近日，戴德梁行正式發(fā)布了《2020年貴陽房地產(chǎn)市場回顧與展望》報(bào)告，從城市發(fā)展、甲級寫字樓市場、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場、住宅與住宅土地市場等4方面回顧了2020年貴陽的房地產(chǎn)市場情況，并對2021年貴陽房地產(chǎn)市場未來發(fā)展進(jìn)行了展望。
01 甲級寫字樓市場：量、質(zhì)穩(wěn)步前行 供需兩端推動(dòng)甲級寫字樓市場發(fā)展
目前，貴陽甲級寫字樓數(shù)量較少，且呈組團(tuán)狀分布；受入市時(shí)間、政策補(bǔ)貼、交通條件等因素影響，組團(tuán)間租金、空置率差異較大。
圖源戴德梁行
從2019年下半年開始，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，業(yè)主開始主動(dòng)降價(jià)以刺激市場需求；2020年上半年，疊加疫情影響，貴陽新增需求減少，部分樓宇空置率明顯上升，業(yè)主繼續(xù)采取以價(jià)換量策略，使得2020年貴陽市甲級寫字樓租金同比下降5.99%至90.13元/平方米/月。2020年下半年疫情逐步得到控制，市場復(fù)蘇加快，最終錄得空置率同比下降12.22個(gè)百分點(diǎn)至23.32%，全年累計(jì)凈吸納量達(dá)68,208 平方米。
數(shù)據(jù)顯示，截止2020年12月，貴陽甲級寫字樓租戶的三大主力行業(yè)，仍然是房地產(chǎn)建筑、專業(yè)服務(wù)及金融服務(wù)業(yè)。但相比2019年，行業(yè)需求占比有以下變化：第一，房地產(chǎn)建筑業(yè)作為貴陽甲級寫字樓第一大租戶類型，2020年同比上升了2.5個(gè)百分點(diǎn)至22%，其占比與其他行業(yè)差距進(jìn)一步拉大；第二，專業(yè)服務(wù)和金融服務(wù)占比本就接近，2020年，專業(yè)服務(wù)以微弱優(yōu)勢反超金融服務(wù)，位居行業(yè)第二；第三，貿(mào)易零售類超越TMT位列第四，TMT占比下降2.3個(gè)百分點(diǎn)至12%，位列第五。
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分區(qū)域來看，房地產(chǎn)建筑主要分布在金融城和八匹馬兩大區(qū)域。另一方面，由于金融城屬于新區(qū)，拿地、建筑施工等較為活躍，是房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的地區(qū)；不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)對辦公面積需求較大，而新興區(qū)域的則有更足夠的空間供其選擇。金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)作為甲級寫字樓的重要租戶類型，主要分布在貴陽商務(wù)樓宇最早的起步區(qū)——傳統(tǒng)核心區(qū)。
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從租戶企業(yè)資金來源分析，貴陽甲級寫字樓超過九成租戶為本地及內(nèi)資企業(yè)，外資企業(yè)占比僅3%。這也從側(cè)面反應(yīng)出貴陽甲級寫字樓還處于初級發(fā)展階段。另一方面，由于貴陽甲級寫字樓租金偏低，市場尚不成熟，所以本地企業(yè)相對活躍。分區(qū)來看，傳統(tǒng)核心區(qū)得益于起步早，建成了貴陽最早的一批高檔寫字樓，周邊配套成熟、交通便利，因而外資企業(yè)占比全市最高；金融城有政策扶持，伴隨著未來一大批高檔寫字樓的落成，以及周邊配套服務(wù)的完善，商務(wù)辦公氛圍將日益濃厚，外資租戶占比有望繼續(xù)提升。
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戴德梁行重慶公司總經(jīng)理魏曉龍認(rèn)為，貴陽房地產(chǎn)建筑業(yè)一直是近年成交支柱，這得益于貴陽房地產(chǎn)市場的良好發(fā)展，不斷吸引著更多優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)商加入，如雅居樂、中交地產(chǎn)，佳兆業(yè)都是在2020年首入貴陽。除大開發(fā)商外，貴陽還有眾多涉及裝修、設(shè)計(jì)、施工、工程管理等領(lǐng)域的房地產(chǎn)建筑公司，共同支撐起這一行業(yè)增量，使其占比上升；而貴陽TMT以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)服務(wù)小微企業(yè)為主，面對當(dāng)下經(jīng)濟(jì)周期及疫情風(fēng)險(xiǎn)，抵御能力較弱，并且TMT企業(yè)作為政府大力推廣的行業(yè)，在選址時(shí)甲級寫字樓并不是其主要目標(biāo)物業(yè)，所以占比下降在情理之中；此外，金融業(yè)占比也出現(xiàn)下降，這與金融類企業(yè)易受經(jīng)濟(jì)周期影響，穩(wěn)定性不強(qiáng)有關(guān)，但這并不妨礙金融業(yè)繼續(xù)成為貴陽租戶三大支柱行業(yè)之一。
展望未來，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，優(yōu)質(zhì)企業(yè)陸續(xù)進(jìn)入貴陽市場，市場對單一業(yè)權(quán)的高品質(zhì)樓宇需求也將逐步體現(xiàn)。而因疫情擱置入市計(jì)劃的甲級寫字樓或?qū)⒃?021年入市，未來3年內(nèi)，傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)和金融城是貴陽甲級寫字樓的主要供應(yīng)區(qū)域。根據(jù)調(diào)研，預(yù)計(jì)2021年貴陽市將迎來近70萬平方米的甲級寫字樓供應(yīng)，其中不乏宏立城中心、中天金融中心等地標(biāo)項(xiàng)目，但不排除業(yè)主為避免集中入市帶來的激烈市場競爭，選擇錯(cuò)峰延遲供應(yīng)�？傊┬鑳啥斯餐苿�(dòng)城市甲級寫字市場穩(wěn)步發(fā)展，促進(jìn)貴陽甲級寫字樓市場的整體能級提升。
02 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：聚焦中高端消費(fèi)完成提檔升級 新興商圈正加速形成
貴陽市人均消費(fèi)支出占人均可支配收入比值在80%左右，遠(yuǎn)高于周邊省會(huì)城市67%的平均水平，消費(fèi)欲望強(qiáng)烈，且過去10年貴陽社消零總額和城鎮(zhèn)居民收入水平基本翻番，為優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)發(fā)展提供空間。同時(shí)，貴陽政府提出大力發(fā)展中高端消費(fèi)，出臺(tái)系列政策措施，提出“兩軸五圈多點(diǎn)”的商貿(mào)發(fā)展新格局。目前，全市商貿(mào)業(yè)發(fā)展迅速，中高端消費(fèi)初具規(guī)模，呈現(xiàn)出中高端消費(fèi)平臺(tái)提質(zhì)擴(kuò)容、商貿(mào)轉(zhuǎn)型升級不斷深化、消費(fèi)運(yùn)行保持穩(wěn)定增長的特點(diǎn)。
戴德梁行報(bào)告認(rèn)為，貴陽優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場持續(xù)發(fā)力，2020年貴陽新增四個(gè)購物中心項(xiàng)目，共計(jì)35.2萬平方米。其中，上半年錄得益田假日世界一個(gè)項(xiàng)目，下半年三個(gè)項(xiàng)目集中在年末入市，分別是數(shù)博萬達(dá)廣場、國貿(mào)玖福城生活購物中心和位于噴水池-大十字核心商圈的THE ONE購物中心。帶動(dòng)全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量攀升至1,905,800平方米。但由于疫情對商貿(mào)業(yè)的影響，全市最優(yōu)平均租金調(diào)整并下跌2.84%至383.5元/平方米/月，空置率同比上升1.66個(gè)百分點(diǎn)至5.76%。
從購物中心業(yè)態(tài)分布來看，貴陽優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)中零售業(yè)態(tài)占比較高為70%，而作為貴陽“第一代城市商圈”，噴水池-大十字核心商圈以小體量傳統(tǒng)百貨為主，也是國際高端品牌的首選地，零售業(yè)占比全市第一，高達(dá)85%。大南門和世紀(jì)城商圈的業(yè)態(tài)比例相近，零售業(yè)占比近80%，位居全市前列。另外，大南門商圈定位中高端消費(fèi)市場，擁有較多奢侈品牌，世紀(jì)城則迎合“老、中、青、童、幼、嬰”全客層消費(fèi)者，成為觀山湖區(qū)發(fā)展最成熟的商圈；除噴水池-大十字商圈外，其它商圈基本以區(qū)域內(nèi)客群為主，不僅如此小河、花果園等商圈項(xiàng)目更是以中大型社區(qū)項(xiàng)目，即輻射周邊1-3公里客群，因此餐飲、娛樂類占比相對較高。
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從全市品牌范圍來看，貴陽全國品牌占比過半。另外，零售屬性更強(qiáng)的噴水池-大十字、大南門商圈國際品牌占比優(yōu)勢明顯。噴水池-大十字商圈位于貴陽傳統(tǒng)CBD，是貴陽商業(yè)起步最早的區(qū)域，輻射全市范圍，客群基礎(chǔ)最好，率先引進(jìn)國際品牌；世紀(jì)城商圈近年發(fā)展迅速，是貴陽市現(xiàn)有成熟商圈中體量最大的一個(gè)，其國際品牌占比緊追噴水池-大十字商圈。
