據(jù)初步核算，受疫情影響，鄭州2020年生產(chǎn)總值約為12,003億元，同比僅增長(zhǎng)3%。在2020下半年，復(fù)蘇逐漸明顯，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本回到正軌。

　　那么，2020年鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)有何亮點(diǎn)？對(duì)未來有何啟示和參考？戴德梁行以專業(yè)視角帶你開啟全新盤點(diǎn)與洞察！

　　甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)：新樓入市，漸入佳境

　　盡管因疫情延遲了交付時(shí)間，但還是有新的優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目在2020年入市，使鄭州甲級(jí)寫字樓存量增至344萬平方米。目前，新完工項(xiàng)目較高的空置率將全市平均空置率推高至16.9%。2020年末鄭州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)平均月租金（不含稅、物業(yè)費(fèi)等）約為78.0元每平方米，同比下降約2.0%；而平均月租金含稅價(jià)在100.0元每平方米左右。疫情則讓數(shù)字經(jīng)濟(jì)和保險(xiǎn)業(yè)在寫字樓交易市場(chǎng)中表現(xiàn)更為活躍。

2020年鄭州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各區(qū)域概況

注：“平均租金”指基于建筑面積計(jì)算的寫字樓租金報(bào)價(jià)（元/平方米/月），括號(hào)內(nèi)為含稅價(jià)。

資料來源：戴德梁行研究部

　　展望未來，北龍湖金融島將在未來一段時(shí)間吸引大批以金融公司為代表的企業(yè)入駐。而未來樓宇的智能化能夠降低各種寫字樓管理風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也能提供更加便捷的辦公體驗(yàn)。寫字樓空間上的改造升級(jí)也可以滿足更多個(gè)性化的辦公需求。

　　鄭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)：雖遲不晚，探索全新可能

　　在2020年，受疫情影響，一些購(gòu)物中心工期延后，但在下半年三個(gè)新項(xiàng)目開業(yè)后，還是為市場(chǎng)帶來了31萬平方米的優(yōu)質(zhì)零售供應(yīng)。

鄭州優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)2020年各區(qū)域概況

注：“平均租金”指基于使用面積的首層報(bào)價(jià)（元/平方米/月）,不包含物業(yè)管理費(fèi)和推廣費(fèi)等。圖中只包含六大核心區(qū)域存量。

資料來源：戴德梁行研究部

　　部分商業(yè)遭遇疫情洗牌，但在政府刺激消費(fèi)政策的推動(dòng)下，下半年的消費(fèi)有所增長(zhǎng)，其中餐飲、美妝行業(yè)表現(xiàn)較為活躍。部分商場(chǎng)積極探索利用“首店經(jīng)濟(jì)”、“夜經(jīng)濟(jì)”、“集市經(jīng)濟(jì)”來滿足更多顧客的“情緒消費(fèi)”、“打卡消費(fèi)”等，讓優(yōu)質(zhì)商業(yè)仍然保持低空置率。

　　鄭州物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)：跨境電商活躍，未來前景可期

　　依托國(guó)家物流樞紐和中歐班列集結(jié)中心優(yōu)勢(shì)，受益于政策支撐，鄭州2020年前三季度跨境電商交易活躍，完成貨值74.6億元，同比增長(zhǎng)78.9%。目前區(qū)域級(jí)成規(guī)模的物流園區(qū)共有3個(gè)，分別是鄭州國(guó)際物流園區(qū)、鄭州南部物流園區(qū)以及鄭州航空港區(qū)物流基地。

鄭州重要物流園區(qū)分布概況

資料來源：戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)部

　　鄭州的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)主要服務(wù)于鄭州城區(qū)以及周邊市區(qū)。2020年鄭州高標(biāo)倉(cāng)物流市場(chǎng)的區(qū)域新增供應(yīng)體量以航空港物流園為首，未來新增供應(yīng)將進(jìn)一步促進(jìn)鄭州物流地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)發(fā)展。

