2021年上半年，中國社會消費品零售總額（社零總額）211,904億元，同比增長23.0%。4-6月，社零總額按月持續(xù)回升。五一長假、端午小長假、“618”網(wǎng)購狂歡節(jié)成為二季度拉動中國消費的關(guān)鍵觸點。消費加速回升，市場對消費端后市看漲的預(yù)期繼續(xù)增強(qiáng)。

　　金銀珠寶、餐飲、服飾業(yè)態(tài)上半年繼續(xù)領(lǐng)漲，餐飲增速超過商品零售，汽車行業(yè)表現(xiàn)分化。疫情期間，商品零售通過線上渠道得以艱難維系日常經(jīng)營，而餐飲業(yè)則遭受重創(chuàng)。今年開始，餐飲消費由于上年基數(shù)低，今年增速彎道超車，超過商品零售。二季度，盡管兩者增速差開始縮小，但前者依然保持一定量的領(lǐng)先優(yōu)勢。業(yè)態(tài)方面，上半年金銀珠寶類消費同比增速高達(dá)59.9%，高居各業(yè)態(tài)之首。餐飲與服飾消費緊隨其后，分別錄得48.6%、33.7%。汽車行業(yè)在變革中見證未來發(fā)展趨勢或?qū)⒆呦騼蓸O化，傳統(tǒng)車企面臨能源轉(zhuǎn)型的急迫壓力；新能源汽車產(chǎn)銷兩旺，在政策與產(chǎn)品迭代中逐步拓展市場份額，成為拉動汽車消費增長的關(guān)鍵點。

　　20余城角逐國際消費中心城市，京津滬渝穗五市率先獲批�！笆�四五”規(guī)劃明確提出培育建設(shè)國際消費中心城市，打造一批區(qū)域消費中心，希望通過中心城市的頭部效應(yīng)帶動區(qū)域整體消費增長。7月19日，國務(wù)院正式對外發(fā)布中國首批國際消費中心城市名單，包括上海、北京、廣州、天津和重慶，這五座城市也分別來自中國四大城市群，即京津冀、長三角、大灣區(qū)與成渝，是各自所屬城市群的核心城市，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展對城市群整體的份量不言而喻。2021年上半年，上海、北京、重慶、廣州的社零總額分別位列全國前四，頭部城市的示范效應(yīng)凸顯。

　　2021年上半年中國優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場概覽

　　上半年，中國主要一二線城市在經(jīng)歷一季度的沉寂后，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場在二季度迎來一波增長：新增供應(yīng)接近250萬平方米，環(huán)比上漲2倍以上。一線城市北上廣零售供應(yīng)在二季度集中爆發(fā)，分別錄得新增供應(yīng)23萬、18萬和13萬平方米。1.5線城市的代表重慶、成都、武漢繼續(xù)領(lǐng)跑零售物業(yè)新增供應(yīng)，上半年三城總計錄得超過120萬平方米，占比達(dá)到上半年全國新增供應(yīng)總量的1/3。寧波二季度新增供應(yīng)達(dá)到49萬平方米，位列各城市首位。

　　今年開業(yè)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)都在場景營造方面嘗試創(chuàng)新。香港置地重慶光環(huán)購物公園引入垂直綠植場景“沐光森林”，成為新晉網(wǎng)紅打卡點。作為寧波首個“城市綜合體+摩天輪”項目，寧波萬象城的開業(yè)引來全城矚目。上海北外灘來福士開業(yè)后，以完美復(fù)刻八九十年代市井場景為特色的城市市集，同樣被人流擠爆。在消費3.0時代，消費場景是引爆消費流量的關(guān)鍵點，未來中國也將見證更多的購物中心為消費者帶來更多新奇、更具創(chuàng)造性的消費場景。

　　零售物業(yè)開發(fā)回歸一線與1.5線城市，長江經(jīng)濟(jì)帶頭部城市成為近期市場熱點。截至2021年第二季度，上海、北京、成都、重慶、武漢五城的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量均超過750萬平方米，規(guī)模位居全國前五，其中京滬兩大一線城市的存量分別已接近1,400萬和1,500萬平方米，遙遙領(lǐng)先。北方地區(qū)的增量供應(yīng)主要集中在北京和西安兩市。相較而言，長三角與長江經(jīng)濟(jì)帶的主要城市則成為當(dāng)前與未來兩年優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)新增項目的重點區(qū)域。

　　回歸城市內(nèi)部，伴隨核心區(qū)域可開發(fā)用地幾近消耗殆盡，商業(yè)開發(fā)向存量盤活方向發(fā)展。具有一定資金實力和運營經(jīng)驗的開發(fā)商轉(zhuǎn)型城市運營商，將把重心放在城市更新以及老舊零售的提檔升級上。而新興區(qū)域的競爭格局更加開放，持續(xù)吸引優(yōu)質(zhì)零售項目來填補(bǔ)區(qū)域零售商業(yè)的空白。

　　零售物業(yè)市場逐步走出疫情陰霾，全國優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率連續(xù)三個季度回落。伴隨中國疫苗接種率上升及疫情防控進(jìn)入常態(tài)化，零售消費逐步恢復(fù)常態(tài)，零售物業(yè)市場亦隨之迎來需求回暖。強(qiáng)線下渠道屬性的業(yè)態(tài)，如餐飲業(yè)態(tài)恢復(fù)市場活力，餐廳客流出現(xiàn)明顯回升，新增需求逐步活躍�？Х炔栾嬙谛乱惠喌馁Y本加持下，加速擴(kuò)張，品牌之間的競爭加劇、客單價差距拉大，客群分層加速顯現(xiàn)。此外，新能源汽車、娛樂潮玩、健康生活類新興業(yè)態(tài)和品牌也展現(xiàn)出較強(qiáng)的承租能力。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末中國20個主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場平均空置率錄得9.4%，按同口徑算環(huán)比下跌0.2個百分點。盡管新增供應(yīng)保持高位，但空置率環(huán)比已連續(xù)三個季度實現(xiàn)回落，顯示出市場回暖的良好跡象。然而，整體空置率仍高于疫情前水平。

　　2021年上半年中國零售市場亮點

　　1.節(jié)假日經(jīng)濟(jì)帶動中國消費市場加速回暖

　　“十四五”規(guī)劃對節(jié)假日經(jīng)濟(jì)提出了明確的發(fā)展方向。今年“五一”長假增至五天，為遠(yuǎn)途旅游消費創(chuàng)造了條件。五一長假，北京游客量同比增長81.9%，恢復(fù)至2019年98.4%；上海同比增長138.9%；廣州同比增長1.8倍，較2019年仍實現(xiàn)增長11.9%。人流數(shù)據(jù)的恢復(fù)是消費的基礎(chǔ)。據(jù)銀聯(lián)消費大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，五一假期旅游拉動上海消費約400億元。足見，節(jié)假日經(jīng)濟(jì)對消費的帶動作用已成為后疫情時代零售消費市場的一劑強(qiáng)心針。

　　其中，酒店、餐飲業(yè)態(tài)收益較大。以上海為例，酒店平均客房入住率為71%，同比增長45個百分點，超過2019年同期15個百分點，回升勢頭明顯。餐飲業(yè)態(tài)也在經(jīng)濟(jì)活動恢復(fù)常態(tài)的進(jìn)程中，逐步恢復(fù)元氣。茶飲、咖啡、輕餐、快餐等需求面積相對更小的餐飲品類擴(kuò)張速度更快，相對敏捷的經(jīng)營模式更適合后疫情時代的零售物業(yè)市場。相比較而言，正餐的經(jīng)營風(fēng)險仍是對運營商的極大考驗。尤其在高速擴(kuò)張后，即便是國內(nèi)的頭部餐飲集團(tuán)同樣面臨營收與成本之間的短期平衡問題，帶給后市更多觀望情緒。

　　2.服飾業(yè)態(tài)品牌與產(chǎn)品迭代升級，年輕、潮流、運動主導(dǎo)市場流量

　　疫情后，國內(nèi)外諸多時尚品牌利用疫情空擋，加速品牌形象以及產(chǎn)品的迭代升級。今年上半年，服飾品牌伴隨消費回暖也開始了新一輪的市場布局，多數(shù)品牌采取“小而精”的策略，而非“大而全”的粗放式增長，一二線商業(yè)頭部城市成為布局重點。產(chǎn)品方面，品牌商更加注重自身產(chǎn)品是否滿足實現(xiàn)年輕消費者的消費訴求，是否能激發(fā)消費需求釋放。品牌形象代言更新、門店重裝煥新、全新產(chǎn)品系列官宣等成為近期服飾品牌的主要動向。從新租需求來看，服飾類需求在增量需求中占1/3左右，仍是零售物業(yè)市場需求端的關(guān)鍵支撐。