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2020年10月22日，老佛爺百貨與貴陽海豚廣場簽約，這標(biāo)志著老佛爺百貨將正式進(jìn)駐貴陽海豚廣場，這是繼北京、上海后，老佛爺百貨在中國開設(shè)的第三家分店，也是西南地區(qū)第一家分店。
戴德梁行重慶公司商業(yè)地產(chǎn)部主管唐正藝認(rèn)為，雖然貴陽全市優(yōu)質(zhì)購物中心體量超190萬平方米，但缺少具有引領(lǐng)市場提檔升級的引擎項(xiàng)目。未來，海豚廣場項(xiàng)目引入的老佛爺百貨成功落地，有望成為引導(dǎo)貴陽優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場升級的里程碑項(xiàng)目。老佛爺?shù)倪M(jìn)駐對貴陽市建設(shè)中高端貿(mào)易之城，南明區(qū)打造中高端消費(fèi)引領(lǐng)區(qū)具有重要意義。在提升消費(fèi)者消費(fèi)意識(shí)和理念、帶來更多首店和國際品牌的同時(shí)，老佛爺將逐漸打破本土零售業(yè)態(tài)為主的格局，提升花果園商圈乃至貴陽全市商業(yè)能級。
唐正藝認(rèn)為，貴陽優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場處于快速發(fā)展階段，未來供應(yīng)量巨大；且吸引了眾多有實(shí)力的外來開發(fā)商布局，這將有望持續(xù)提升貴陽優(yōu)質(zhì)零售市場調(diào)性。
展望未來，花果園商圈將迎來大體量供應(yīng)，成為貴陽商業(yè)存量最大的商圈；噴水池-大十字商圈引入大體量優(yōu)質(zhì)購物中心，促進(jìn)區(qū)域升級更新，鞏固核心商圈地位；新增供應(yīng)結(jié)合附近項(xiàng)目形成新興商圈，如益田假日廣場聯(lián)合中大國際購物中心，使大營坡商圈成型；更多散點(diǎn)項(xiàng)目將有效填補(bǔ)區(qū)域市場空白。
唐正藝指出，目前貴陽商業(yè)仍缺少優(yōu)質(zhì)代表性項(xiàng)目，而主打高端重奢方向的花果園海豚廣場及觀山湖江華國際，將成為高端品牌進(jìn)入貴陽市場的重要載體，結(jié)合奢侈品消費(fèi)需求回流的背景，預(yù)計(jì)項(xiàng)目開業(yè)后將迎來奢侈品開店窗口期。
03 住宅及住宅土地市場：市場發(fā)展相對溫和 產(chǎn)品創(chuàng)新度明顯提高
報(bào)告認(rèn)為，在全國樓市趨“穩(wěn)”的下半年，貴陽住宅市場從2019年起已開始呈現(xiàn)相對溫和的發(fā)展態(tài)勢，2020年全年售價(jià)同比下降2.78%。另外，居住環(huán)境舒適，基礎(chǔ)配套和商業(yè)配套已經(jīng)成熟的觀山湖區(qū)成交量和售價(jià)均居全市首位。就全國來看，貴陽新房售價(jià)10,243元/平方米，價(jià)格優(yōu)勢明顯。
分季度來看，2020年，受疫情影響第一季度成交量明顯萎縮，在二季度以后需求得到釋放，整體成交量高于去年同期水平。售價(jià)方面，全年除6月跌破萬元外，整年售價(jià)處于10,000-11,000元/平方米之間。
住宅土地方面，貴陽住宅土地樓面價(jià)從2016年起大幅攀升，在2019年小幅下滑后2020年繼續(xù)上揚(yáng)，2020年樓面價(jià)較2019年全年大幅上升15.3%至2,671元/平方米。從成交量來看，貴陽市烏當(dāng)區(qū)在2020年成交規(guī)劃建筑面積占比達(dá)28%，區(qū)域平均樓面價(jià)3,249元/平方米；全市最高樓面價(jià)區(qū)域是云巖區(qū)，均價(jià)6,025元/平方米。
值得注意的是，貴陽開發(fā)商產(chǎn)品創(chuàng)新度明顯提高。這是因?yàn)槿諠u走高的地價(jià)和開發(fā)成本，以及巨大的市場競爭，開發(fā)商持續(xù)通過推陳出新的賣點(diǎn)，如電競和足球的賣點(diǎn)，以及不同產(chǎn)品搭配，如“高低配”產(chǎn)品等形式實(shí)現(xiàn)增加市場吸引度和快速消化庫存量的目的。
政策方面，預(yù)計(jì)貴陽政府的樓市調(diào)控基調(diào)仍將以穩(wěn)為主，穩(wěn)定城市房價(jià)，短期來看住宅價(jià)格將保持穩(wěn)定。
來源：戴德梁行
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