CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2021年第一季度鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，解析鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。
報(bào)告顯示，一季度鄭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)空置率創(chuàng)近三年新低，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)引領(lǐng)租賃需求；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)奢侈品牌、國際快時(shí)尚繼續(xù)加碼，內(nèi)資美妝積極擴(kuò)張。
一、優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)
——空置率創(chuàng)近三年新低，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)引領(lǐng)租賃需求
2021年第一季度，鄭州寫字樓市場(chǎng)無新增供應(yīng)入市，個(gè)別原計(jì)劃入市的項(xiàng)目均推遲到今年年中交付。
互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)及建筑業(yè)、金融業(yè)分列市場(chǎng)新租需求來源前三位。其中，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)占比21%，集中表現(xiàn)為在線教育頭部企業(yè)的擴(kuò)租需求。房地產(chǎn)及建筑行業(yè)占比16%，金融業(yè)占比14.4%。隨著疫情的穩(wěn)定和租賃活動(dòng)的全面展開，活躍的新增需求推動(dòng)本季度全市凈吸納量大幅上升，錄得14.7萬平方米，為2020年第四季度的三倍左右�？罩寐蕜t環(huán)比下降4.0個(gè)百分點(diǎn)，回落至11.8%，為近3年最低。
租金方面，本季度全市平均租金報(bào)價(jià)102.5元/平方米/月，較2020年底上漲4.2%，乙級(jí)寫字樓的租賃情況優(yōu)于甲級(jí)寫字樓。
未來3年，預(yù)計(jì)寫字樓市場(chǎng)約有400萬平方米新增供應(yīng)入市，主要來自于2021后龍湖金融島項(xiàng)目的集中入市。新增供應(yīng)多數(shù)集中在非核心板塊。甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)將新增約150萬平方米供應(yīng)面積，產(chǎn)品類型也更為豐富，預(yù)計(jì)有超越目前市場(chǎng)的新型產(chǎn)品面世。
世邦魏理仕鄭州分公司寫字樓部經(jīng)理?xiàng)钤?表示：“受益于活躍的市場(chǎng)新租需求、市場(chǎng)供應(yīng)及庫存減少，預(yù)鄭州計(jì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率將在一段時(shí)間持續(xù)下降。隨著鄭州經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不斷完善，及城市向著國際化發(fā)展路徑邁進(jìn)，未來選擇進(jìn)駐鄭州的頭部企業(yè)會(huì)進(jìn)一步增加。建議可重點(diǎn)關(guān)注北龍湖副CBD區(qū)域及高鐵廣場(chǎng)區(qū)域。高鐵東廣場(chǎng)建成后將吸引國內(nèi)外500強(qiáng)企業(yè)總部，成為總部經(jīng)濟(jì)、高端商貿(mào)的集聚地�！�
二、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
——奢侈品牌、國際快時(shí)尚繼續(xù)加碼，內(nèi)資美妝積極擴(kuò)張
2021年第一季度，鄭州零售物業(yè)市場(chǎng)錄得新增供應(yīng)7.7萬平方米。核心商圈及次級(jí)商圈均迎來一個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。受疫情影響，多數(shù)品牌對(duì)新開項(xiàng)目信心不足，季內(nèi)凈吸納量報(bào)5.88萬平方米。