　　十四五綱要提到要“提升供給體系適配性，開展中國品牌創(chuàng)建行動，率先在化妝品、服裝、家紡、電子產(chǎn)品等消費品領(lǐng)域培育一批高端品牌”。其中，以“國潮”品牌為首的中國品牌，正在國際上展現(xiàn)出空前的影響力。隨著一系列國際大牌被抵事件的發(fā)酵以及中國消費者意識的轉(zhuǎn)變，國潮品牌正在破圈、被更多消費者，尤其是年輕消費者所接受。國潮已從服裝，拓展到國貨美妝、國漫國游、中國美食、國貨數(shù)碼等多元領(lǐng)域，并從實體產(chǎn)品逐漸轉(zhuǎn)變到文化傳播。未來，國潮的崛起將涵蓋更多的零售業(yè)態(tài)，為零售帶來更多的發(fā)展空間。此外，在東京夏季和北京冬季奧運會效應(yīng)的影響下，運動品牌也借機(jī)加快市場聯(lián)動宣傳、強(qiáng)化形象代言以及門店布局。

　　3.倉儲式超市加速布局，差異化策略成競爭關(guān)鍵

　　全球風(fēng)靡的倉儲式超市在中國繼續(xù)布局，國內(nèi)超市品牌也在風(fēng)口下入場跟進(jìn)，市場呈現(xiàn)出“國際”和“國內(nèi)”品牌、不同類型超市業(yè)態(tài)同場競爭的新格局。以Costco、Sam’s Club為代表的國際倉儲式超市品牌，在全球供應(yīng)鏈體系支撐下，依托付費會員制模式及高性價比商品，迅速占領(lǐng)市場，并獲得相當(dāng)程度的客戶粘性。而中資派則采取差異化策略，利用精簡SKU、批零結(jié)合的模式來做大單一商品的出貨量，薄利多銷，沖擊下沉市場。一些傳統(tǒng)超市運營商也正在醞釀會員店的未來計劃，在倉儲物流效率不斷提高的加持下，越來越多的超市品牌正在加入倉儲式會員超市的行列。超市業(yè)態(tài)仍然是零售物業(yè)市場主力店的重要構(gòu)成。

　　存量改造大勢所趨 輕資產(chǎn)輸出打破傳統(tǒng)競爭格局

　　上半年，中國零售物業(yè)市場的租金由于基期基數(shù)較低而實現(xiàn)大幅增長。在逐步擺脫疫情影響后，零售銷售額、客流均已反彈，迎來新周期。但新增供應(yīng)仍然高企，市場存量較高，存量資產(chǎn)的盤活問題仍是零售市場的主旋律。因此，輕資產(chǎn)輸出的零售資產(chǎn)運營模式自然市場前景廣闊。

　　中國一線城市由于城市化進(jìn)程較早，大量早期開發(fā)的商業(yè)配套已無法跟上現(xiàn)在消費市場的變化速度。核心商圈的商業(yè)項目投運時間過早，硬件和軟件設(shè)施老舊，亟待提檔升級。因此，已邁入存量時代的城市必然走入城市更新的路徑。在政府引導(dǎo)下，越來越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)型城市運營者，參與“城市更新”項目中，煥新核心零售商圈的生命力。

　　隨著零售開發(fā)成本不穩(wěn)定性的增加，擺脫“重資產(chǎn)”的資產(chǎn)運營模式受到開發(fā)運營商的青睞。輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)的資產(chǎn)組合和財務(wù)數(shù)據(jù)得以優(yōu)化，但也將更加考驗運營商的資產(chǎn)管理能力和精細(xì)化的運營能力。全國范圍內(nèi)，龍湖、華潤等大型商業(yè)運營商，已然具備“輕資產(chǎn)輸出”的能力建設(shè)。

　　輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，運營商的在營商場數(shù)量及管理面積快速增長。從前策到后期運營管理、企劃營銷等環(huán)節(jié)，都是輕資產(chǎn)模式成功的關(guān)鍵。由于商業(yè)體或商業(yè)模式容易被簡單復(fù)制，品牌創(chuàng)新力及獨特性將成為核心競爭力之一。通過添加“金融屬性”，輕資產(chǎn)可以通過合理運用杠桿，以最小的資金和可控的風(fēng)險來實現(xiàn)最大化利益。

　　未來，中國的主要城市仍將迎來一波零售物業(yè)供應(yīng)高峰。商業(yè)資產(chǎn)運營將有更多的可能性。除輕資產(chǎn)模式外，REITs等類基金運營模式也有望在零售物業(yè)市場被采用，但道阻且長。中國房地產(chǎn)頭部企業(yè)及商業(yè)運營商憑借更強(qiáng)的抗風(fēng)險能力和品牌影響力，將繼續(xù)在新的運營模式中探索，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。邁入全面消費時代的中國零售商業(yè)市場，正在突破商業(yè)載體的邊界，其活躍度將不斷回升，現(xiàn)階段中國仍將是全球最具活力的零售物業(yè)市場之一。

　　來源：仲量聯(lián)行JLL

編輯：wangdc