CRESA世樺嘉潤近日對2021年一季度北京寫字樓市場回顧指出，一季度甲級寫字樓市場三個新項目竣工入市，空置率近六個季度首度環(huán)比回落，甲乙寫字樓市場的凈吸納量均突破2020年單季最高值。
據(jù)Cresa世樺嘉潤董事總經(jīng)理李芳月女士介紹，2021年第一季度，位于亞奧商圈的北投投資大廈與位于麗澤商圈的遠洋·銳中心竣工進入北京甲級寫字樓市場，二者合計為甲級寫字樓市場帶來了近13.7萬平方米的高品質(zhì)可租賃面積。一個體量約為2.5萬平方米、位于望京/酒仙橋商圈的新項目交付進入北京乙級寫字樓市場。
在需求端，李芳月女士表示，雖然第一季度是傳統(tǒng)淡季，但市場需求的穩(wěn)步回暖及一些大面積租賃成交的達成，令甲乙級寫字樓市場的凈吸納量均錄得環(huán)比提升。甲級寫字樓市場第一季度的凈吸納量達到約13.2萬平方米，較2020年單季度凈吸納量最高的第四季度增長近2.5萬平方米。乙級寫字樓市場的凈吸納量為約14.4萬平方米，與2020年各季度相比同樣提升明顯。
北京寫字樓市場概覽
在需求來源方面，Cresa世樺嘉潤的數(shù)據(jù)顯示，科技與金融行業(yè)依然是北京寫字樓市場需求的最主要來源，二者在全市新增租賃面積中的占比合計達到75%。專業(yè)服務、制造與生物醫(yī)藥行業(yè)也均有市場矚目的大面積租賃成交達成。
各行業(yè)成交面積占比
就商圈而言，科技行業(yè)頭部企業(yè)租戶的迅猛擴張態(tài)勢，令望京/酒仙橋商圈本季度的新租及擴租成交面積占到全市總量的近21%，在各商圈中居于首位。在租戶普遍關注成本控制的大背景下，項目具有明顯性價比優(yōu)勢的麗澤商圈在本季度的新增成交面積在全市各商圈中排名第三，僅低于望京/酒仙橋與中央商務區(qū)商圈。
各商圈成交面積占比
空置率方面，Cresa世樺嘉潤中國區(qū)總裁王剛先生認為，隨著國內(nèi)疫情防控進入新常態(tài)，宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)回暖，租戶的租賃需求在本季度進一步得到釋放。受此驅(qū)動，全市甲級寫字樓市場的空置率環(huán)比降低0.3個百分點至19.4%，這也是甲級寫字樓市場近六個季度首次錄得空置率環(huán)比回落。乙級寫字樓市場的空置率環(huán)比下降1.6個百分點至13.0%。就甲級寫字樓市場各商圈而言，越加受到租戶青睞的麗澤商圈在有新項目入市的情況下，空置率依然環(huán)比降低3.9個百分點至66.8%。諸多科技行業(yè)租戶達成的大面積成交，令望京/酒仙橋商圈的空置率較上季度降低2.9個百分點至7.4%。租金的持續(xù)下調(diào)同樣帶動了中央商務區(qū)商圈更為活躍的市場表現(xiàn)，其空置率也在本季度由上季度的20.0%降至18.7%。與此相對，由于一些承租面積較大的租戶退租或縮減其租賃面積，長安街與亞奧商圈的空置率分別環(huán)比上浮2.4與1.8個百分點。
甲級寫字樓市場各商圈空置率
在租金方面，王剛先生分析，面對激烈的市場競爭，一些空置率較高的項目業(yè)主進一步下調(diào)租金以吸引或挽留租戶。受此影響，北京甲級寫字樓市場的平均租金本季度環(huán)比下滑2.4%至人民幣355.5元每平方米每月。乙級寫字樓市場的平均租金錄得人民幣212.3元每平方米每月，環(huán)比下調(diào)0.8%。在全市甲級寫字樓市場各商圈中，中央商務區(qū)商圈的租金環(huán)比降幅居首，達到約1.4%。本季度空置率增幅排名全市前兩位的長安街與亞奧商圈，平均租金分別環(huán)比下調(diào)1.3%和1.2%，僅次于中央商務區(qū)商圈。受科技行業(yè)堅實需求支撐的中關村商圈，以及去化勢頭良好的東二環(huán)商圈，本季度甲級寫字樓市場的平均租金環(huán)比持平。
甲級寫字樓市場各商圈平均租金
2021年北京寫字樓市場全年展望
據(jù)Cresa世樺嘉潤總裁王剛先生預測，2021年第二季度至年末，北京寫字樓市場預計將迎來合計近100萬平方米的新增供應，其中甲級寫字樓市場的供應量約為53萬平方米——超過65%將來自麗澤商圈。雖然結(jié)合對經(jīng)濟發(fā)展模式與發(fā)展質(zhì)量的綜合考量，在2021年政府工作報告中，我國今年的GDP增速預期目標被謹慎地設定為6%，但國際貨幣基金組織、聯(lián)合國貿(mào)易和發(fā)展會議等組織機構(gòu)，仍預測這一數(shù)值將超過8%，表現(xiàn)了對中國經(jīng)濟快速恢復的樂觀態(tài)度。盡管在全球疫情防控、國際政治經(jīng)濟環(huán)境等方面的不確定性依然存在，Cresa世樺嘉潤預測北京寫字樓市場的租賃需求將在2021年維持穩(wěn)步回暖態(tài)勢。
雖然需求端有望得到改善，但是大量新增供應的入市預計仍將進一步推升北京甲級寫字樓市場的空置率，并使其于2021年末達到接近21%的近十年最高值。考慮到激烈的市場競爭環(huán)境，以及租金價格遠低于全市平均水平的麗澤商圈將迎來大量新項目入市，我們預測2021年北京甲級寫字樓市場的平均租金將同比下滑超過4%，達到近十年新低。自2022年起，隨著市場供需關系的轉(zhuǎn)變，北京甲級寫字樓市場的空置率預計將逐年回落，平均租金也將步入平穩(wěn)回調(diào)通道。Cresa世樺嘉潤建議有搬遷、擴租或續(xù)租需求的租戶，積極把握即將關閉的十年一遇的租金下調(diào)窗口，以理想的價格鎖定長期租約，實現(xiàn)成本節(jié)省和企業(yè)形象升級。
來源：CRESA世樺嘉潤
編輯：wangdc
