第一太平戴維斯發(fā)布一季度西安商業(yè)地產(chǎn)市場報(bào)告指出，一季度西安零售物業(yè)市場需求穩(wěn)定，新興業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍；甲級寫字樓市場空置率小幅下降，租金水平保持平穩(wěn)。
零售物業(yè)市場
2021年第一季度西安零售市場無新增項(xiàng)目入市，全市購物中心總存量保持不變。季內(nèi)市場整體表現(xiàn)較為平淡，購物中心空置率環(huán)比下降1個(gè)百分點(diǎn)至7.9%。分區(qū)域來看，浐灞和西咸兩個(gè)子市場空置率最低，這兩個(gè)區(qū)域內(nèi)零售物業(yè)總體量較少、周邊發(fā)展的成熟社區(qū)聚集了大量居住人口、并且以餐飲、親子、休閑娛樂為主的業(yè)態(tài)有效契合了周邊居民的日常需求。租金方面，第一季度全市購物中心首層平均租金環(huán)比小幅下降0.05個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)人民幣326.1元每平方米每月。
第一季度新成交的品牌中零售業(yè)態(tài)仍居主導(dǎo)地位；其中自主新能源汽車品牌表現(xiàn)持續(xù)活躍，但不同于上一季度，本季我們觀察到更多的新興國產(chǎn)中端品牌開始占領(lǐng)市場，哪吒汽車分別于西咸吾悅廣場和曲江龍湖星悅薈連拓兩店，埃安汽車、愛馳汽車、上汽新能源也分別入駐不同的優(yōu)質(zhì)購物中心。近年來新能源汽車產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，中高端品牌已經(jīng)具有一定的市場知名度和占有率，高性價(jià)比的中端消費(fèi)市場迎來更多發(fā)展機(jī)遇。值得關(guān)注的還有，西安首家蔦屋書店開業(yè)，在有效提振周邊商業(yè)氛圍的同時(shí)也為消費(fèi)者帶來全新的文化體驗(yàn)。服務(wù)類業(yè)態(tài)占比較去年同期呈現(xiàn)較大幅度增長，其中健康類業(yè)態(tài)租賃需求在本季度上漲較為明顯，伴隨消費(fèi)升級和居民健康管理意識的提升，多個(gè)購物中心引入口腔診所、中醫(yī)館、養(yǎng)生館等健康類業(yè)態(tài)，購物中心+健康醫(yī)療業(yè)態(tài)的模式，能夠?yàn)橄M(fèi)者提供更舒適的就醫(yī)環(huán)境，滿足消費(fèi)者多樣化的生活配套需求、提升消費(fèi)者對購物中心的粘性，推動(dòng)購物中心業(yè)態(tài)的豐富程度。季內(nèi)新成交的餐飲類品牌中，具備相對穩(wěn)定運(yùn)營能力的連鎖類餐飲品牌：蘭湘子、喜家德水餃、池奈蛋包飯等擴(kuò)張積極；此外，大悅城四層不戒食巷開業(yè)，為消費(fèi)者帶來更豐富的餐飲選擇。
值得一提的是，本季度更多的購物中心嘗試動(dòng)物主題業(yè)態(tài)，西市城購物中心、立豐城分別引入兒童室內(nèi)馬術(shù)館，大悅城舉辦“神奇動(dòng)物公司”動(dòng)物生態(tài)展；室內(nèi)動(dòng)物主題業(yè)態(tài)可以有效吸引家庭客群，并且增強(qiáng)消費(fèi)者的體驗(yàn)感和互動(dòng)感。
展望2021未來三個(gè)季度，西安零售物業(yè)市場預(yù)計(jì)還將迎來超過30萬平方米的新增供應(yīng)，與去年相比基本持平；在項(xiàng)目分布方面，伴隨大西安都市圈的建設(shè)，未來項(xiàng)目將不斷向城市外延拓展，城市商業(yè)布局將進(jìn)一步優(yōu)化。在西安市政府加快建設(shè)國際消費(fèi)中心城市，優(yōu)化消費(fèi)供給等政策的引導(dǎo)下，消費(fèi)需求將持續(xù)增長；此外，借助承辦十四運(yùn)以及促進(jìn)文旅融合發(fā)展的契機(jī)，未來“體育+”、“文化+”多種業(yè)態(tài)融合發(fā)展或?qū)⒊蔀橼厔�，西安零售物業(yè)市場的形態(tài)將更加豐富。