　　優(yōu)質(zhì)案例

　　戴德梁行于2020年8月獲得恒大地產(chǎn)商業(yè)集團(tuán)獨(dú)家委托，為旗下河南區(qū)域公司鄭州恒大廣場(chǎng)項(xiàng)目提供招商代理與資產(chǎn)管理等一站式服務(wù)。鄭州團(tuán)隊(duì)?wèi){借先進(jìn)的寫字樓資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)場(chǎng)4個(gè)月即實(shí)現(xiàn)整體委托房源80%去化。鄭州寫字樓部團(tuán)隊(duì)在河南區(qū)域深耕7年，積累了深厚的本地經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)借力企業(yè)服務(wù)全國(guó)化平臺(tái)，為河南的招商引資工作做出了一定貢獻(xiàn)。

　　市場(chǎng)風(fēng)口觀察：自貿(mào)區(qū)大時(shí)代背景下的城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇

　　作為河南自貿(mào)區(qū)的核心，鄭州片區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯，鐵路、公路、航空構(gòu)成了通達(dá)便捷的立體交通體系，是河南自貿(mào)區(qū)戰(zhàn)略落地的重要承載。

河南重點(diǎn)交通網(wǎng)絡(luò)示意圖

資料來源：戴德梁行策略發(fā)展顧問部

　　與此同時(shí)，自貿(mào)區(qū)的建設(shè)也給鄭州帶來了最好的政策支持、交通設(shè)施、城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)資源�？梢哉f，自貿(mào)區(qū)是鄭州起飛的加速器。有了自貿(mào)區(qū)的加持，未來鄭州將會(huì)面臨哪些發(fā)展機(jī)遇呢？

　　戴德梁行在河南區(qū)域深耕7年，積累了深厚的本地經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合深入的研究與分析，我們認(rèn)為鄭州市場(chǎng)可以抓住以下機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)更大突破：

　　華東區(qū)董事總經(jīng)理兼鄭州公司總經(jīng)理黎慶文表示，作為國(guó)家中心城市、中原城市群中心城市，鄭州隨著鄭東新區(qū)的茁壯成長(zhǎng)取得了有目共睹的發(fā)展。寫字樓、零售物業(yè)、物流園區(qū)等商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)為社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供了強(qiáng)有力的支撐，尤其在疫情嚴(yán)重的2020年扮演著至關(guān)重要的平臺(tái)角色。未來，商業(yè)地產(chǎn)的變革還在持續(xù)，而鄭州，作為中部崛起戰(zhàn)略中的重要拼圖，未來利用自貿(mào)區(qū)的建設(shè)發(fā)展將吸引更多人才、企業(yè)，實(shí)現(xiàn)更高程度的區(qū)域協(xié)同，謀求更開放的市場(chǎng)發(fā)展。戴德梁行深耕鄭州逾7年，希冀在未來繼續(xù)幫助鄭州實(shí)現(xiàn)更大突破。

　　大中華區(qū)租戶研究主管Shaun Brodie表示，2020年對(duì)中國(guó)而言是極不平凡的一年，對(duì)鄭州也是如此。隨著疫情的好轉(zhuǎn)，重大項(xiàng)目工程逐步推進(jìn)，寫字樓市場(chǎng)交易量持續(xù)攀升，消費(fèi)市場(chǎng)重振活力，物流園區(qū)更是在交通樞紐的助力下謀求更大發(fā)展。2021年是“十四五”的開局之年，房地產(chǎn)也將利用科技創(chuàng)新升級(jí)核心物業(yè)；寫字樓空間將更加智能化、人性化；零售空間將利用“首店經(jīng)濟(jì)”、新零售等豐富消費(fèi)者體驗(yàn)；物流空間也將會(huì)增添更多智能化場(chǎng)景，讓“智慧鄭州”服務(wù)市民的日常生活。我們期待未來自貿(mào)區(qū)的發(fā)展為疫情后的鄭州提供更廣闊的市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇，在中部崛起的過程中發(fā)揮更大作用。

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc