CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2021年第一季度鄭州房地產(chǎn)市場回顧與展望》，解析鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場最新發(fā)展狀況與趨勢。
報告顯示，一季度鄭州優(yōu)質(zhì)寫字樓市場空置率創(chuàng)近三年新低，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)引領(lǐng)租賃需求；優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場奢侈品牌、國際快時尚繼續(xù)加碼，內(nèi)資美妝積極擴張。
一、優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
——空置率創(chuàng)近三年新低，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)持續(xù)引領(lǐng)租賃需求
2021年第一季度，鄭州寫字樓市場無新增供應(yīng)入市，個別原計劃入市的項目均推遲到今年年中交付。
互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)及建筑業(yè)、金融業(yè)分列市場新租需求來源前三位。其中，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)占比21%，集中表現(xiàn)為在線教育頭部企業(yè)的擴租需求。房地產(chǎn)及建筑行業(yè)占比16%，金融業(yè)占比14.4%。隨著疫情的穩(wěn)定和租賃活動的全面展開，活躍的新增需求推動本季度全市凈吸納量大幅上升，錄得14.7萬平方米，為2020年第四季度的三倍左右�？罩寐蕜t環(huán)比下降4.0個百分點，回落至11.8%，為近3年最低。
租金方面，本季度全市平均租金報價102.5元/平方米/月，較2020年底上漲4.2%，乙級寫字樓的租賃情況優(yōu)于甲級寫字樓。
未來3年，預(yù)計寫字樓市場約有400萬平方米新增供應(yīng)入市，主要來自于2021后龍湖金融島項目的集中入市。新增供應(yīng)多數(shù)集中在非核心板塊。甲級寫字樓市場將新增約150萬平方米供應(yīng)面積，產(chǎn)品類型也更為豐富，預(yù)計有超越目前市場的新型產(chǎn)品面世。
世邦魏理仕鄭州分公司寫字樓部經(jīng)理楊云 表示：“受益于活躍的市場新租需求、市場供應(yīng)及庫存減少，預(yù)鄭州計甲級寫字樓市場空置率將在一段時間持續(xù)下降。隨著鄭州經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不斷完善，及城市向著國際化發(fā)展路徑邁進，未來選擇進駐鄭州的頭部企業(yè)會進一步增加。建議可重點關(guān)注北龍湖副CBD區(qū)域及高鐵廣場區(qū)域。高鐵東廣場建成后將吸引國內(nèi)外500強企業(yè)總部，成為總部經(jīng)濟、高端商貿(mào)的集聚地�！�
二、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
——奢侈品牌、國際快時尚繼續(xù)加碼，內(nèi)資美妝積極擴張
2021年第一季度，鄭州零售物業(yè)市場錄得新增供應(yīng)7.7萬平方米。核心商圈及次級商圈均迎來一個項目開業(yè)。受疫情影響，多數(shù)品牌對新開項目信心不足，季內(nèi)凈吸納量報5.88萬平方米。
整體新租需求方面，零售行業(yè)奢侈品牌和國際快時尚表現(xiàn)突出。LVMH、Kering等已進駐鄭州市場的奢侈品集團開始將更多品牌納入鄭州市場；快時尚代表UNIQLO亦在鄭州加速擴張，承擔(dān)了去化主力軍的作用。國產(chǎn)美妝集合店作為本季的新興零售趨勢在多個購物中心開出新店，帶動了部分核心及區(qū)域代表性購物中心人流提升。餐飲業(yè)態(tài)方面，海底撈旗下兩個新創(chuàng)子品牌苗師兄鮮炒雞、喬喬的粉本季首進鄭州，外來餐飲首店布局更青睞核心商圈內(nèi)項目。
本季度，以非核心商圈項目或老舊百貨、購物中心為主的掉鋪及退租現(xiàn)象仍有發(fā)生，市場整體空置率環(huán)比上升1.4個百分點至10.0%。整體購物中心首層租金報價28.5元/平方米/天。預(yù)計未來市場將繼續(xù)承壓，全市購物中心首層平均租金較上一年有所下降，但核心項目仍將持續(xù)走高。從我們持續(xù)關(guān)注到的購物中心數(shù)據(jù)可以看出，具有較強商品力、精細化運營和空間體驗的商業(yè)疫情后的恢復(fù)及正向增長是最為迅猛的。例如丹尼斯大衛(wèi)城、正弘城，在2020年5月份業(yè)績便恢復(fù)到疫情前水平，7月份開始實現(xiàn)同比正向大幅增長，上述兩個項目截止到今年一季度末，銷售業(yè)績及受品牌關(guān)注度均實現(xiàn)雙位數(shù)增長。
展望未來，2021年市場預(yù)計新增供應(yīng)97.6萬平方米，新增供應(yīng)主要集中在非核心商圈。鄭州商業(yè)發(fā)展可重點關(guān)注二七商圈、花園路商圈、高鐵商圈和商都歷史文化區(qū)。
