仲量聯(lián)行華南區(qū)董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“在新經(jīng)濟(jì)和金融行業(yè)的雙重引領(lǐng)下，上半年廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體租賃需求上揚(yáng)，空置率總體企穩(wěn)，預(yù)測(cè)下半年整體租金將大致保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)二季度受疫情反彈影響租賃成交量下跌，投資市場(chǎng)方面錄得一筆大宗成交。預(yù)計(jì)下半年整體空置率改善幅度有限，租金缺乏增長(zhǎng)動(dòng)能。物流地產(chǎn)市場(chǎng)，電商企業(yè)積極擴(kuò)張業(yè)務(wù)，帶動(dòng)對(duì)非保稅倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求增加，大灣區(qū)五座主要城市高標(biāo)倉(cāng)租賃市場(chǎng)供不應(yīng)求，整體租金呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，新增的來自生鮮電商和實(shí)即時(shí)零售企業(yè)的需求逐步進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)租金仍將穩(wěn)中有升�！�
甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)
2021年第二季度，因五月下旬新冠疫情在廣州出現(xiàn)小幅反彈，本地甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)受到一定沖擊，部分租賃活動(dòng)停滯。但在此之前，得益于廣州政府對(duì)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全面而有力的規(guī)劃統(tǒng)籌，1-5月份廣州經(jīng)濟(jì)總體保持穩(wěn)步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持較快增長(zhǎng)。
2021年已過半，疫情對(duì)原有的工作、生活和消費(fèi)模式的影響依然存在，線上消費(fèi)熱度不減；近年來提前布局網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)和線上商務(wù)平臺(tái)的新經(jīng)濟(jì)企業(yè)在二季度也基本延續(xù)了自去年以來的活躍表現(xiàn)，而前五個(gè)月消費(fèi)市場(chǎng)的快速恢復(fù)則引發(fā)了數(shù)家新經(jīng)濟(jì)企業(yè)新一輪的業(yè)務(wù)拓展和搬遷擴(kuò)租需求。在全市范圍內(nèi)，琶洲憑借其區(qū)內(nèi)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)聚集的優(yōu)勢(shì)，以及日趨完善的項(xiàng)目設(shè)施配套，受到上述企業(yè)的青睞；其中，名創(chuàng)優(yōu)品和字節(jié)跳動(dòng)在上半年進(jìn)駐琶洲，租賃面積分別約達(dá)3萬(wàn)平方米，為近年規(guī)模較大的租賃交易。
上半年全市新增辦公空間為35萬(wàn)平方米。二季度，全市僅有兩座甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目入市，即位于珠江新城的萬(wàn)科中心和粵海金融中心一期，合計(jì)為廣州市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來約15萬(wàn)平方米的新增辦公空間。
值得留意的是，今年4月揭牌成立的廣州期貨交易所選擇入駐新建成的萬(wàn)科中心，租賃面積超過一萬(wàn)平方米，其后數(shù)家國(guó)內(nèi)頭部金融機(jī)構(gòu)亦相繼進(jìn)駐。在新經(jīng)濟(jì)和金融行業(yè)的雙重引領(lǐng)下，今年二季度租賃需求上揚(yáng)。由于本季度辦公樓市場(chǎng)供求漸趨平衡，廣州甲級(jí)辦公樓空置率總體企穩(wěn)，達(dá)10.6%。
疫情給廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來短期不穩(wěn)定因素，業(yè)主與租戶對(duì)總體市場(chǎng)保持觀望的態(tài)度；但是，在高需求的帶動(dòng)下，琶洲片區(qū)以及珠江新城部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目去化較快，其中，琶洲片區(qū)上半年租金水平升幅明顯，達(dá)4.6%，而全市整體租金水平也因此微漲1.1%。
市場(chǎng)展望
6月底廣州地區(qū)疫情已經(jīng)基本受到控制，各類社會(huì)活動(dòng)也得以逐漸擺脫疫情的影響；對(duì)于本地辦公樓租賃市場(chǎng)而言，由于各種租賃問詢、交易活動(dòng)不再受到嚴(yán)格的疫情管控的限制，市場(chǎng)逐步恢復(fù)正常；此外，市場(chǎng)需求進(jìn)一步釋放，不少受疫情影響而在五月底至六月中旬期間采取觀望態(tài)度的、有租賃需求的企業(yè)也開始重新物色心儀的辦公場(chǎng)地。因此，我們預(yù)期下半年廣州甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)發(fā)展依然良好。
