進入十四五開局之年，中國西部在中國全新地緣政治經(jīng)濟版圖中扮演著愈發(fā)重要的角色。成都作為西部發(fā)展核心城市，將有效依托高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局以及強大的消費動能實現(xiàn)經(jīng)濟高速增長。作為經(jīng)濟載體的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域更蘊藏巨大發(fā)展?jié)摿�。仲量�?lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“以‘內(nèi)循環(huán)’為主導(dǎo)的發(fā)展策略將有效提升市場韌性。特別是現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)板塊中，我們觀察到中資崛起、國貨上位，國內(nèi)的消費驅(qū)動等現(xiàn)象也持續(xù)為辦公樓、零售物業(yè)以及物流地產(chǎn)市場提供信心�！�
辦公樓板塊：科技創(chuàng)新成為本季度辦公樓市場最大驅(qū)動力，活躍的市場需求促使全市租金趨于平穩(wěn)；零售物業(yè)方面：成都正在加快建設(shè)國際中心消費城市，2021年將迎來更多新晉品牌開業(yè)，項目調(diào)改和商圈升級仍是市場關(guān)注重點；物流地產(chǎn)領(lǐng)域：在春節(jié)假期以及“就地過年”號召下，線上線下零售消費較往年更加繁榮，傳統(tǒng)及社區(qū)團購類電商業(yè)務(wù)持續(xù)擴張，帶動高標(biāo)庫需求進一步增長。
辦公樓市場
市場研讀
2021年1-2月，成都多項經(jīng)濟數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好，市場信心上揚明顯，企業(yè)租賃需求穩(wěn)步釋放。疫后辦公樓市場恢復(fù)良好，一季度甲級辦公樓凈吸納量達5.5萬平方米，較往年同期（除2020年）處平均水平。此外，本季度市場帶看量上升明顯，預(yù)計進入第二季度后，成都市場成交將保持活躍，全年凈吸納量或?qū)⒊^預(yù)期。
科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)新租占比約33.1%，居各行業(yè)首位。2020年成都市新經(jīng)濟企業(yè)注冊數(shù)共計45.8萬戶。其中高新技術(shù)企業(yè)超6,000家，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)營收突破萬億元。后疫情時代，互聯(lián)網(wǎng)消費慣性形成。2021年1-2月，成都實現(xiàn)電子商務(wù)交易額3,493.94億元，同比增長11.1%。以個人消費為驅(qū)動的科技互聯(lián)網(wǎng)公司持續(xù)為市場需求端注能。電商平臺、APP開發(fā)、游戲開發(fā)等行業(yè)本季度新租占比達到11.8%。與此同時，在線教育持續(xù)擴租，季度內(nèi)錄得新租優(yōu)質(zhì)辦公面積近2.5萬平方米，但關(guān)于在線教育行業(yè)規(guī)范、盈利模式等問題或?qū)?dǎo)致該趨勢在未來不可持續(xù)。
2021年第一季度，成都甲級辦公樓市場供應(yīng)持續(xù)暫停，乙級市場新增供應(yīng)約5.7萬平方米。新入市項目包括位于建設(shè)路板塊的城市更新項目亞太并購大廈，以及位于大源板塊的港匯天地。在新增供應(yīng)持續(xù)低位的情況下，穩(wěn)健需求推動空置率繼續(xù)下降。至季度末，成都甲級辦公樓空置率錄得21.1%，環(huán)比下降1.4個百分點。金融城、大源板塊空置率跌入20%水平，板塊內(nèi)供需出現(xiàn)短暫均衡情況。
租金方面，謹慎樂觀為一季度大多業(yè)主所持態(tài)度。截至季末，成都甲級辦公樓平均租金收至97.6元/平方米/月，環(huán)比下跌0.2%，跌幅持續(xù)收窄。部分業(yè)主市場信心有所上漲，優(yōu)惠空間收窄明顯。預(yù)期部分未來供應(yīng)壓力較小的區(qū)域或?qū)⒂瓉硇》饨鹕蠞q。
