增加。

　　戴德梁行北區(qū)估價及顧問服務(wù)部主管胡峰表示："資產(chǎn)合理估值是防范REITs市場風(fēng)險的重要手段，不動產(chǎn)估值結(jié)果對投資人的投資決策、管理人的經(jīng)營決策有著非常重要的影響。在不動產(chǎn)交易市場中，資產(chǎn)定價的邏輯都是具有一定規(guī)律性，戴德梁行致力于探索影響價值的市場因素與定價規(guī)律，助力行業(yè)穩(wěn)步健康發(fā)展。"

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc