“經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇推動(dòng)天津商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖。辦公樓租賃成交逐漸活躍，租金跌幅進(jìn)一步放緩，市場(chǎng)情緒回升，專業(yè)服務(wù)和科技類企業(yè)仍是市場(chǎng)需求的中堅(jiān)力量�！� 仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示，“零售物業(yè)在租賃表現(xiàn)和恢復(fù)程度上存在差異，一些項(xiàng)目仍面臨去化挑戰(zhàn)，帶動(dòng)租金繼續(xù)下行。”

　　辦公樓市場(chǎng)

　　一季度甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量錄得3.8萬平方米，遠(yuǎn)高于過去五年一季度的平均水平。本季度，多宗1,000平米以上的大面積成交推升天津整體辦公樓市場(chǎng)凈吸納量至7.8萬平方米。來自專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的擴(kuò)租需求穩(wěn)中有進(jìn)，持續(xù)支撐租賃市場(chǎng)活躍度；科技類企業(yè)主導(dǎo)新租需求，為市場(chǎng)帶來新的增長(zhǎng)動(dòng)力。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)經(jīng)過數(shù)個(gè)季度的租金下調(diào)之后，吸納情況有所改善，擴(kuò)租及升級(jí)需求顯著提升。

　　本季度暫無新項(xiàng)目交付，穩(wěn)定的租賃需求推動(dòng)空置率進(jìn)一步下降。截至一季度末，全市整體辦公樓市場(chǎng)存量維持在386萬平方米，甲級(jí)和乙級(jí)市場(chǎng)均無新項(xiàng)目入市。疫情后的天津辦公市場(chǎng)供應(yīng)增速有所放緩，穩(wěn)健復(fù)蘇的租賃需求正在推動(dòng)空置率不斷下降。本季度，全市整體市場(chǎng)空置率為34.9%，環(huán)比下降2.0個(gè)百分點(diǎn)，同比下降6.0個(gè)百分點(diǎn)。甲級(jí)市場(chǎng)空置率與去年同期相比大幅下降7.5個(gè)百分點(diǎn)至39.9%。

　　市場(chǎng)壓力有所緩解，租金跌幅進(jìn)一步放緩。本季度整體市場(chǎng)平均有效租金為80元/平方米/月，環(huán)比小幅下降0.3%；甲級(jí)市場(chǎng)平均有效租金為86元/平方米/月，環(huán)比下降0.4%。部分業(yè)主在過去幾個(gè)季度實(shí)施以價(jià)換量的租金策略后，隨著租賃成交逐漸活躍，其降價(jià)意愿正在減弱，促使租金跌幅收窄，整體保持穩(wěn)定。

　　市場(chǎng)需求持續(xù)復(fù)蘇，租金預(yù)計(jì)于年底企穩(wěn)。在京津冀協(xié)同發(fā)展的機(jī)遇下，天津以制造、航運(yùn)、航空等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)為基底、以科技和金融創(chuàng)新等新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)為引領(lǐng)的發(fā)展體系，將釋放更多辦公市場(chǎng)增量需求，成為未來發(fā)展的內(nèi)生動(dòng)因。仲量聯(lián)行天津及沈陽商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)呂蔚然表示：“市場(chǎng)需求的逐漸復(fù)蘇將有利于緩解前期因疫情及空置高企帶來的市場(chǎng)壓力，幫助更多業(yè)主恢復(fù)信心，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)租金將于年底止跌企穩(wěn)。”

　　零售地產(chǎn)市場(chǎng)

　　餐飲業(yè)態(tài)依舊主導(dǎo)市場(chǎng)需求。面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，部分商場(chǎng)不斷調(diào)整更換餐飲品牌以吸引人氣和提高客流量。特色連鎖餐飲品牌保持活躍，俄式廚房進(jìn)駐天河城，祖母的魔法廚房、江一湖小郡肝串串香分別開設(shè)新店。兒童教育、娛樂等業(yè)態(tài)迅速恢復(fù)，Meland Club天津首店進(jìn)駐萬象城，MISSDEER家庭成長(zhǎng)中心落戶南開大悅城。

　　本季度全市無新增供應(yīng)。一季度，市場(chǎng)供應(yīng)短暫放緩，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總存量維持在413萬平方米。越來越多的項(xiàng)目通過積極調(diào)整租戶組合，引入娛樂、教育等大面積租戶以實(shí)現(xiàn)去化，提升經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。但各項(xiàng)目的恢復(fù)程度和租賃仍存在出現(xiàn)分化，核心商圈優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的客流量和銷售額恢復(fù)更為迅速，而經(jīng)營(yíng)不理想的項(xiàng)目仍面臨退租后的空置挑戰(zhàn)。本季度全市空置率基本保持穩(wěn)定，環(huán)比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)至14.7%，同比增長(zhǎng)2.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　市場(chǎng)壓力尚存，租金持續(xù)下滑。盡管市場(chǎng)需求逐漸回暖，但全市空置水平仍處高位，部分經(jīng)營(yíng)欠佳的項(xiàng)目仍在以降租策略吸引品牌入駐。因此，本季度天津零售物業(yè)首層凈租金環(huán)比下降0.7%，錄得329元/平方米/月。

　　新興商圈加速發(fā)展，擴(kuò)大天津零售地產(chǎn)版圖。隨著城市基礎(chǔ)建設(shè)的逐步完善，天津零售地產(chǎn)版圖不斷擴(kuò)大，東麗、薊州、濱海新區(qū)等區(qū)域?qū)⒂瓉磔^大體量的商業(yè)供應(yīng)，預(yù)計(jì)年底市場(chǎng)總體量或?qū)⑦_(dá)到450萬平方米，以滿足區(qū)域的商業(yè)配套要求。

　　來源：仲量聯(lián)行

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