2021年一季度，商辦市場(chǎng)逐漸走出了疫情影響的陰霾，市場(chǎng)需求、價(jià)格水平和成交量等方面都有所提升。在未來經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，商辦市場(chǎng)走出疫情影響的關(guān)鍵時(shí)刻，中國領(lǐng)先的商辦數(shù)據(jù)服務(wù)平臺(tái)——曉樓發(fā)布了《2020年商辦市場(chǎng)研究報(bào)告》，通過重點(diǎn)解讀北上廣深的量?jī)r(jià)、客需等市場(chǎng)緯度，為2021年商辦市場(chǎng)的發(fā)展方向作出指引。
曉樓平臺(tái)負(fù)責(zé)人匡健鋒表示，伴隨2020年下半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，商辦市場(chǎng)下行趨勢(shì)放緩�！氨本┥虾５纫痪�城市重點(diǎn)商圈空置率降幅均在年末收窄，在下游需求端，客戶對(duì)價(jià)格更加敏感，TMT行業(yè)仍為疫情防控期間的租金貢獻(xiàn)擔(dān)當(dāng)，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化升級(jí)和人工智能等科技創(chuàng)新企業(yè)有望成為新的市場(chǎng)增量�！�
國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定回暖 2021年商辦市場(chǎng)將迎來增量需求
據(jù)了解，2020年中國疫情后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇領(lǐng)先全球各國，GDP全年同比增長(zhǎng)2.3％，多個(gè)新興產(chǎn)業(yè)站上風(fēng)口，為2021年商辦市場(chǎng)帶去新增量需求。
國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020中國GDP首超100萬億元，全年同比增長(zhǎng)2.3％，第四季度增幅達(dá)6.5％，未來經(jīng)濟(jì)恢復(fù)信號(hào)向好。其他經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方面，固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，高技術(shù)制造業(yè)和高技術(shù)服務(wù)業(yè)投資增長(zhǎng)較快1-12月份，全國固定資產(chǎn)投資比上年增長(zhǎng)2.9％，增速比前1-11月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；PMI——大中小型企業(yè)景氣度均回升。在2020年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定回暖的基礎(chǔ)上，2021年兩會(huì)期間中國GDP目標(biāo)6％左右的保守定位也為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)留了增量空間。
結(jié)合地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)來看， 2020年1-4季度，地產(chǎn)投資占GDP比重在12％-16％之間，仍作為GDP主要貢獻(xiàn)行業(yè)之一。寫字樓投資占不動(dòng)產(chǎn)投資的比重在4％-5％之間，保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。而疫情沖擊下的地產(chǎn)投資依舊保持“韌性”，具體到一線城市商辦土地方面，成交供應(yīng)量井噴式增長(zhǎng)，成交率大幅提升。2020年1-12月，一線城市供應(yīng)商辦土地209幅，環(huán)比上漲31％，市場(chǎng)信心逐步回升。
曉樓報(bào)告指出，疫情影響之下40％以上的企業(yè)加速了結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型和升級(jí)，為2021年商辦市場(chǎng)的增量客群擴(kuò)充奠定了基礎(chǔ)。其中，金融業(yè)科技手段的迭代彌補(bǔ)了短期流動(dòng)性下降的趨勢(shì)，疫情期間成為需求扛鼎的TMT企業(yè)將持續(xù)擴(kuò)容需求，而醫(yī)療、汽車行業(yè)、智慧物流、在線教育在產(chǎn)業(yè)升級(jí)的帶動(dòng)下，有望形成寡頭壟斷的市場(chǎng)格局，進(jìn)一步釋放一線和新一線城市的商辦需求。
匡健鋒指出，近兩年的產(chǎn)業(yè)升級(jí)大趨勢(shì)再疊加國家政策的支持，尤其是中央將十四五規(guī)劃作為頂層指導(dǎo)戰(zhàn)略，各城市出臺(tái)細(xì)化政策落地執(zhí)行，一線城市和新一線城市產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)明顯，2021年商辦市場(chǎng)將迎來新的需求擴(kuò)容機(jī)遇。
北上廣深一線空置率緩解，大宗交易仍為投資熱點(diǎn)
曉樓數(shù)據(jù)表明，在2020年商辦市場(chǎng)供應(yīng)端，辦公類項(xiàng)目未形成大規(guī)模入市，北上深新入市項(xiàng)目供應(yīng)量均減少近四成，寫字樓業(yè)態(tài)新增唯獨(dú)北京達(dá)到百萬平規(guī)模，為市場(chǎng)留下充足時(shí)間消化前幾年的存量。2020年，全年空置率受到波動(dòng)，年末消化速率提升，空置率得到一定緩解。
租金方面，一線城市成交房源租金環(huán)比下降，北京降幅最高達(dá)9.6％。其中，核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓租金降幅明顯，非核心商務(wù)區(qū)甲級(jí)寫字樓和核心商務(wù)區(qū)乙級(jí)寫字樓承接了部分外溢客戶，租金降幅相對(duì)較小。待租掛牌價(jià)格相對(duì)分化，北京廣州下跌而上海深圳小幅上漲。
此外，匡健鋒表示，“從一線市場(chǎng)大宗交易表現(xiàn)來看，辦公物業(yè)仍是投資熱點(diǎn)。受疫情影響，內(nèi)資主導(dǎo)交易市場(chǎng)，外資由于疫情影響有所制約�！�2021年3月，中國金茂、首開股份聯(lián)手高和資本共同設(shè)立火炬基金，出資12.02億元收購位于清華科技園內(nèi)的啟迪科技大廈D座，成為開年以來北京首單大宗交易，折射出大宗交易的火熱。
而在2020年大宗交易市場(chǎng)上，上海以43％的成交金額占比位列第一，北京以42％緊隨其后。大宗標(biāo)王由北京LG雙子座大廈摘得，交易價(jià)格高達(dá)80.46億，其次為交易價(jià)格55.5億元的上海綠地外灘中心T4樓棟。受疫情和“三道紅線”的雙重影響，房企通過轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目來盤活存量資產(chǎn)，達(dá)到業(yè)務(wù)調(diào)整的目的。預(yù)計(jì)未來將有大量商辦物業(yè)投入市場(chǎng)。
一線城市市場(chǎng)有望擴(kuò)容， IT互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)引領(lǐng)去化
曉樓數(shù)據(jù)顯示，在一線城市去化主力產(chǎn)業(yè)構(gòu)成上，互聯(lián)網(wǎng)、貿(mào)易、服務(wù)業(yè)、金融、文化等仍占70％以上，其中一線城市的IT互聯(lián)網(wǎng)需求占比持續(xù)領(lǐng)先，主力需求價(jià)格段集中在3-4元/㎡/天。預(yù)計(jì)2021年，一線城市去化仍將由IT互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)引領(lǐng)，而伴隨頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拓展第二總部的需求，新一線和二線城市的商辦市場(chǎng)也將受益。在需求的拉動(dòng)下，租金水平有望整體回升。
落實(shí)到一線城市熱門商圈和租金水平上，曉樓數(shù)據(jù)表示，2020年四季度一線城市通過“以量換價(jià)”，形成價(jià)格下行成交量上升的波段特征。2020年，北京市場(chǎng)低迷情緒由CBD向外圍望京、上地等商圈傳導(dǎo)，第四季度整體市場(chǎng)逐步平穩(wěn)，全年平均成交租金降至6.00元/㎡/天，同比下降9.6％。供應(yīng)熱力中，CBD及周邊、望京、豐臺(tái)科技園、中關(guān)村熱度較為集中。
相較于北京，上海各商圈空置率分化較大。上海平均成交租金降至4.58 元/㎡/天，與5.59元/㎡/天的待租掛牌價(jià)格差距居一線城市之首。市中心最低值為徐家匯的10.06％，最高值為陸家嘴的22.02％，外圍最高值為徐匯濱江的51.23％。相比北京各商圈較為一致的“穩(wěn)中有降”走勢(shì)，上海部分高價(jià)格段商圈租金下挫明顯，高價(jià)位房源去化壓力較大。
另從2021年的回暖和重點(diǎn)行業(yè)表現(xiàn)來看，曉樓預(yù)測(cè)，北京IT/互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)傾向于北京需求租金將集中于3-6元/㎡/天，服務(wù)業(yè)傾向租賃2-4元/㎡/天租金物業(yè)，伴隨經(jīng)濟(jì)回暖，6元/㎡/天以上價(jià)格需求有望擴(kuò)容。上海需求租金走勢(shì)與北京相仿，主力價(jià)格段2-5元/㎡/天中的3-4元/㎡/天需求比例將得到提升。伴隨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)暖，一線寫字樓市場(chǎng)將持續(xù)釋放向好信號(hào)，TMT、在線辦公、在線醫(yī)療服務(wù)等企業(yè)繼續(xù)引領(lǐng)需求，帶動(dòng)市場(chǎng)信心穩(wěn)步回升。
來源：曉樓
編輯：wangdc
