國家統(tǒng)計局7月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年我國GDP為53.2萬億，同比增長12.7%。全國經(jīng)濟內(nèi)生動力和市場主體信心逐步增強，全球經(jīng)濟延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，加之各項積極政策持續(xù)作用于市場，眾多積極信號帶領(lǐng)全國辦公樓市場穩(wěn)步回升。內(nèi)、外資企業(yè)更為積極地在市場中進行戰(zhàn)略布局，許多行業(yè)也出現(xiàn)新的需求增長點，推動辦公樓租賃市場積極向好。
2021上半年市場需求顯著復(fù)蘇
2021年下半年拉開序幕之際，全國辦公樓租賃需求進一步復(fù)蘇，市場各方參與者的信心得到提振；加上租金的持續(xù)調(diào)整，促使全國主要城市2021年第二季度的凈吸納量共錄得170萬平方米，較一季度提升36%。
其中，四個一線城市的甲級辦公樓凈吸納量均在市場回暖的大環(huán)境下繼續(xù)維持高位，共達到83萬平方米，市場情緒轉(zhuǎn)向積極，疫情后積壓已久的租賃需求逐步釋放。
升級搬遷類需求持續(xù)推動北京甲級凈吸納量增長，二季度錄得12萬平方米，同時項目去化速度明顯加快；上海全市甲級辦公樓市場凈吸納量錄得45萬平方米，上半年共計75萬平方米；深圳上半年甲級凈吸納量約47萬平方米，已達到去年全年水平的72%；而廣州由于五月下旬疫情出現(xiàn)小幅反彈，租賃市場受到了一定程度的沖擊，導(dǎo)致部分租賃活動停滯。
1.5線及二線城市辦公樓市場也有不同程度的回暖，第二季度凈吸納量共錄得87萬平方米，市場信心進一步提振。杭州甲級辦公樓市場錄得凈吸納量近2.3萬平方米，由于部分企業(yè)的擴張需求在一季度充足釋放，空置面積被逐漸吸納，二季度租賃成交量小幅下滑；成、渝兩市凈吸納量分別達到7.9萬和7萬平方米，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)勢繼續(xù)賦能辦公樓增量市場，整體空置率持續(xù)回落。
金融對外開放持續(xù)發(fā)力 賦能辦公樓租賃市場穩(wěn)步回暖
作為經(jīng)濟恢復(fù)的重要舉措之一，金融開放成為疫情后的重要戰(zhàn)略方針，不僅促進了金融改革的推進，也有效地對沖了疫情給中國經(jīng)濟帶來的負面影響。中國各一線城市紛紛出臺“因地制宜”的優(yōu)惠政策以鼓勵外資的進入。
自2020年9月“兩區(qū)”（即國家服務(wù)業(yè)擴大開放綜合示范區(qū)和自由貿(mào)易試驗區(qū)）設(shè)立以來，北京吸引外資的“強磁場”效應(yīng)持續(xù)釋放，穩(wěn)步擴大金融市場雙向開放。在政策的引導(dǎo)推動下，2021年上半年金融行業(yè)成交占北京甲級辦公樓租賃成交的35%，證券、保險等企業(yè)均在北京積極布局；
上投摩根基金成為首家外資絕對控股的公募基金并布局上海；
在廣東“十四五”規(guī)劃綱要的指導(dǎo)下，廣州和深圳也在加快推進金融業(yè)對外開放，深化粵港澳金融合作。摩根大通期貨作為全國首家全外資控股期貨公司完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓并落地廣州，渣打銀行在廣州天河區(qū)設(shè)立渣打銀行大灣區(qū)中心。
不論是對于業(yè)務(wù)范圍的重新劃定還是金融牌照或金融許可證獲得條件的放寬，這些舉措無疑為外資金融企業(yè)在此輪市場的開拓探索中注入了活力。
在北京，以證券公司為代表的金融行業(yè)租戶呈現(xiàn)較為強勁的市場需求，二季度瑞信集團已戰(zhàn)略布局朝陽區(qū)，未來考慮在北京市場進行全方位業(yè)務(wù)部署。在上海，近期擴張的金融企業(yè)主要以內(nèi)資基金、券商、保險為主，多數(shù)選址南京西路和陸家嘴等傳統(tǒng)核心中央商務(wù)區(qū)和金融企業(yè)聚集地。在廣州，今年4月揭牌成立的廣州期貨交易所選擇入駐新建成的萬科中心，租賃面積超過一萬平方米，其后數(shù)家國內(nèi)頭部金融機構(gòu)亦相繼進駐。
TMT擴張推升需求 行業(yè)增長點積極作用于市場
2021年兩會上，國家再次強調(diào)堅持創(chuàng)新驅(qū)動，鼓勵高新科技行業(yè)的發(fā)展。在這種新格局下，TMT企業(yè)作為市場長期有效的驅(qū)動力，繼續(xù)積極作用于全國辦公樓市場需求的回升。
TMT行業(yè)仍是北京租賃市場需求的中堅力量，業(yè)務(wù)的不斷擴張使得頭部企業(yè)繼續(xù)在全市布局，需求也從IT聚集區(qū)域不斷外溢至全市；
在上海，科技類企業(yè)在核心區(qū)以及新興商務(wù)區(qū)均進一步尋求積極擴張；
在廣州，網(wǎng)絡(luò)消費和線上商務(wù)平臺繼續(xù)提前布局琶洲子市場，在高需求的帶動下，琶洲憑借其區(qū)內(nèi)數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢，優(yōu)質(zhì)項目去化速度持續(xù)提速；
在深圳，TMT行業(yè)巨頭的業(yè)務(wù)持續(xù)增長，騰訊、京東等企業(yè)持續(xù)在南山片區(qū)大規(guī)模租賃辦公空間，推動市場需求回暖；
“科技互聯(lián)網(wǎng)”已經(jīng)成為成都辦公樓租賃市場最主要關(guān)鍵詞。2021年上半年，該行業(yè)實現(xiàn)新租近9萬平方米，成為增量需求首要來源；
科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)擴張需求在重慶也十分突出，在新增成交占比達39.9%，頭部高新科技公司持續(xù)青睞三北區(qū)域；
杭州中小型電商企業(yè)成為成交主流，二季度占比達近38%；
在網(wǎng)紅經(jīng)濟爆發(fā)增長以及政府的引導(dǎo)培育下，新媒體行業(yè)在青島持續(xù)擴張發(fā)展。
全國新增項目持續(xù)入市 但市場復(fù)蘇緩解供應(yīng)壓力
二季度全國新增供應(yīng)達到102萬平方米，其中一線城市二季度新增供給錄得51.6萬平方米；北京無新增供應(yīng)，相較于其他三個一線城市供給端壓力較小。上海、廣州、深圳二季度供應(yīng)入市相對放緩，供應(yīng)壓力暫時得到緩解。上海中央商務(wù)區(qū)無新增供應(yīng)，非中央商務(wù)區(qū)有兩個新項目入市，但由于部分板塊需求強勁，整體市場并未受到新增供應(yīng)影響；深圳、廣州各僅有兩個甲級辦公樓項目入市。
與一季度相比，1.5線及二線城市甲級市場新增供應(yīng)呈現(xiàn)逐步上行趨勢，但由于市場需求的持續(xù)回暖推動空置率進一步下降。二季度，青島有一地標項目入市，為市場帶來優(yōu)質(zhì)新增供應(yīng)；成都新增供應(yīng)環(huán)比上升，但市場需求高漲提振業(yè)主信心，推動甲級市場空置率下降。部分城市將于明后年迎來供應(yīng)高峰期，或?qū)⒚媾R較大的競爭壓力，預(yù)計將加劇樓宇的表現(xiàn)分化。持續(xù)的較大規(guī)模供應(yīng)也促使部分業(yè)主通過產(chǎn)品升級與人性化服務(wù)的提升來應(yīng)對潛在的市場競爭。
全國租金表現(xiàn)提升 租賃市場穩(wěn)步向好
全國甲級辦公樓租賃需求持續(xù)回暖，成交量回升，釋放出積極訊號，使得甲級市場租金降幅持續(xù)收窄或租金繼續(xù)逐步回升。四個一線城市中，上海、廣州、深圳租金繼一季度回正后二季度持續(xù)小幅攀升，并且漲幅與一季度相比均有擴大，其中廣州租金上漲最為明顯，錄得環(huán)比上升0.8個百分點。與此同時，二季度北京整體市場租金降幅收窄，但市場尚未止跌，環(huán)比下降1.0%。
由于需求回暖勢頭增強，部分情況較為穩(wěn)定的辦公樓項目業(yè)主議價能力增強，正在考慮于下一季度提高租金。1.5線及二線城市租金方面表現(xiàn)均有一定程度的提升。二季度成都甲級辦公樓空置面積持續(xù)縮減，業(yè)主上調(diào)租金意愿明顯，帶動全市租金進入回暖周期，租金增長率轉(zhuǎn)入正區(qū)間，錄得環(huán)比增長0.5%。
雖然全國市場整體向好，但市場中不同板塊的表現(xiàn)仍存在差異。部分板塊由于供給壓力存續(xù)或空置面積未被吸納，業(yè)主仍被迫采取以價換量的租賃策略，租金回升速度較為受限；而部分空置率持續(xù)下探或表現(xiàn)優(yōu)異的項目，其業(yè)主則率先提升項目租金，從而帶領(lǐng)整個子市場租金回升，部分板塊和項目已實現(xiàn)租金小幅上漲。例如上海前灘和徐匯濱江、廣州琶洲和成都金融城等板塊，隨著部分頭部樓宇租金明顯上升，各項優(yōu)惠及扶持政策也有所收緊。
疫情沖擊之下，市場中不同板塊、不同項目之間表現(xiàn)分化加劇。我們也觀察到，無論是在疫情期間還是后疫情時代，物業(yè)管理品質(zhì)優(yōu)異、招商租賃策略成熟的業(yè)主始終引領(lǐng)市場。明年，隨著市場步入整體性復(fù)蘇階段，而市場中辦公樓宇間的硬件品質(zhì)差異已相對弱化，服務(wù)品質(zhì)的提升將是未來決定性的競爭優(yōu)勢。
來源：仲量聯(lián)行JLL
編輯：wangdc
