過去一年，新冠疫情等因素給市場帶來了不確定性，大中華區(qū)寫字樓市場的供應(yīng)和需求端都受到不同程度的影響。
截止到2020年四季度，大中華區(qū)20個主要城市的核心區(qū)甲級寫字樓存量與2019年四季度存量同比增長6.5%。大中華區(qū)主要城市核心區(qū)寫字樓凈吸納量環(huán)比上漲65%。臺北以2.6%的空置率成為大中華區(qū)一線城市中空置率最低的城市。
在二線城市中，杭州的核心商圈空置率最低，為12.8%。
2021年將是優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目涌入大中華區(qū)主要市場的高峰期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年至2025年間，大部分項(xiàng)目將坐落在非核心區(qū)域。許多租戶可能會選擇租賃在擁有優(yōu)質(zhì)樓宇并具有價(jià)格優(yōu)勢的非核心板塊，去中心化趨勢的發(fā)展有望進(jìn)一步發(fā)展。
2020年第四季度大中華區(qū)20個城市核心市場需求速覽
資料來源：戴德梁行研究部
鑒于經(jīng)濟(jì)情況、政策導(dǎo)向、新冠疫情及其帶來的居家/遠(yuǎn)程辦公熱潮，展望未來，與世界其他城市相比，大中華區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求更快地恢復(fù)到疫情之前的水平。其中，在部分城市的寫字樓市場，凈吸納量甚至保持正增長。此外，在新冠疫情的影響下，商業(yè)、社會和生活方式發(fā)生了變化，加之政府政策指導(dǎo)，這些變化為金融行業(yè)，電信、媒體和科技行業(yè)、及醫(yī)療行業(yè)帶來了新的或潛在的業(yè)務(wù)機(jī)會。
2021年，聯(lián)合辦公行業(yè)將進(jìn)一步穩(wěn)定，進(jìn)入成熟發(fā)展階段，有助于進(jìn)一步穩(wěn)定大中華地區(qū)寫字樓市場的租賃活動。
從大中華地區(qū)的各個主要門戶城市來看，2020年甲級寫字樓市場需求表現(xiàn)總體上好于預(yù)期。2021年，預(yù)計(jì)總體經(jīng)濟(jì)狀況、政府政策和各個城市的發(fā)展規(guī)劃等因素，將有助于繼續(xù)推動寫字樓租賃需求。
北京丨BEIJING
北京甲級寫字樓成交租賃面積——按產(chǎn)業(yè)（2020年）
資料來源：戴德梁行研究部
北京甲級寫字樓市場新增供應(yīng)動態(tài)（根據(jù)核心/非核心商圈劃分）
2020年，受新冠肺炎疫情的影響，部分項(xiàng)目的推遲入市致使北京全市甲級寫字樓市場新增供應(yīng)較2019年全年下降17.7%。得益于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步復(fù)蘇和疫情的好轉(zhuǎn)，北京寫字樓市場四季度租賃需求延續(xù)了二、三季度的回暖態(tài)勢，全市季度凈吸納量為前三季度總和的2.56倍。
2020年9月發(fā)布的《北京市促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展行動綱要（2020—2022年）》中提到，到2022年，北京將打造成為全國數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先導(dǎo)區(qū)和示范區(qū)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)增加值占GDP比重將達(dá)到55%。未來，在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放和北京自貿(mào)區(qū)政策的逐步實(shí)施下，涉及到的如云計(jì)算、人工智能、區(qū)塊鏈、科技金融等相關(guān)產(chǎn)業(yè)將迎來更多發(fā)展機(jī)遇，同時也將為北京寫字樓租賃市場衍生出更多租賃需求。
上海 | SHANGHAI
上海甲級寫字樓成交租賃面積——按產(chǎn)業(yè)（2020年）
資料來源：戴德梁行研究部
上海甲級寫字樓市場新增供應(yīng)動態(tài)（根據(jù)核心/非核心商圈劃分）
2020年全年，上海甲級寫字樓市場雖然一季度整體市場受到疫情影響表現(xiàn)低迷，但在2020年全年，上海甲級寫字樓市場表現(xiàn)搶眼，全年凈吸納量與2019年同比上升71.3%。
疫情已經(jīng)改變了一些我們熟知的社會行為。因而整體行業(yè)結(jié)構(gòu)可能會局部洗牌，部分行業(yè)可能會在短期內(nèi)快速發(fā)展，因?yàn)樾枰嗟霓k公空間，例如TMT、醫(yī)療健康、線上教育、保險(xiǎn)、擁有完善線上平臺的零售商、以及物流倉儲等。這些行業(yè)2021年對甲級寫字樓空間的租賃需求可能更加旺盛。
深圳 | SHENZHEN
深圳甲級寫字樓成交租賃面積——按產(chǎn)業(yè)（2020年）
資料來源：戴德梁行研究部
深圳甲級寫字樓市場新增供應(yīng)動態(tài)（根據(jù)核心/非核心商圈劃分）
2020年，隨著二季度疫情逐漸得到有效控制，深圳市場租賃活動逐漸恢復(fù)，下半年市場一掃之前的陰霾，需求伴隨供應(yīng)的刺激得到釋放。2020年深圳甲級寫字樓新增供應(yīng)同比上漲42.58%，同時凈吸納量同比上漲296.37%。
除受疫情影響，外資租賃活動保持謹(jǐn)慎外，以科技行業(yè)為代表的內(nèi)資企業(yè)快速擴(kuò)張發(fā)展，是內(nèi)資企業(yè)租賃占比絕對領(lǐng)先的重要原因，知名科技公司大面積甚至整棟物業(yè)租賃成交拉高內(nèi)資企業(yè)租賃面積比例。
廣州 | GUANGZHOU
廣州甲級寫字樓成交租賃面積——按產(chǎn)業(yè)（2020年）
資料來源：戴德梁行研究部
廣州甲級寫字樓市場新增供應(yīng)動態(tài)（根據(jù)核心/非核心商圈劃分）
2020年廣州共迎來三個甲級寫字樓項(xiàng)目入市，供應(yīng)量同比增加140%。下半年在疫情有效控制下，市場回暖信號明顯，部分實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)借此機(jī)會積極擴(kuò)張，以整層甚至多層面積搬遷升級為主，需求面積在2,000平方米以上的租賃占成交總量的57.6%。隨著廣州非核心區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的利好及逐漸完善的配套設(shè)施等多重優(yōu)勢加持，非核心區(qū)域優(yōu)勢逐步明顯。
后期市場對疫情控制預(yù)期樂觀，再加上政府出臺鼓勵政策，廣州整體經(jīng)濟(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，提振市場信心的同時寫字樓需求穩(wěn)步上升。各級政府預(yù)計(jì)相繼推出政策鼓勵企業(yè)發(fā)展并刺激寫字樓需求。
香港 | HONGKONG
香港甲級寫字樓成交租賃面積——按產(chǎn)業(yè)（2020年）
資料來源：戴德梁行研究部
香港甲級寫字樓市場新增供應(yīng)動態(tài)（根據(jù)核心/非核心商圈劃分）
2020年的甲級寫字樓新增供應(yīng)量同比下降了88%。全年僅一個項(xiàng)目落成，屬過去十年以來最低。
鑒于疫情下疲軟的經(jīng)濟(jì)，租戶們以節(jié)省成本為目的的合并和搬遷需求主導(dǎo)了去年寫字樓的租賃活動。
從中期來看，香港的寫字樓市場將受益于蓬勃發(fā)展的IPO市場以及大灣區(qū)進(jìn)一步發(fā)展所帶來的機(jī)遇。盡管新冠肺炎和地緣政治緊張局勢帶來諸多不確定性，香港的IPO市場在2020年表現(xiàn)依然強(qiáng)勁，總募集資金達(dá)到3,975億港元，同比增長26.5%，為有記錄以來的最高水平。在中資科技公司以及目前在美國上市的一些中資公司來港二次上市的推動下，這種趨勢預(yù)計(jì)將會持續(xù)。同時，隨著疫情的消退，香港進(jìn)一步的融入大灣區(qū)將為在香港的公司創(chuàng)造新的機(jī)遇，預(yù)計(jì)這兩種趨勢將推動對辦公空間需求的增長，尤其是來自金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的公司的需求。
臺北丨TAIPEI
臺北甲級寫字樓成交租賃面積——按產(chǎn)業(yè)（2020年）
資料來源：戴德梁行研究部
臺北甲級寫字樓市場新增供應(yīng)動態(tài)（根據(jù)核心/非核心商圈劃分）
2020年全年，臺北整體市場凈吸納量為自2009年后首度年凈吸納量未達(dá)3萬平方米，其主要原因是新增供應(yīng)較少，沒有可租賃面積。
展望未來，臺北的甲級寫字樓市場預(yù)計(jì)將有21萬平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)完工入市，但未來供應(yīng)項(xiàng)目中大多數(shù)是金融集團(tuán)的自用大樓。
在可供出租的甲級寫字樓仍然缺稀的情況下，再加上全球新冠疫情及經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定性持續(xù)，未來供應(yīng)項(xiàng)目的預(yù)租暫緩，外商多持觀望態(tài)度，短期內(nèi)租賃活動將持續(xù)平淡。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