整體新租需求方面，零售行業(yè)奢侈品牌和國際快時(shí)尚表現(xiàn)突出。LVMH、Kering等已進(jìn)駐鄭州市場(chǎng)的奢侈品集團(tuán)開始將更多品牌納入鄭州市場(chǎng)；快時(shí)尚代表UNIQLO亦在鄭州加速擴(kuò)張，承擔(dān)了去化主力軍的作用。國產(chǎn)美妝集合店作為本季的新興零售趨勢(shì)在多個(gè)購物中心開出新店，帶動(dòng)了部分核心及區(qū)域代表性購物中心人流提升。餐飲業(yè)態(tài)方面，海底撈旗下兩個(gè)新創(chuàng)子品牌苗師兄鮮炒雞、喬喬的粉本季首進(jìn)鄭州，外來餐飲首店布局更青睞核心商圈內(nèi)項(xiàng)目。
本季度，以非核心商圈項(xiàng)目或老舊百貨、購物中心為主的掉鋪及退租現(xiàn)象仍有發(fā)生，市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)至10.0%。整體購物中心首層租金報(bào)價(jià)28.5元/平方米/天。預(yù)計(jì)未來市場(chǎng)將繼續(xù)承壓，全市購物中心首層平均租金較上一年有所下降，但核心項(xiàng)目仍將持續(xù)走高。從我們持續(xù)關(guān)注到的購物中心數(shù)據(jù)可以看出，具有較強(qiáng)商品力、精細(xì)化運(yùn)營和空間體驗(yàn)的商業(yè)疫情后的恢復(fù)及正向增長(zhǎng)是最為迅猛的。例如丹尼斯大衛(wèi)城、正弘城，在2020年5月份業(yè)績(jī)便恢復(fù)到疫情前水平，7月份開始實(shí)現(xiàn)同比正向大幅增長(zhǎng)，上述兩個(gè)項(xiàng)目截止到今年一季度末，銷售業(yè)績(jī)及受品牌關(guān)注度均實(shí)現(xiàn)雙位數(shù)增長(zhǎng)。
展望未來，2021年市場(chǎng)預(yù)計(jì)新增供應(yīng)97.6萬平方米，新增供應(yīng)主要集中在非核心商圈。鄭州商業(yè)發(fā)展可重點(diǎn)關(guān)注二七商圈、花園路商圈、高鐵商圈和商都?xì)v史文化區(qū)。
世邦魏理仕鄭州分公司副董事總經(jīng)理，鄭州及西安顧問及交易服務(wù)商業(yè)部董事張桐 表示：“疫情后，鄭州零售物業(yè)市場(chǎng)品牌選址呈兩極化趨勢(shì)。一方面地標(biāo)項(xiàng)目發(fā)揮品牌資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步吸引首店、快閃店入住，另一方面核心商圈所具備的高韌性及強(qiáng)商業(yè)號(hào)召力也持續(xù)為域內(nèi)零售項(xiàng)目保駕護(hù)航。但考慮到核心商圈空間有限，首店資源或?qū)⒁欢ǔ潭鹊耐庖缰链渭?jí)商圈的優(yōu)質(zhì)品牌購物中心。
未來，隨著可持續(xù)發(fā)展成為企業(yè)重點(diǎn)目標(biāo)，新能源汽車品牌或?qū)⒊蔀橘徫镏行挠忠蝗セα�。行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的新能源汽車品牌具備提升商場(chǎng)前沿科技感、吸引年輕消費(fèi)者和承租能力相對(duì)更高的優(yōu)勢(shì)，建議業(yè)主可其視為租戶首選；從品牌方角度，若無法尋得理想店鋪，尚未實(shí)現(xiàn)較高或穩(wěn)定銷量的新品牌也可考慮開設(shè)快閃店，從而獲得關(guān)注并打開市場(chǎng)�！�
三、鄭州城市國際化發(fā)展路徑及策略建議
——四步提升鄭州城市競(jìng)爭(zhēng)力，打造國際化建設(shè)新名片
通過對(duì)標(biāo)南京、武漢等國際化程度較高的新一線及同級(jí)中部六省省會(huì)城市，世邦魏理仕研究發(fā)現(xiàn)，鄭州的對(duì)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于國內(nèi)城市一流水平，但對(duì)外開放交流水平與國際化程度較高的城市仍存在一定差距。
世邦魏理仕鄭州分公司戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人宗長(zhǎng)浩 表示：“以生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，發(fā)掘城市和歷史遺存的多元文化包容性，融合金融、科技、文化等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利用交通樞紐優(yōu)勢(shì)，打造公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（TOD）模式，是提升城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑，也是國際化城市規(guī)劃建設(shè)合理性和可持續(xù)性的關(guān)鍵檢驗(yàn)指標(biāo)。
鄭州在發(fā)展過程中，要通過綜合交通樞紐的建設(shè)，帶動(dòng)城市及周邊的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就必須用‘系統(tǒng)’的觀點(diǎn)來對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃和合理布局，最終形成一套層次結(jié)構(gòu)分明、功能完整互補(bǔ)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)體系和配套體系�！�
路徑一、交通系統(tǒng)國際化
交通不僅是衍生需求，更是城市文明的體現(xiàn)。從國際范圍看，中國整體軌道交通客運(yùn)水平都與發(fā)達(dá)國家存在差距。從國內(nèi)范圍看，鄭州軌交客運(yùn)占比低于其他新一線城市。但隨著“一帶一路”沿線國家的聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，以及一批基礎(chǔ)設(shè)施的交付，中遠(yuǎn)期來看鄭州軌交客運(yùn)具備極大的發(fā)展空間與潛力。
世邦魏理仕建議，作為國家重要的綜合交通樞紐城市，便捷開放的復(fù)合型交通網(wǎng)，是鄭州提高國際化的首發(fā)優(yōu)勢(shì)�？梢攒壍澜煌橹行囊�(guī)劃城市布局，發(fā)揮軌交客群潛力，提升城市的步行及公共交通可達(dá)性，并提升對(duì)外聯(lián)通力。
路徑二：打造國際級(jí)文旅名城
旅游業(yè)是向世界展示城市形象的重要窗口，鄭州作為歷史文化名城，建議可抓住黃河流域生態(tài)保護(hù)與高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇，促進(jìn)“文化”與“旅游”深度結(jié)合，打造先進(jìn)的旅游產(chǎn)品及國際化旅游品牌，形成旅游觀光+休閑度假+商務(wù)會(huì)展等多元產(chǎn)業(yè)結(jié)合的“旅游+”模式，培養(yǎng)旅游新熱點(diǎn)，推動(dòng)整體現(xiàn)代服務(wù)業(yè)向國際化升級(jí)。
路徑三：智慧，高效，可持續(xù)的國際化城市更新
隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速與服務(wù)業(yè)占GDP比重的提升，鄭州發(fā)展將更注重存量的有機(jī)更新與產(chǎn)能激活，城市更新將成為未來長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)城市建設(shè)的主旋律。世邦魏理仕建議，鄭州城市更新可借鑒國內(nèi)外先進(jìn)理念，強(qiáng)調(diào)與產(chǎn)業(yè)的匹配及對(duì)資源的有機(jī)整合，同時(shí)注重使用者的實(shí)際訴求，融合智慧，高效，可持續(xù)的城市功能，建立產(chǎn)城人文融合的國際化新片區(qū)。
路徑四：搶占新經(jīng)濟(jì)浪潮， 構(gòu)建“新型園區(qū)經(jīng)濟(jì)”
科技、文化創(chuàng)新是未來推動(dòng)城市生產(chǎn)力，提高城市國際地位的重要因素。對(duì)比國際化程度較高的新一線及同級(jí)中部六省省會(huì)城市，目前鄭州科技創(chuàng)新水平仍然較低。
世邦魏理仕鄭州及西安分公司董事總經(jīng)理李健表示：“基于城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，鄭州應(yīng)積極協(xié)同中原經(jīng)濟(jì)圈，發(fā)展大樞紐，大平臺(tái)，大開放戰(zhàn)略布局。重點(diǎn)關(guān)注高科技、高附加值的新興產(chǎn)業(yè)培育、引入，吸引行業(yè)專業(yè)人才集聚。同時(shí)注重升級(jí)產(chǎn)業(yè)及功能配套，增強(qiáng)產(chǎn)城人文聯(lián)動(dòng)，致力于構(gòu)建‘新經(jīng)濟(jì)中原產(chǎn)業(yè)平臺(tái)’�！�
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