此外，從2020年開始，銷售型辦公出現(xiàn)集中供應(yīng)。僅去年第四季度市場新增供應(yīng)約26.2萬平方米，主要聚集于城東、城南板塊；需求方面，從去年年底開始，城市經(jīng)濟基本面持續(xù)向好，來自科技互聯(lián)網(wǎng)、金融企業(yè)以及國企自用需求開始釋放，市場成交量大幅上升。其中城南板塊需求旺盛，資本值實現(xiàn)穩(wěn)步上升。
未來展望
成都產(chǎn)業(yè)、人才吸引力優(yōu)勢明顯，預(yù)期未來辦公需求端將持續(xù)看漲。仲量聯(lián)行成都商業(yè)地產(chǎn)部負責(zé)人鄧艷萍表示：“以國內(nèi)消費為驅(qū)動力的生產(chǎn)制造以及科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將實現(xiàn)加速增長，中資企業(yè)于未來市場將愈發(fā)重要�！睆男袠I(yè)來看，科技創(chuàng)新為經(jīng)濟發(fā)展的第一內(nèi)核，各類資源預(yù)期將持續(xù)注入相關(guān)產(chǎn)業(yè)，長期發(fā)展動能十足，其辦公占比預(yù)期將繼續(xù)上揚。
就供應(yīng)端來看，盡管一季度成都市場新增供應(yīng)放緩，但全年甲級辦公樓新增面積仍將達53.0萬平方米，與成都上一輪集中供應(yīng)水平類似（2012-2017年）。部分新興區(qū)域或存集中供應(yīng)壓力，市場空置率走高風(fēng)險猶存，全市平均租金或在年底持續(xù)下降。
零售物業(yè)市場
市場研讀
家居商場“跨界”購物中心實現(xiàn)多元經(jīng)營，街區(qū)式商業(yè)供應(yīng)持續(xù)發(fā)力。
季內(nèi)，成都迎來兩個優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)項目入市，共約19.4萬平方米。一個是紅星美凱龍生活美學(xué)中心——其首次嘗試家居商場“跨界”購物中心，保持較大比例家居品牌的同時，融入零售、兒童、餐飲、影院、超市等業(yè)態(tài)，擴充了多元經(jīng)營的可能性；另一個是永立王府井Discovery街區(qū)，主打年輕潮流時尚主題，融入漢服、電競、酒吧等。
時尚服飾、咖啡甜品、生活零售業(yè)態(tài)加速迭代。
快時尚品牌加速收縮，潮流服飾表現(xiàn)活躍。Z世代的消費文化不僅在于設(shè)計推陳出新快，更重視個性表達。這一趨勢變革加速了快時尚的式微，疫情進一步加劇快時尚收縮。街頭文化興起，個性潮服受到年輕一代的青睞，如：Soulgoods、馬思唯潮牌A Few Good Kids等。
新一輪融資推動新晉咖啡甜品入蓉，網(wǎng)紅品牌加速更迭�？Х葠酆谜邔τ诩夹g(shù)、小眾、品味不斷提升，為精品咖啡發(fā)展提供新賽道，受資本推動的See Saw創(chuàng)意咖啡首進成都。而新品周期長、營銷模式舊的網(wǎng)紅甜品遭遇流量危機，導(dǎo)致消費頻率下降甚至閉店。
IP形象受年輕一代追捧，潮流玩具成購物中心標(biāo)配。以粉絲經(jīng)濟為基礎(chǔ)的IP盲盒、手辦、潮流玩具，結(jié)合限量、聯(lián)名、跨界等營銷手段，逐漸成為購物中心中的標(biāo)配。
疫后項目兩級分化愈加明顯，購物中心迎來調(diào)整高峰。
據(jù)2020年上市公司年報顯示，受疫情影響，成都多個購物中心錄得空置率上漲、租金下跌。另一方面，奢侈品消費回流帶動國內(nèi)高端商場持續(xù)繁榮，核心地標(biāo)項目保持較快增長，項目兩級分化愈加凸顯。
2021年，零售物業(yè)市場主動求變，品牌調(diào)整更加集中且活躍。核心項目繼續(xù)擴大領(lǐng)先優(yōu)勢對品牌升級調(diào)改，加大高端品牌比例，如：IFS引入Brioni、Omega等；太古里引入Amarni Beauty等。隨著社區(qū)型項目下沉擴張，對區(qū)域型項目輻射范圍造成擠壓，部分項目為提升入駐率，將零售面積轉(zhuǎn)化為餐飲和體驗業(yè)態(tài)，采用靈活租期的方式，利于后期調(diào)整以應(yīng)對消費新趨勢。
租金方面，成都優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金保持穩(wěn)定，報356元/平方米/月，環(huán)比下降0.1%。空置率方面，市場需求逐漸復(fù)蘇，進一步激發(fā)商業(yè)市場發(fā)展活力，但服飾主力店退租短期內(nèi)出現(xiàn)空置率上升，全市空置率總體平穩(wěn)為9.2%，小幅上升0.1個百分點。
未來展望
2021年，成都仍然是投資者和品牌商重倉的市場，預(yù)計超過100萬平方米的新增供應(yīng)將入市。對核心商圈而言，市中心項目將持續(xù)迎來升級調(diào)整與城市更新，如：財富中心將引入城市免稅店，萬科華西壩歷史文化區(qū)改造項目等。對非核心商圈而言，今年9成供應(yīng)都集中于此，特別值得關(guān)注的是新興區(qū)域的商業(yè)開發(fā)，如：大豐板塊的龍湖錦宸天街和大都匯保利廣場、大面板塊的世茂廣場等。仲量聯(lián)行華西區(qū)交易與商業(yè)地產(chǎn)部負責(zé)人鄧耀華表示：“商圈升級與項目調(diào)整將持續(xù)受市場關(guān)注，消費環(huán)境的快速演進已投射于零售物業(yè)市場的開發(fā)、招商、運營等全周期，將進一步激發(fā)商業(yè)市場發(fā)展活力�！�
物流地產(chǎn)市場
市場研讀
2021年第一季度，寶灣青白江物流園正式交付使用，新增6萬平方米高標(biāo)庫可租賃面積。需求方面，在春節(jié)假期以及“就地過年”號召下，大城市保留了大量消費人口，餐飲零售消費較往年更為活躍，帶動倉儲需求從2020年末延伸至2021年第一季度。季內(nèi)全市高標(biāo)庫凈吸納量達到18.5萬平方米，呈現(xiàn)出淡季不淡的需求特征。
從需求細分行業(yè)來看，線上零售消費一片繁榮。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年1-2月，我國網(wǎng)上商品零售額同比增長30.6%，不僅同比數(shù)據(jù)大幅反彈，同時剔除疫情影響，線上商品零售額較2019年同期也顯著增長32.0%。大量工作人群就地過年帶動大城市線上年貨需求增長，進而刺激傳統(tǒng)電商平臺持續(xù)擴大倉儲面積。
此外，1-2月網(wǎng)上零售消費中，食品類商品錄得最大增幅，同比增長41.6%，較2019年同期增幅更是達到79.0%，其中不乏社區(qū)團購消費需求的增長。居民日常食品、生活用品線上消費習(xí)慣在各社區(qū)團購電商巨額補貼下開始逐步形成。2021年對于社區(qū)團購企業(yè)來說，可謂是“成王敗寇”的關(guān)鍵一年，團購業(yè)務(wù)用戶量和市場份額正在向少數(shù)寡頭企業(yè)聚集。本季，美團優(yōu)選、拼多多等社區(qū)團購電商以及京東等傳統(tǒng)電商均擴張其倉儲租賃面積�；钴S的租賃需求帶動市場整體空置率環(huán)比下降3.2個百分點至15.7%。
租金方面，新都、龍泉驛等空置率較高的子市場，個別業(yè)主不得不提供更多租金和免租期優(yōu)惠，以加快去化，致全市平均凈有效租金繼續(xù)環(huán)比下滑1.1%至22.5元每平方米每月。
未來展望
未來三年，成都高標(biāo)庫市場將持續(xù)保持充沛供應(yīng)。然而與2016年的供應(yīng)高峰相比，本輪供應(yīng)主要集中于青白江子市場，對全市范圍的影響較2016年更小。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)部負責(zé)人尤鵬偉表示：“消費習(xí)慣的改變也帶動商貿(mào)流通服務(wù)不斷創(chuàng)新更迭。譬如線上多渠道銷售模式使得物流市場更加碎片化，對倉配物流服務(wù)的彈性需求要求更高。我們預(yù)計專業(yè)的供應(yīng)鏈管理企業(yè)將成為零售企業(yè)的重要合作伙伴，未來業(yè)務(wù)需求將有望獲得顯著增長。”
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