甲級寫字樓市場
2021年第一季度，西安市甲級寫字樓未錄得新增項(xiàng)目入市，總體量維持在201萬平方米。第一季度為傳統(tǒng)淡季，市場表現(xiàn)較為平淡，錄得全市凈吸納量約一萬平方米，空置率環(huán)比小幅下降0.4個(gè)百分點(diǎn)，至30%。
從新增租賃來看，房地產(chǎn)、金融和專業(yè)服務(wù)是本季度最為活躍的三大行業(yè)，分別以24.3%、12.7%和12.5%的占比貢獻(xiàn)了全市甲級寫字樓近一半的新成交租賃面積。房地產(chǎn)開發(fā)類子行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的新增租賃面積占比達(dá)到45%，其中以600-800平方米的搬遷、升級需求居多。金融產(chǎn)業(yè)在拓寬企業(yè)融資渠道、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級、帶動(dòng)新興企業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用，西安市政府不斷出臺(tái)利好政策吸引金融機(jī)構(gòu)落戶，2021年西安市政府工作報(bào)告中指出未來將促進(jìn)科技與金融的深度融合，積極申報(bào)全國科創(chuàng)金融改革創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)區(qū)，同時(shí)爭取國家中小型投資基金落戶西安。在此背景下，金融產(chǎn)業(yè)在本季度保持穩(wěn)定的擴(kuò)張趨勢。專業(yè)服務(wù)行業(yè)中法律類企業(yè)本季度租賃需求活躍，其在專業(yè)服務(wù)行業(yè)中的面積貢獻(xiàn)率超過六成；截止本季度，在西安市甲級寫字樓中，高新板塊匯集了全市近90%的律師事務(wù)所，其中60%位于高新二期，30%位于高新一期，行業(yè)聚集效應(yīng)顯著。這與該區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓項(xiàng)目較為集中，高端酒店、商業(yè)等配套齊全，軌道交通便捷等優(yōu)勢不無關(guān)系。
租金方面，雖然本季度凈吸納量較上季度有所下降，但根據(jù)市場反饋，樓宇的帶看量、訪問量活躍，部分樓宇縮短免租期以及優(yōu)惠政策，且對未來市場預(yù)期較好。本季度市場平均租金保持平穩(wěn)態(tài)勢，環(huán)比小幅下降0.1%，報(bào)人民幣103.4元每平方米每月。
展望2021年，西安市甲級寫字樓市場預(yù)計(jì)將迎來超過30萬平方米的新增供應(yīng)，主要集中在高新及城北區(qū)域。受到大量新增供應(yīng)的影響，去化壓力仍然存在，短期內(nèi)空置率或?qū)⑸仙辉诩ち业氖袌龈偁幹�，�?yōu)質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套設(shè)施、物業(yè)管理水平等方面優(yōu)勢將更加凸顯。第一太平戴維斯西安公司總經(jīng)理羅元均表示：“十四五期間西安市政府繼續(xù)將優(yōu)化營商環(huán)境、加強(qiáng)招商引資作為工作重點(diǎn)，吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶西安，為寫字樓需求持續(xù)注入動(dòng)能；未來伴隨大數(shù)據(jù)、現(xiàn)代服務(wù)、現(xiàn)代金融等新興產(chǎn)業(yè)的逐漸成熟，西安寫字樓需求結(jié)構(gòu)將會(huì)更加豐富。”
來源：第一太平戴維斯
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