世邦魏理仕鄭州分公司副董事總經(jīng)理，鄭州及西安顧問及交易服務(wù)商業(yè)部董事張桐 表示：“疫情后，鄭州零售物業(yè)市場品牌選址呈兩極化趨勢。一方面地標項目發(fā)揮品牌資源優(yōu)勢進一步吸引首店、快閃店入住，另一方面核心商圈所具備的高韌性及強商業(yè)號召力也持續(xù)為域內(nèi)零售項目保駕護航。但考慮到核心商圈空間有限，首店資源或?qū)⒁欢ǔ潭鹊耐庖缰链渭壣倘Φ膬?yōu)質(zhì)品牌購物中心。
未來，隨著可持續(xù)發(fā)展成為企業(yè)重點目標，新能源汽車品牌或?qū)⒊蔀橘徫镏行挠忠蝗セα�。行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的新能源汽車品牌具備提升商場前沿科技感、吸引年輕消費者和承租能力相對更高的優(yōu)勢，建議業(yè)主可其視為租戶首選；從品牌方角度，若無法尋得理想店鋪，尚未實現(xiàn)較高或穩(wěn)定銷量的新品牌也可考慮開設(shè)快閃店，從而獲得關(guān)注并打開市場�！�
三、鄭州城市國際化發(fā)展路徑及策略建議
——四步提升鄭州城市競爭力，打造國際化建設(shè)新名片
通過對標南京、武漢等國際化程度較高的新一線及同級中部六省省會城市，世邦魏理仕研究發(fā)現(xiàn)，鄭州的對外經(jīng)濟發(fā)展處于國內(nèi)城市一流水平，但對外開放交流水平與國際化程度較高的城市仍存在一定差距。
世邦魏理仕鄭州分公司戰(zhàn)略顧問部負責(zé)人宗長浩 表示：“以生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，發(fā)掘城市和歷史遺存的多元文化包容性，融合金融、科技、文化等創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，利用交通樞紐優(yōu)勢，打造公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（TOD）模式，是提升城市競爭力的重要途徑，也是國際化城市規(guī)劃建設(shè)合理性和可持續(xù)性的關(guān)鍵檢驗指標。
鄭州在發(fā)展過程中，要通過綜合交通樞紐的建設(shè)，帶動城市及周邊的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就必須用‘系統(tǒng)’的觀點來對相關(guān)產(chǎn)業(yè)進行科學(xué)規(guī)劃和合理布局，最終形成一套層次結(jié)構(gòu)分明、功能完整互補的區(qū)域產(chǎn)業(yè)體系和配套體系�！�
路徑一、交通系統(tǒng)國際化
交通不僅是衍生需求，更是城市文明的體現(xiàn)。從國際范圍看，中國整體軌道交通客運水平都與發(fā)達國家存在差距。從國內(nèi)范圍看，鄭州軌交客運占比低于其他新一線城市。但隨著“一帶一路”沿線國家的聯(lián)動優(yōu)勢，以及一批基礎(chǔ)設(shè)施的交付，中遠期來看鄭州軌交客運具備極大的發(fā)展空間與潛力。
世邦魏理仕建議，作為國家重要的綜合交通樞紐城市，便捷開放的復(fù)合型交通網(wǎng)，是鄭州提高國際化的首發(fā)優(yōu)勢�？梢攒壍澜煌橹行囊�(guī)劃城市布局，發(fā)揮軌交客群潛力，提升城市的步行及公共交通可達性，并提升對外聯(lián)通力。
路徑二：打造國際級文旅名城
旅游業(yè)是向世界展示城市形象的重要窗口，鄭州作為歷史文化名城，建議可抓住黃河流域生態(tài)保護與高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略機遇，促進“文化”與“旅游”深度結(jié)合，打造先進的旅游產(chǎn)品及國際化旅游品牌，形成旅游觀光+休閑度假+商務(wù)會展等多元產(chǎn)業(yè)結(jié)合的“旅游+”模式，培養(yǎng)旅游新熱點，推動整體現(xiàn)代服務(wù)業(yè)向國際化升級。
路徑三：智慧，高效，可持續(xù)的國際化城市更新
隨著城鎮(zhèn)化進程的加速與服務(wù)業(yè)占GDP比重的提升，鄭州發(fā)展將更注重存量的有機更新與產(chǎn)能激活，城市更新將成為未來長時期內(nèi)城市建設(shè)的主旋律。世邦魏理仕建議，鄭州城市更新可借鑒國內(nèi)外先進理念，強調(diào)與產(chǎn)業(yè)的匹配及對資源的有機整合，同時注重使用者的實際訴求，融合智慧，高效，可持續(xù)的城市功能，建立產(chǎn)城人文融合的國際化新片區(qū)。
路徑四：搶占新經(jīng)濟浪潮， 構(gòu)建“新型園區(qū)經(jīng)濟”
科技、文化創(chuàng)新是未來推動城市生產(chǎn)力，提高城市國際地位的重要因素。對比國際化程度較高的新一線及同級中部六省省會城市，目前鄭州科技創(chuàng)新水平仍然較低。
世邦魏理仕鄭州及西安分公司董事總經(jīng)理李健表示：“基于城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢，鄭州應(yīng)積極協(xié)同中原經(jīng)濟圈，發(fā)展大樞紐，大平臺，大開放戰(zhàn)略布局。重點關(guān)注高科技、高附加值的新興產(chǎn)業(yè)培育、引入，吸引行業(yè)專業(yè)人才集聚。同時注重升級產(chǎn)業(yè)及功能配套，增強產(chǎn)城人文聯(lián)動，致力于構(gòu)建‘新經(jīng)濟中原產(chǎn)業(yè)平臺’�！�
來源：世邦魏理仕
編輯：wangdc
