近日，第一太平戴維斯發(fā)布《2021年第一季度廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告，回顧2021年第一季度廣州房地產(chǎn)市場的發(fā)展，探討未來的機遇及挑戰(zhàn)，以專業(yè)視野透析廣州商業(yè)地產(chǎn)市場。
寫字樓——租賃市場開年強勢反彈，凈吸納量創(chuàng)歷史一季度新高
2020年，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值為人民幣25,019.11億元。盡管受疫情沖擊，本年全市經(jīng)濟同比增速僅為2.7%，但“十三五”期間，全市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增速仍達6%�！笆奈濉遍_局之年，全市經(jīng)濟平穩(wěn)向好，三大支柱產(chǎn)業(yè)（電子、汽車及石化）實現(xiàn)產(chǎn)值同比增長54.2%、35個行業(yè)產(chǎn)值全面增長。
2021年第一季度，全市共兩個新項目交付入市，共為市場帶來18.5萬平方米的新增供應(yīng)。截至季末，廣州甲級寫字樓物業(yè)市場總存量上升至569.2萬平方米。
季內(nèi)，租賃市場活躍度大幅提高，新興租賃需求持續(xù)增長。第一季度，全市季度凈吸納量錄得15.3萬平方米，創(chuàng)歷年開年最高值，較去年同期增長16.0萬平方米。截至季末，除天河北外，各子市場空置率皆呈下降趨勢，天河北受較大體量新項目入市影響空置率有所上升，全市空置率亦因此環(huán)比微升0.3個百分點，至9.0%。
受新經(jīng)濟發(fā)展的推動，加之本地互聯(lián)網(wǎng)科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展的聚集效應(yīng)，廣州漸受TMT頭部企業(yè)青睞。市場躍現(xiàn)源自該行業(yè)新增租賃需求，并于季內(nèi)錄得矚目大宗租賃成交。此外，源自金融、零售及貿(mào)易行業(yè)租賃需求保持活躍，除季內(nèi)錄得多宗成交外，市場亦有相當(dāng)規(guī)模租賃需求亟待釋放，租賃問詢、考察及交易洽談尤為活躍。
盡管租賃需求顯著回升，但鑒于今年后三季度市場將有大量新項目入市，業(yè)主仍期冀盡快鎖定優(yōu)質(zhì)租戶并實現(xiàn)項目去化。因此，多數(shù)業(yè)主的以價換量租賃策略仍在延續(xù)。季末，全市租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%，平均租金錄得人民幣每平方米每月163.9元。
季內(nèi)，寫字樓購置需求亦有增長，且以本地企業(yè)自用需求為主要增長點。第一季度，廣州寫字樓物業(yè)市場錄得保利魚珠港項目中一獨棟寫字樓整售交易成交，買家主要用以滿足其自用需求。
展望
2021年第二季度預(yù)計有一個項目入市，為市場帶來9萬平方米的新增供應(yīng)，對整體市場的即時影響相對有限。然而，2021年下半年市場將有較大供應(yīng)，對市場參與各方的心理影響不可小覷。
租賃市場預(yù)計將持續(xù)向好，源自金融、TMT行業(yè)的租賃需求增長韌性十足，助力市場去化。盡管第二季度仍將有新增供應(yīng)入市，但全市空置率預(yù)計僅小幅波動。
盡管需求端發(fā)展向好，但鑒于下半年市場計劃入市的大量新增供應(yīng)，多數(shù)項目業(yè)主仍傾向優(yōu)先實現(xiàn)項目去化，在租金談判博弈過程中利好租戶方，全市租金水平預(yù)計仍將適度下調(diào)。
零售——多數(shù)商圈空置率普降印證租賃需求復(fù)蘇，餐飲、新能源汽車品牌擴店意愿尤為強烈
后疫情時代，本地消費市場釋放巨大潛力。2021年前兩月，廣州市社會消費品零售總額累計達1,769.69億元，同比增長33.8%，較疫情前同期（2019年前兩月）增長15.0%。
2021年第一季度，市場無新項目入市，廣州零售物業(yè)市場總存量維持在622.9萬平方米。
年初以來，零售品牌擴張計劃基本恢復(fù)，進而帶動租賃需求增長。除珠江新城外，大部分子市場空置率均有所下降，降幅介于0.5至3.1個百分點之間。珠江新城空置率則因部分項目進行改造調(diào)整而上升。截至季末，全市空置率環(huán)比下降0.8個百分點，同比上升4.1個百分點，至12.7%。
季內(nèi)，餐飲業(yè)態(tài)租賃需求持續(xù)暢旺，眾品牌拓店步伐顯著提速。此外，新能源汽車品牌亦成為本季度租賃需求重要來源，其租賃問詢量顯著增加，同時市場亦錄得多宗租賃成交。
第一季度，天河路子市場標(biāo)桿項目租金保持穩(wěn)定增長，但部分子市場中有項目業(yè)主則愿提供適當(dāng)租金優(yōu)惠，以吸引優(yōu)質(zhì)品牌進駐，并盡快補足因疫情沖擊而產(chǎn)生的租戶流失空缺。在此影響下，全市租金指數(shù)仍環(huán)比微降0.2%，同比下降0.6%，首層平均租金為人民幣每平方米每月712.9元。
展望
2021年第二季度，全市將迎來兩個新項目入市，預(yù)計為市場帶來17.9萬平方米新增供應(yīng)。鑒于兩項目皆位于次核心商圈，其存量規(guī)模將進一步擴大。
隨著新冠疫苗接種工作推進，疫情之于市場影響將漸入可控狀態(tài)，零售商擴張情緒預(yù)計持續(xù)恢復(fù)，進而帶動租賃需求增長。全市空置率有望實現(xiàn)小幅下調(diào)。
鑒于天河路商圈優(yōu)質(zhì)項目對客流吸引力不斷增強、項目銷售收入屢創(chuàng)新高，高端及奢侈品品牌進駐意愿料將提高，這不僅利好該商圈品牌級次的提高，更有望助力提升廣州零售市場競爭力。
2021年第二季度，受次核心商圈新增供應(yīng)影響，預(yù)計全市平均租金結(jié)構(gòu)性下調(diào)。
住宅——樓市調(diào)控政策升級，供應(yīng)與成交總量環(huán)比齊降
第一季度，因受春節(jié)假期等多重因素影響，廣州全市獲新批預(yù)售證項目數(shù)量遠低于預(yù)期。同時，因去年下半年全市供應(yīng)面積已達近兩年高位，因此截至2021年3月26日，廣州一手住宅市場供應(yīng)面積環(huán)比下降67.8%，僅為110.0萬平方米。
開年以來，政策調(diào)控持續(xù)升級，銀行收緊房貸額度、房貸利率繼續(xù)上調(diào)、監(jiān)管機構(gòu)嚴(yán)查貸款違規(guī)問題。受此影響，廣州一手住宅市場交易量有所下降。截至2021年3月15日，全市一手住宅成交面積環(huán)比下降38.9%，至189.5萬平方米。
受政策環(huán)境收緊影響，一季度廣州一手住宅市場價格基本維穩(wěn)，全市成交均價僅環(huán)比微升0.6%至人民幣每平方米35,696元。
展望
購房融資預(yù)計持續(xù)收緊，監(jiān)管機構(gòu)對購房資金來源清查將更為嚴(yán)格，炒房行為將被有力打擊。
隨著預(yù)售審批逐漸恢復(fù)正常時效，預(yù)計第二季度市場推盤量將有所增加，供應(yīng)回升。需求方面，落戶本地的外來人口數(shù)量預(yù)計持續(xù)增長，住房剛需將繼續(xù)釋放。
在政府宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策的管控下，全市住宅價格水平預(yù)計溫和上升。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