自去年年底廣州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃正式發(fā)布以來，本地制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正穩(wěn)步數(shù)字化轉(zhuǎn)型升級(jí)；而在此次疫情沖擊下，不少新經(jīng)濟(jì)企業(yè)依托數(shù)字化平臺(tái)仍然實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，顯現(xiàn)出驚人的活力與韌性。仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部資深董事江婧麗認(rèn)為：“未來數(shù)字化仍是各類產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)，新媒體、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)等產(chǎn)業(yè)將迎來新一輪的業(yè)務(wù)擴(kuò)張機(jī)遇，對(duì)辦公用地的需求也將水漲船高。”
江婧麗進(jìn)一步指出：“隨著廣州期貨交易所的落地，金融業(yè)與專業(yè)服務(wù)業(yè)作為廣州長(zhǎng)期以來的兩大主要產(chǎn)業(yè)，也將為廣州未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力，并與新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)一同成為引領(lǐng)廣州辦公樓租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要力量。”
今年下半年，預(yù)計(jì)廣州甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)約為70萬(wàn)平方米，其中約80%將來自琶洲，片區(qū)內(nèi)辦公場(chǎng)地去化壓力將上升。但是，由于琶洲大部分存量辦公樓空置率皆已保持在非常低的水平，且目前租賃需求依然旺盛，新增供應(yīng)所帶來的競(jìng)爭(zhēng)壓力很可能僅存在于新建成的辦公樓之間，而不會(huì)對(duì)現(xiàn)存辦公樓的空置率和租金水平產(chǎn)生顯著影響。因此，我們預(yù)測(cè)下半年廣州辦公樓整體租金將大致保持穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)
今年上半年，廣州消費(fèi)市場(chǎng)總體穩(wěn)定，1-5月全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)23.8%，兩年平均增長(zhǎng)4.4%。然而五月底，疫情反彈給廣州零售市場(chǎng)按下了暫停鍵，取消堂食、限制旅行等一系列措施導(dǎo)致購(gòu)物中心客流和銷售額銳減，整體租賃需求也于六月進(jìn)入停擺狀態(tài)，二季度的租賃成交繼而大幅下跌。
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年餐飲和服飾業(yè)態(tài)仍然是整體租賃需求的最大來源，新增租賃面積占比超過50%。新晉咖啡茶飲品牌風(fēng)頭不減，同時(shí)餐飲消費(fèi)升級(jí)需求顯現(xiàn)，部分客單價(jià)較高的餐飲品牌借著購(gòu)物中心調(diào)整的機(jī)會(huì)進(jìn)駐市區(qū)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。此外，具有獨(dú)特線下體驗(yàn)的娛樂業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。除料理工作室、親子互動(dòng)類等租戶，日本娛樂品牌ROUND1的全國(guó)首店亦于二季度落戶永旺夢(mèng)樂城。相反，由于服飾業(yè)仍處于恢復(fù)階段，上半年僅運(yùn)動(dòng)類品牌保持一定擴(kuò)張趨勢(shì)。
上半年僅有一家購(gòu)物中心入市，即位于增城區(qū)的永旺夢(mèng)樂城，為全市帶來13萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售供應(yīng)。然而，市郊競(jìng)爭(zhēng)日益激烈導(dǎo)致部分運(yùn)營(yíng)欠佳的項(xiàng)目持續(xù)流失租戶，加之新入市項(xiàng)目的開業(yè)率未如理想，市郊空置率較2020年底攀升兩個(gè)百分點(diǎn)至6.6%。相比之下，得益于部分優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目日益改善的入駐情況，市區(qū)少數(shù)項(xiàng)目的大面積調(diào)整并未對(duì)空置造成較大影響。截至二季度，市區(qū)購(gòu)物中心空置率為6.9%。
上半年整體租金大致平穩(wěn)，較2020年底上升0.4%。疫情的短暫反彈使得市區(qū)項(xiàng)目對(duì)優(yōu)質(zhì)零售商的競(jìng)爭(zhēng)加劇，不少業(yè)主愿意通過降低招商門檻或提供更靈活的租賃條件來鎖定租戶從而應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，二季度市區(qū)租金也因此明顯承壓。另一方面，攀升的空置率進(jìn)一步拖累市郊租金水平。盡管如此，個(gè)別優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)零售商的吸引力不減反增，租金逆勢(shì)上漲，而這也是整體租金在上半年呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)的主要原因。
二季度廣州錄得一筆大宗優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)成交，領(lǐng)展房地產(chǎn)投資信托基金以32億元人民幣的價(jià)格成功收購(gòu)位于珠江新城的太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心。據(jù)悉，領(lǐng)展將會(huì)通過物業(yè)軟硬件提升和租戶組合升級(jí)等一系列資產(chǎn)增值操作，提高項(xiàng)目對(duì)周邊消費(fèi)人群的吸引力。
市場(chǎng)展望
盡管廣州本輪疫情已得到有效控制，零售商在短期內(nèi)將繼續(xù)持觀望態(tài)度，整體租賃需求會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的瓶頸期。至于供應(yīng)，下半年全市將迎來三個(gè)項(xiàng)目入市，均位于市區(qū)，新增供應(yīng)面積共計(jì)24萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“在短期租賃需求相對(duì)疲軟的背景下，新項(xiàng)目或?qū)⒚媾R不少招商壓力，而現(xiàn)有空置面積的去化周期亦將延長(zhǎng)�？梢灶A(yù)見下半年整體空置率改善幅度有限，租金仍缺乏增長(zhǎng)動(dòng)能�！�
與此同時(shí)，仲量聯(lián)行也觀察到業(yè)主及零售商嘗試采取破局方法以應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境。首先，部分業(yè)主不再一味打造業(yè)態(tài)組合豐富的綜合型購(gòu)物中心，而是基于區(qū)域位置和人口結(jié)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行差異化定位。舉例來說，項(xiàng)目零售業(yè)態(tài)占比將大幅縮小，轉(zhuǎn)而增加特色餐飲和教育等業(yè)態(tài)比例，及打造各種創(chuàng)新高端的體驗(yàn)式場(chǎng)景以滿足周邊社區(qū)及辦公配套需求。另一方面，由于核心商圈的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目日趨飽和，中高端以及承租能力較高的零售商或?qū)ふ覐V州下一個(gè)能實(shí)現(xiàn)消費(fèi)快速增長(zhǎng)的商圈，部分消費(fèi)升級(jí)需求有望轉(zhuǎn)移至珠江新城。
物流地產(chǎn)
2021年上半年，廣州和深圳作為大灣區(qū)城市群內(nèi)的兩大核心城市，整體消費(fèi)需求率先從疫情中恢復(fù)，居民消費(fèi)意愿持續(xù)提升。廣州、深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別同比增長(zhǎng)23.8%和28.2%，恢復(fù)勢(shì)頭良好；線上零售也熱度不減，廣州全市限額以上批發(fā)和零售業(yè)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)13.3%，深圳市限額以上單位通過互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)商品零售額同比增長(zhǎng)甚至達(dá)到85.6%。上述一線城市各類消費(fèi)需求的強(qiáng)勁復(fù)蘇惠及東莞、佛山、惠州等大灣區(qū)二線城市。
在線上消費(fèi)需求持續(xù)增長(zhǎng)的帶動(dòng)下，綜合性電商巨頭，以及與其關(guān)系密切的第三方物流配送行業(yè)在上半年保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭。一、二季度消費(fèi)市場(chǎng)的整體恢復(fù)速度高于預(yù)期，鞏固了主要電商平臺(tái)對(duì)未來市場(chǎng)的樂觀預(yù)期，促使這些企業(yè)積極擴(kuò)張業(yè)務(wù)，帶動(dòng)對(duì)非保稅倉(cāng)儲(chǔ)空間需求的增加。
經(jīng)歷疫情，消費(fèi)者更習(xí)慣于通過線上消費(fèi)平臺(tái)滿足各種生活需要。在此背景下，生鮮生活類電商業(yè)務(wù)擴(kuò)展迅猛。相較于傳統(tǒng)生鮮零售的倉(cāng)儲(chǔ)需求可以被一些相對(duì)低標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)儲(chǔ)空間滿足，生鮮電商更加標(biāo)準(zhǔn)化的供應(yīng)鏈產(chǎn)生了更多對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的需求。上半年錄得叮咚買菜、美團(tuán)買菜等企業(yè)在廣州、東莞等地租賃了不少面積的高標(biāo)倉(cāng)。
此外，隨著大灣區(qū)數(shù)字化轉(zhuǎn)型日益滲透到經(jīng)濟(jì)運(yùn)作和社會(huì)生活中，愈發(fā)普及的大數(shù)據(jù)應(yīng)用為各類依托消費(fèi)大數(shù)據(jù)進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)的即時(shí)零售平臺(tái)提供了適宜的發(fā)展環(huán)境。其商業(yè)模式相較于傳統(tǒng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)勢(shì)明顯，其市場(chǎng)份額的快速擴(kuò)張帶動(dòng)了上游產(chǎn)業(yè)鏈及第三方物流配送倉(cāng)儲(chǔ)需求的增加。例如，一主要面向海外市場(chǎng)的服裝類即時(shí)零售平臺(tái)及其供應(yīng)鏈相關(guān)企業(yè)上半年在廣州、佛山及周邊市場(chǎng)租賃面積約60萬(wàn)平方米，引起了行業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注。
2021年上半年，廣州、深圳和惠州均未見新增倉(cāng)儲(chǔ)面積入市；高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)新增供應(yīng)較少，分布也并不均衡，基本集中在佛山和東莞兩地。在這兩座城市中，上半年佛山新入市的倉(cāng)儲(chǔ)面積為31萬(wàn)平方米，東莞僅為6萬(wàn)平方米，這五座大灣區(qū)城市的整體倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)量難以滿足快速增加的需求。
今年1-6月，在處于低位供應(yīng)和強(qiáng)勁市場(chǎng)需求的雙重作用下，上述五座城市的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)整體空置率繼續(xù)走低，深圳、東莞、佛山和惠州空置率均維持在極低位；其中，佛山上半年新增的31萬(wàn)平方米倉(cāng)儲(chǔ)面積在入市后全部租出，大部分由即時(shí)零售相關(guān)行業(yè)吸納。即時(shí)零售行業(yè)對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間旺盛的需求明顯高于市場(chǎng)普遍的預(yù)期，發(fā)展前景看好。而此前空置率相對(duì)較高的廣州市場(chǎng)在二季度凈吸納量超過15萬(wàn)平方米，全市空置率降至1.7%，為八年來最低水平。
今年上半年，高標(biāo)倉(cāng)租賃市場(chǎng)整體“供不應(yīng)求”的現(xiàn)狀導(dǎo)致大灣區(qū)五座城市高標(biāo)倉(cāng)整體租金呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。其中，由于東莞擁有同時(shí)輻射廣州和深圳兩個(gè)核心城市的良好區(qū)位和相對(duì)完備的倉(cāng)庫(kù)硬件設(shè)施配套，市場(chǎng)對(duì)其轄區(qū)內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)空間需求更大，當(dāng)?shù)刈饨鹕习肽甑臐q幅達(dá)到3.2%，在五座城市中位列首位。廣州、深圳和佛山地區(qū)高標(biāo)倉(cāng)租金上漲幅度相近。
市場(chǎng)展望
未來六個(gè)月，我們認(rèn)為各類電商、即時(shí)零售等企業(yè)增長(zhǎng)預(yù)期依然積極，其業(yè)務(wù)擴(kuò)張將繼續(xù)拉高這些企業(yè)對(duì)高標(biāo)倉(cāng)的需求；除此以外，新增需求很可能將集中在廣州、佛山和惠州等外圍、以生產(chǎn)端為主的市場(chǎng)。雖然今年下半年五座城市新增倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)將超過120萬(wàn)平方米，但大部分都集中在廣州市且目前項(xiàng)目的市場(chǎng)反應(yīng)十分良好，預(yù)租情況理想。因此，我們預(yù)期今年下半年市場(chǎng)需求將有助消化新增供應(yīng)，五座城市整體空置率水平不會(huì)有大幅增加。仲量聯(lián)行華南區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)張寧表示：“考慮到來自傳統(tǒng)電商的穩(wěn)定需求增長(zhǎng)，加之新增的來自生鮮電商和即時(shí)零售企業(yè)的需求逐步進(jìn)入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)租金仍將穩(wěn)中有升。特別是即時(shí)零售平臺(tái)短期內(nèi)擴(kuò)充的巨大需求極大地強(qiáng)化了業(yè)主的信心，他們還提前預(yù)租了不少空間，緩解未來供應(yīng)集中上市的壓力。”
長(zhǎng)期來看，大灣區(qū)城市強(qiáng)大的人口吸納能力有力支撐了本地消費(fèi)和倉(cāng)儲(chǔ)需求的“基本盤”；根據(jù)第七次人口普查的數(shù)據(jù)，廣州、深圳、東莞和佛山四座城市近十年凈增人口數(shù)量超過1,764萬(wàn)人，是全國(guó)人口流入最多的地區(qū)。持續(xù)的人口流入為未來大灣區(qū)消費(fèi)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，而消費(fèi)市場(chǎng)延續(xù)強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)也將顯著增強(qiáng)電商、物流以及機(jī)構(gòu)投資者的信心；但是，長(zhǎng)期而言，廣州和深圳兩座一線城市的傳統(tǒng)核心倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)域內(nèi)用地供應(yīng)仍相當(dāng)有限，廣州北部、佛山、東莞、惠州乃至肇慶等倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)的重要性將隨著深中通道等重大區(qū)域性工程的推進(jìn)逐漸提高。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
