第一太平戴維斯發(fā)布《勢(shì)能重組，更迭革新——2021年武漢甲級(jí)寫字樓租戶普查報(bào)告》，涵蓋總體量超過220萬平方米的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目，調(diào)研企業(yè)承用面積超過140萬平方米，涉及企業(yè)總數(shù)近1,700家。報(bào)告梳理武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展脈絡(luò)，剖析甲級(jí)樓宇業(yè)態(tài)構(gòu)成，洞察市場(chǎng)特征，預(yù)判未來趨勢(shì)走向。
第一太平戴維斯武漢公司董事長(zhǎng)伍嘉樂表示，2004年，由香港新世界集團(tuán)開發(fā)的新世界國(guó)貿(mào)大廈建成，標(biāo)志著武漢首個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目的誕生。時(shí)至今日武漢寫字樓市場(chǎng)逐年擴(kuò)張、突破傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)圈層，加之城市地勢(shì)特征，商務(wù)區(qū)的發(fā)展已經(jīng)由最早以漢口為核心的商務(wù)板塊跨越至兩江四岸。無論是從市場(chǎng)存量、樓宇硬件、運(yùn)營(yíng)模式，還是租戶的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，武漢寫字樓市場(chǎng)都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了跨越式的轉(zhuǎn)變與發(fā)展。
普查：剖析甲級(jí)寫字樓租戶產(chǎn)業(yè)構(gòu)成 分析市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
2021年武漢甲級(jí)寫字樓TOP10租戶行業(yè)占比排名變化
金融業(yè)貢獻(xiàn)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)建筑業(yè)需求穩(wěn)健，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求快速增長(zhǎng)
對(duì)比2016年，傳統(tǒng)金融類租戶行業(yè)需求占比上升，但在行業(yè)橫向排名中下降至第二位，排名在科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)之后。平均租賃面積較2016年減少31.8%，傳統(tǒng)金融行業(yè)在甲級(jí)樓宇的租賃愈發(fā)精簡(jiǎn)化。隨著行業(yè)政策收緊，非傳統(tǒng)金融業(yè)租戶占比大幅下降，較2016年減少10.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)建筑行業(yè)整體保持發(fā)展韌性，租賃需求穩(wěn)定。
對(duì)比2016年，租賃面積行業(yè)占比小幅上升，平均租賃面積略有下降。疫情之后房地產(chǎn)建筑行業(yè)經(jīng)歷洗牌，行業(yè)資源重新整合并向頭部?jī)A斜。在線教育、短視頻、手游等新興科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)疫情后迎來新的發(fā)展機(jī)遇，推動(dòng)該行業(yè)一躍成為甲級(jí)寫字樓中的首要租賃來源，租賃面積占比由2016年的8.1%大幅提升至21.4%。
科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)占據(jù)武漢甲級(jí)寫字樓大型租戶需求首位
租賃面積3,000平方米及以上的大型租戶區(qū)位分布上主要集中在長(zhǎng)江南北兩岸的兩大傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)——建設(shè)大道及中南中北路。但伴隨科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的快速發(fā)展，光谷商務(wù)區(qū)近兩年大面積租賃需求快速增長(zhǎng)，并從產(chǎn)業(yè)園區(qū)外溢至甲級(jí)寫字樓中。從細(xì)分行業(yè)需求上，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)迅猛擴(kuò)張，其中以在線教育公司表現(xiàn)亮眼，頻頻擴(kuò)張并以大面積成交。
截至2021年第二季度，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)以40.1%的租賃面積占比攀升至大型租戶行業(yè)榜首，較2016年排名上升五位。傳統(tǒng)金融行業(yè)持續(xù)保持穩(wěn)定的大面積承租需求，占比25.8%，其中主要以保險(xiǎn)公司為主要代表。此外，第三方辦公運(yùn)營(yíng)、消費(fèi)服務(wù)等行業(yè)成為新上榜行業(yè)。第三方辦公行業(yè)已經(jīng)從2018年的高速擴(kuò)張期發(fā)展至目前的平穩(wěn)期。大型租戶需求保持行業(yè)韌性，有利于寫字樓的租賃去化，雖然大型租戶的企業(yè)個(gè)數(shù)占比僅為全市甲級(jí)寫字樓的3.9%，但其貢獻(xiàn)的去化面積卻超過三成。
2021年武漢甲級(jí)寫字樓大型租戶行業(yè)分布TOP10
洞悉：寫字樓商務(wù)區(qū)指數(shù)量化市場(chǎng)表現(xiàn) 新晉互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)規(guī)范整合
武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓商務(wù)區(qū)指數(shù)：第一太平戴維斯研究部根據(jù)商務(wù)區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓規(guī)模、甲級(jí)寫字樓存量占比、平均租金水平及入駐率等指標(biāo)維度進(jìn)行數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，首次發(fā)布武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓商務(wù)區(qū)指數(shù)，量化寫字樓商務(wù)區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)。
2021年武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)商務(wù)區(qū)指數(shù)
發(fā)現(xiàn) 1：長(zhǎng)江南北兩大核心商務(wù)區(qū)重塑，建設(shè)大道區(qū)域優(yōu)勢(shì)減弱
漢口沿江商務(wù)區(qū)發(fā)展起步于平安金融中心的建成，項(xiàng)目竣工一舉填補(bǔ)武漢國(guó)際甲級(jí)寫字樓的空白。近年來，漢口沿江商務(wù)區(qū)市場(chǎng)供需均衡，配套成熟，區(qū)域發(fā)展厚積薄發(fā)，綜合指數(shù)表現(xiàn)位居武漢寫字樓商務(wù)區(qū)的首位。中南中北路商務(wù)區(qū)憑借其甲級(jí)寫字樓資源稀缺和成熟的零售配套排名僅次于漢口沿江商務(wù)區(qū)。建設(shè)大道作為武漢起步最早的金融街區(qū)域，其寫字樓發(fā)展超過20年，市場(chǎng)存量已超過百萬方。近年來新增供應(yīng)集中入市，平均空置率長(zhǎng)期維持高位，市場(chǎng)表現(xiàn)位于全市第四位。
發(fā)現(xiàn) 2：產(chǎn)業(yè)紅利帶動(dòng)光谷迅速崛起
光谷憑借其科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)虹吸效應(yīng)，寫字樓租賃需求成幾何級(jí)數(shù)的增長(zhǎng)。同時(shí)，光谷核心片區(qū)——關(guān)山大道及光谷大道內(nèi)單一業(yè)權(quán)的甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，整體市場(chǎng)去化優(yōu)于全市水平。疫情后，在線教育行的擴(kuò)張也進(jìn)一步加速區(qū)域內(nèi)的寫字樓去化，租金水平也因此保持較高韌性，光谷商務(wù)區(qū)成為指數(shù)排名第三的優(yōu)質(zhì)寫字樓區(qū)域市場(chǎng)。
發(fā)現(xiàn) 3：航空路商務(wù)區(qū)格局重組
恒隆廣場(chǎng)與K11 Atelier的交付拉開航空路片區(qū)寫字樓硬件革新的新時(shí)代，升級(jí)搬遷需求的釋放以及業(yè)主方靈活的租賃策略使此商務(wù)區(qū)在的入駐率水平加速提升，區(qū)域整體表現(xiàn)優(yōu)異。此外，武漢中央商務(wù)區(qū)與武昌濱江片區(qū)則得益于目前區(qū)域市場(chǎng)規(guī)模較小，供需相對(duì)平衡，表現(xiàn)基本與全市水平持平。徐東大街、螃蟹岬、光谷東等片區(qū)則由于甲級(jí)寫字樓供應(yīng)缺失、市場(chǎng)成熟度較低等因素，市場(chǎng)指數(shù)排名較為落后。
新晉互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)擴(kuò)張放緩，政策導(dǎo)向下迎來規(guī)范整合
武漢甲級(jí)寫字樓科技新媒體行業(yè)細(xì)分行業(yè)占比
科技新媒體行業(yè)整體發(fā)展：
科技新媒體（簡(jiǎn)稱TMT）行業(yè)作為目前寫字樓最重要的需求來源之一，在投資風(fēng)口的加持下，其寫字樓租賃需求迅速擴(kuò)張。對(duì)比2016年武漢甲級(jí)寫字樓產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，TMT行業(yè)的總體租賃面積占比已經(jīng)高達(dá)22.2%，較五年前翻了一倍有余，行業(yè)的平均租賃面積也已經(jīng)超過1,000平方米。
科技新媒體行業(yè)細(xì)分：
將TMT行業(yè)細(xì)分為10個(gè)子行業(yè)，在線教育與新媒體行業(yè)作為行業(yè)新貴子行業(yè)，行業(yè)發(fā)展及租賃需求增長(zhǎng)最為快速，其排名從2016年的第8位和第9位躍居至如今的前兩位�；仡�2020年武漢甲級(jí)寫字樓的新增租賃需求中，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)作為全年甲級(jí)寫字樓的首要新增租賃需求來源，其中近六成來自于在線教育的擴(kuò)張。
第一太平戴維斯武漢公司商業(yè)樓宇部董事付麗表示，從行業(yè)規(guī)范角度分析，自2020年以來，國(guó)家對(duì)未成年人、學(xué)齡前兒童的校外輔導(dǎo)進(jìn)行更為嚴(yán)格的規(guī)范。隨著行業(yè)規(guī)范化進(jìn)程的逐步推進(jìn)，在線教育行業(yè)將在短期內(nèi)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。預(yù)計(jì)未來該行業(yè)的發(fā)展會(huì)逐步從快速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向維穩(wěn)布局。但武漢作為教育腹地，無論從文化教育資源以及城市地理區(qū)位上，未來仍將是在線教育租戶擴(kuò)張的重點(diǎn)領(lǐng)域。
展望：租金邊際效應(yīng)持續(xù)減弱 專業(yè)的空間運(yùn)營(yíng)能力將提升物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力
第一太平戴維斯武漢公司市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理錢琦琦表示，租金自2017年步入下行通道以來，“以價(jià)換量”的租賃策略所帶來的邊際效應(yīng)已經(jīng)逐步弱化，價(jià)格的彈性空間已幾近壓縮至最小。單方面降低價(jià)格所帶來的租賃優(yōu)勢(shì)逐步遞減，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從價(jià)格層面向管理層面轉(zhuǎn)變，專業(yè)的空間運(yùn)營(yíng)能力將提升物業(yè)在租戶市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。
可租賃空間多樣化，業(yè)主加入二級(jí)租賃運(yùn)營(yíng)陣營(yíng)
武漢二級(jí)租賃市場(chǎng)起步于首個(gè)雷格斯商務(wù)中心的開啟，但市場(chǎng)存量規(guī)模的快速發(fā)展發(fā)生在2018至2019年間。受疫情影響，二級(jí)租賃市場(chǎng)規(guī)模迅速縮減，資源整合延續(xù)至今。自2020年下半年，市場(chǎng)租賃需求逐步回暖，但未來新增供應(yīng)和待去化的存量規(guī)模依然可觀。為抓住更多潛在租賃需求與商業(yè)契機(jī)，業(yè)主方開始試水租戶拎包入駐的精裝空間模式，成為寫字樓二級(jí)租賃市場(chǎng)的參與者之一。
價(jià)格戰(zhàn)步入下半場(chǎng)，專業(yè)空間運(yùn)營(yíng)效用遞增
武漢寫字樓市場(chǎng)自2017年步入租金下行通道后，降價(jià)對(duì)于市場(chǎng)租賃需求的邊際增長(zhǎng)效益已經(jīng)逐步減弱，2020年的疫情加速價(jià)格下跌，價(jià)格下跌空間幾近提前釋放完全。價(jià)格戰(zhàn)步入下半場(chǎng)，意味著盲目降價(jià)僅可以短暫提升樓宇入駐率，但同時(shí)會(huì)犧牲業(yè)主方對(duì)于租戶品質(zhì)及樓宇運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性的把控。樓宇的市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)從“價(jià)變”向“質(zhì)變”發(fā)展。
商務(wù)區(qū)格局重組，區(qū)域聯(lián)動(dòng)性與差異化同步變更
軌道交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張帶動(dòng)商務(wù)區(qū)的成熟與新生，但是部分商務(wù)區(qū)的區(qū)域聯(lián)動(dòng)性依然缺失。以大光谷區(qū)域?yàn)槔�，光谷核心區(qū)域與光谷東新興市場(chǎng)的持續(xù)融合也將隨著宜科中心、中國(guó)特種飛行器研發(fā)中心的交付進(jìn)一步加深。但是區(qū)域融合與資源聯(lián)動(dòng)帶來的不僅僅是商務(wù)區(qū)之間的協(xié)同作用，也會(huì)加速樓宇之間的競(jìng)爭(zhēng)與差異化表現(xiàn)，進(jìn)一步加深專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力對(duì)于樓宇市場(chǎng)表現(xiàn)的影響。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
