在國內(nèi)疫情形勢平穩(wěn)的情況下，一季度南京整體商業(yè)地產(chǎn)市場回暖跡象明顯。后疫情時代，在南京“十四五”規(guī)劃推動下，2021年預(yù)計將有更多優(yōu)質(zhì)辦公項目及商業(yè)載體逐步入市，為市場帶來更多機遇。

　　仲量聯(lián)行南京、杭州、武漢總經(jīng)理辛毅表示：“由于疫情期間的完備防控與政策支持，南京不僅完成經(jīng)濟規(guī)模的突破，辦公樓及零售市場也在平穩(wěn)過渡后迎來增長。隨著南京都市圈發(fā)展規(guī)劃的確定，‘十四五’規(guī)劃正式出臺，南京將繼續(xù)聚力建設(shè)具有全球影響力的創(chuàng)新名城，推動創(chuàng)新相關(guān)的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和載體的快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場也將迎來更多發(fā)展空間。”

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓

　　市場回暖，金融、科技新媒體行業(yè)租賃需求持續(xù)穩(wěn)健。2021年第一季度，南京辦公樓租賃活躍度回暖明顯。春節(jié)后，近兩年租約即將到期或去年推遲搬遷的企業(yè)重新啟動選址計劃。全市優(yōu)質(zhì)辦公樓凈吸納量大幅提升，達到46491平方米，同比增長69%。以保險、基金及信托為代表的金融行業(yè)繼續(xù)保持良好的擴張和搬遷趨勢，科技新媒體、專業(yè)服務(wù)業(yè)及持續(xù)熱門的教育及醫(yī)療行業(yè)均有不錯表現(xiàn)。

　　一季度兩棟甲級辦公樓項目入市，空置率小幅收窄。2021年第一季度，位于新街口板塊的熊貓中央廣場A座及河西板塊的華新城6#項目入市，總體量約為86,000平方米。熊貓項目很好地填補了新街口板塊東部除中航科技城外的甲級樓宇空白，華新城6#以優(yōu)質(zhì)商業(yè)及交通配套受到搬遷企業(yè)的關(guān)注。盡管新項目入市增加了市場整體存量，但得益于疫情后企業(yè)租賃需求的持續(xù)穩(wěn)健提升，一季度南京整體辦公樓空置率下降2.3個百分點至20.7%。甲級和乙級辦公樓宇和產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目均有良好的市場租賃表現(xiàn)。

　　租金略有下滑，反彈態(tài)勢凸顯。2020年伴隨疫情帶來的全球經(jīng)濟影響，導(dǎo)致大部分企業(yè)下調(diào)成本預(yù)期或推遲搬遷計劃。辦公樓業(yè)主為了抓住潛在客戶機會，采取較為激進的租金政策，吸引企業(yè)決策成交。租金下降的態(tài)勢持續(xù)至2021年一季度，全市整體租金環(huán)比下降2.8％，錄得3.5元每平方米每天。甲級辦公樓錄得4.2元每平方米每天，環(huán)比下降減少0.6%，乙級辦公樓錄得3.1元每平方米每天，下行趨勢得到控制。投資市場方面，瑞安房產(chǎn)收購新街口國際金融中心的消息無疑證明了南京核心商圈資產(chǎn)的吸引力，回暖的租賃市場有利于以險資為主的投資型客戶繼續(xù)尋找優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

　　優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望：隨著疫情在國內(nèi)的有效控制和租賃市場的回暖，積壓的租賃需求進一步得到釋放。新的優(yōu)質(zhì)項目入市也為企業(yè)提供更多項目選擇。仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示：“一季度良好的租賃市場表現(xiàn)，使得甲級辦公樓業(yè)主開始計劃調(diào)整市場租金預(yù)期，預(yù)計2021年市場租金水平將結(jié)束下降態(tài)勢轉(zhuǎn)向上升通道。而在政府持續(xù)的政策支持下，除了傳統(tǒng)金融、科技新媒體及專業(yè)服務(wù)行業(yè)以外，在線教育，大健康，信息通訊等產(chǎn)業(yè)也將有更好的表現(xiàn)。隨著租賃市場的持續(xù)回暖，南京整體將呈現(xiàn)新街口、河西兩大核心商務(wù)區(qū)、南部新城（南站雨花）及江北新區(qū)兩大新型商務(wù)區(qū)的多核發(fā)展趨勢。

　　零售物業(yè)

　　新零售持續(xù)發(fā)展，疫情后消費回暖。疫情期間興起的新零售模式得到進一步發(fā)展，各大商業(yè)體推出的微信購物、直播帶貨等形式，品類由化妝品、少淑、運動進一步擴大到輕奢、鐘表寶石等高端品類。據(jù)不完全統(tǒng)計，在防疫政策影響下，留寧過節(jié)人數(shù)較往年提高200萬人次，促進社會消費品零售總額同比增長41.1，達到1373.5億元規(guī)模。隨著消費者逐步習(xí)慣了疫情后購物節(jié)奏，2021年一季度整體零售物業(yè)市場持續(xù)回暖。

　　業(yè)態(tài)優(yōu)化，空置率保持穩(wěn)定。針對疫情帶來的沖擊，多家零售商業(yè)體順勢進行內(nèi)部品牌的調(diào)整優(yōu)化，以餐飲和服務(wù)業(yè)為主的品牌，其多家區(qū)域首店于春節(jié)假期及一季度初集中開業(yè)，如歡樂茶館（夫子廟），斟茶記（新街口）和炸雞大師POPEYES（新街口），多奇妙樂園（雨花臺區(qū)），Seesaw coffee mini店（河西），延續(xù)首店經(jīng)濟效應(yīng)。2021年一季度全市優(yōu)質(zhì)零售市場空置率相對穩(wěn)定，浮動保持在5%-6%。

　　核心商圈吸納首進品牌，整體平均租金保持穩(wěn)定。新街口作為南京最核心商圈，始終是首進南京的品牌優(yōu)先考慮的區(qū)域，同時新江東河西板塊持續(xù)的發(fā)展，眾多餐飲及零售品牌落地開展業(yè)務(wù)經(jīng)營。整體市場平均租金保持穩(wěn)定，核心商圈首層租金保持在25-30元每平方米每天水平，非核心商圈首層租金保持在8-10元每平方米每天。

　　優(yōu)質(zhì)零售市場展望：按照調(diào)整后工期預(yù)計，2021年全年預(yù)計有約78萬平方米零售商業(yè)體量入市，共8個項目計劃于年內(nèi)開業(yè)，分別位于河西，江北，南站及江寧板塊。新入市的零售商業(yè)體雖尚未明確商業(yè)主題，但是沉浸式體驗及中高端零售品牌預(yù)計將受市場追捧。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc