2021年第一季度杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)投入市場(chǎng)。需求端表現(xiàn)極為強(qiáng)勁，季度凈吸納量達(dá)到16.3萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近五年新高。全市空置率環(huán)比下降2個(gè)百分點(diǎn)至18.4%。
前兩年未來(lái)科技城和錢江世紀(jì)城等非核心板塊內(nèi)充沛的高品質(zhì)供應(yīng)持續(xù)吸引科技企業(yè)入駐和擴(kuò)張，本季貢獻(xiàn)全市去化面積的60%以上。另外，核心區(qū)域錢江新城本季度在品質(zhì)升級(jí)需求的帶動(dòng)下，吸納表現(xiàn)也創(chuàng)下近2萬(wàn)平方米的疫后新高。從租賃需求行業(yè)來(lái)源分析，本季TMT行業(yè)在租賃交易的面積占比高達(dá)65%，并有多個(gè)面積超5千平方米的大型成交涌現(xiàn)。如正拓展多元化業(yè)務(wù)線的字節(jié)跳動(dòng)分別在三個(gè)新興子市場(chǎng)有大面積成交，另直播平臺(tái)如快手以及生鮮電商巨頭盒馬生鮮等亦分別在城西的在線經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)進(jìn)行布局。各TMT巨頭的戰(zhàn)略性積極擴(kuò)張也將進(jìn)一步激發(fā)產(chǎn)業(yè)上下游中小企業(yè)的內(nèi)生需求。此外，金融行業(yè)占比14%，選址集中于高品質(zhì)樓宇內(nèi)。
由于業(yè)主繼續(xù)采取積極的租賃策略以吸引優(yōu)質(zhì)客戶，全市平均租金本季環(huán)比微跌0.5%，至每月每平方米115.4元。
未來(lái)6個(gè)月，杭州寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)6個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的交付入市，總計(jì)新增供應(yīng)48.2萬(wàn)平方米，大部分分布于未來(lái)科技城、錢江新城、武林等主要板塊。我們認(rèn)為中短期內(nèi)，杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的需求面仍向好，但市場(chǎng)將繼續(xù)以租戶市場(chǎng)為主；受高品質(zhì)項(xiàng)目入市競(jìng)爭(zhēng)的影響，慶春鳳起、武林等老舊樓宇的租金將會(huì)面臨一定壓力。
杭州零售市場(chǎng)本季度無(wú)新增供應(yīng)入市。整體市場(chǎng)保持穩(wěn)中向好趨勢(shì)，全市購(gòu)物中心空置率較上季度下降1.1個(gè)百分點(diǎn)至3.3%；購(gòu)物中心首層租金報(bào)價(jià)為每天每平方米21.4元，環(huán)比上升0.9%，是疫情后首次出現(xiàn)上漲。借力“首店經(jīng)濟(jì)”及“網(wǎng)紅效應(yīng)”，加速擴(kuò)張布局，進(jìn)一步釋放內(nèi)需仍是本季商業(yè)零售的主旋律。
不同于去年疫情下“民以食為天“的業(yè)態(tài)趨勢(shì)，第一季度時(shí)尚類品牌（50%）反超餐飲（23.3%）成為零售物業(yè)需求的主流力量，其中尤以服飾類（34.5%）及珠寶配飾（10.4%）最為突出。從品牌細(xì)分來(lái)看，高奢名品與輕奢潮流，國(guó)際勢(shì)力與新興本土得到完美融合。既有國(guó)際重奢品牌如Dior、Bvlgari、Piaget以及全球知名潮牌如MSGM、Acupuncture、New Era等入駐核心商圈高檔購(gòu)物中心，也有本土?xí)r尚新勢(shì)力如江南布衣、麥檬、太平鳥、可可尼等加速在武林、湖濱等傳統(tǒng)商圈以及錢江新城、城北等新興購(gòu)物板塊的布店擴(kuò)張。尤其得益于文化名城杭州與生俱來(lái)的濃厚創(chuàng)意設(shè)計(jì)氛圍，本地獨(dú)立設(shè)計(jì)師品牌異軍突起，如Sand Foam、熏若、Moreciny等眾多新興服飾品牌紛紛選擇在本季度進(jìn)駐主流商圈設(shè)立實(shí)體門店。
餐飲品類中， 備受資本追捧的網(wǎng)紅飲品賽道在本季度熱度不減，除了龍頭品牌喜茶、奈雪的茶之外，剛剛完成1億元A輪融資的新貴M Stand Café在本季度首次進(jìn)軍杭州開設(shè)兩家分店。此外，新興國(guó)產(chǎn)電動(dòng)汽車（12.9%）如小鵬、理想、零跑、領(lǐng)克等品牌也開始逐漸成為各大購(gòu)物中心首層的主流品類之一。
本季度不少購(gòu)物中心引入沉浸式展覽概念，藝術(shù)互動(dòng)與購(gòu)物行為的結(jié)合也將進(jìn)一步增強(qiáng)零售場(chǎng)地對(duì)主流年輕客群的集聚能力，快速提升客流量。
未來(lái)半年內(nèi)，杭州零售市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有20.5萬(wàn)平方米的供應(yīng)入市，主要包括位于城北與城西未來(lái)科技城板塊。如即將開業(yè)的融創(chuàng)文旅InS.Park等高能級(jí)商業(yè)綜合體的進(jìn)駐有望進(jìn)一步激活發(fā)展中商圈的消費(fèi)活力。基于杭州目前優(yōu)質(zhì)的營(yíng)商氛圍與城市產(chǎn)業(yè)活力，全市購(gòu)物中心租金走勢(shì)將保持平穩(wěn)，部分新興或成長(zhǎng)中的商圈如錢江新城、城北以及未來(lái)科技城等板塊有一定上漲空間。
CBRE杭州分公司董事總經(jīng)理繆博文表示，展望‘十四五’規(guī)劃，杭州打造‘?dāng)?shù)字經(jīng)濟(jì)第一城’乃至世界級(jí)數(shù)字產(chǎn)業(yè)集群的決心昭然，到2025年全市數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)營(yíng)收或?qū)⑼黄?萬(wàn)億元。除此之外，杭州還將加快構(gòu)建以視覺(jué)智能、生物醫(yī)藥和生命健康、智能計(jì)算等為核心的萬(wàn)千億新制造產(chǎn)業(yè)體系。在數(shù)字經(jīng)濟(jì)和新制造業(yè)‘雙引擎’路徑的引領(lǐng)下，杭城在‘十四五’期間必將迎來(lái)更加廣闊的發(fā)展舞臺(tái)。高度的數(shù)字人才集聚與雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)加持也為杭州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)I造了優(yōu)質(zhì)氛圍，未來(lái)更多的數(shù)字信息與智能制造等高新產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐將賦予寫字樓市場(chǎng)充足動(dòng)能，同時(shí)城市國(guó)際聲譽(yù)的進(jìn)一步提升也將助力杭州快速成長(zhǎng)為趕超一線的新消費(fèi)中心。
來(lái)源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
