2021年北京寫字樓市場回顧
1.北京寫字樓市場今年供給穩(wěn)中有升，全年甲級寫字樓市場迎來九個項目合計近67.5萬平方米的體量交付入市。乙級寫字樓市場共有超13.5萬平方米新體量入市新項目竣工入市。
2.北京甲級寫字樓市場租賃需求出現(xiàn)井噴式增長，全年凈吸納量錄得約95.7萬。新租及擴(kuò)租主要需求來源仍集中在互聯(lián)網(wǎng)科技和金融行業(yè)。
3.甲、乙級寫字樓市場平均租金雖同比下降，但全年看已進(jìn)入回調(diào)通道。
4.多項目入市難抵市場大宗租賃需求，全市存量去化明顯，甲、乙級寫字樓市場空置率均同比下降。
5.商圈功能及基礎(chǔ)設(shè)施逐漸完善的亞奧、上地/北清路及麗澤商圈愈發(fā)受到頭部企業(yè)的需求青睞。
據(jù)世樺嘉潤執(zhí)行董事總經(jīng)理李芳月女士介紹，2021年全年北京甲級寫字樓市場共有九個新項目竣工入市，合計帶來約67.5萬平方米的高品質(zhì)可租賃寫字樓建筑面積，相較2020年北京全市甲級項目新增供應(yīng)量增長超過32%。北京乙級寫字樓市場迎來兩宗新項目交付入市分別位于望京/酒仙橋和上地/北清路商圈、體量共計約13.5萬平方米。
北京寫字樓市場概覽
在需求端，李芳月女士表示，在平穩(wěn)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及寫字樓租賃市場的強(qiáng)勁需求下，2021年北京甲級寫字樓市場需求出現(xiàn)井噴式增長，凈吸納量錄得近95.7萬平方米，同比增加約77.3萬平方米，超2020年全年凈吸納量數(shù)值的五倍。雖然受到國家“雙減”政策及教育培訓(xùn)等行業(yè)調(diào)整的影響，但全市乙級寫字樓市場需求依然旺盛，全年凈吸納量錄得29.8萬平方米，環(huán)比同樣出現(xiàn)大幅提升。
在需求來源方面，CCRA世樺嘉潤數(shù)據(jù)顯示，科技與金融行業(yè)依然是北京寫字樓市場新租及擴(kuò)租需求的持續(xù)引導(dǎo)者，合計占北京寫字樓市場新租及擴(kuò)租總面積的77%。專業(yè)服務(wù)行業(yè)成交面積較往年小幅下降，但仍穩(wěn)居全市需求來源前三名。
各行業(yè)成交面積占比
就商圈成交而言，中概股企業(yè)在國內(nèi)反壟斷和美國《問責(zé)法案》出臺的背景下，衍生的業(yè)務(wù)調(diào)整和辦公空間整合需求，促生了亞奧商圈兩單年度TOP級成交。亞奧商圈成交面積占全市總體成交面積的16%，僅次于位于第一位的中央商務(wù)區(qū)。得益于互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)在上地/北清路商圈的迅猛擴(kuò)張，上地/北清路商圈成交面積居全市第三位，成交占比近16%。望京/酒仙橋、三元橋及麗澤商圈分別位居第四、五、六位，占比分別為11%、10%和8%。商圈成交占比變化充分反映出科技與金融行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)北京新租及擴(kuò)租市場需求，并且頭部企業(yè)開始出現(xiàn)向配套逐漸完善的亞奧及麗澤等商圈轉(zhuǎn)移的趨勢。
各商圈成交面積占比
在空置率方面，除部分商圈因新增入市體量影響空置率有所升高外，整體市場依舊維持火熱行情。北京甲級寫字樓市場的空置面積不斷縮減，整體空置率再降1.1個百分點(diǎn)至15.1%。乙級寫字樓市場租戶搬遷和退租空置面積得到迅速去化，空置率季度環(huán)比降低0.8個百分點(diǎn)至12.3%。就北京甲級寫字樓市場各商圈而言，因外資科技企業(yè)和保險行業(yè)在麗澤商圈的擴(kuò)張布局及本季度多宗大面積成交的達(dá)成，麗澤商圈甲級寫字樓市場空置率持續(xù)大幅下降12.8個百分點(diǎn)至35.1%，連續(xù)兩個季度成為甲級寫字樓市場空置率降幅最大的商圈。值得一提的是亞洲金融大廈和鼎城時代廣場的兩單大宗成交深刻影響了亞奧商圈存量面積的爭奪格局，商圈空置率降低6.6個百分點(diǎn)至13.3%。另一方面，望京/酒仙橋、中關(guān)村商圈受新增入市合計近16萬㎡的項目影響，空置率分別回升至18.8%和9.3%。
甲級寫字樓市場各商圈空置率
年關(guān)將至，部分業(yè)主由于空置去化壓力選擇降價攬租，但并未改變整體租金回暖趨勢。北京全市甲級寫字樓市場平均租金本季度環(huán)比微升0.8個百分點(diǎn)至人民幣350.3元㎡/月。相較甲級寫字樓市場，北京乙級寫字樓市場平均租金亦同步回暖，環(huán)比升高0.9%至人民幣212.5元㎡/月。在全市甲級寫字樓市場中，各大商圈均迎來不同程度的普漲。亞奧商圈的平均租金環(huán)比漲幅居首位，達(dá)到約1.7%。長安街商圈緊隨其后，本季度平均租金漲幅達(dá)到1.3%。
甲級寫字樓市場各商圈平均租金
2022年北京寫字樓市場展望
明年整體市場預(yù)計將有近85萬平方米新增供應(yīng)入市，除去未來新增項目施加的影響外，甲級寫字樓市場空置率仍將平緩走低，2022年甲級寫字樓市場平均租金預(yù)計將持續(xù)回調(diào)，2022年政策雙重利好催生市場需求持續(xù)回暖。
2022年北京寫字樓市場預(yù)計將迎來近85萬平方米的新增供應(yīng)——主要來自三元橋/亮馬河、亞奧及中關(guān)村商圈，其中甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)約為67萬平方米。雖然北京租賃市場需求出現(xiàn)明顯復(fù)蘇，但大量新項目集中交付入市預(yù)計將會小幅提高全市甲級寫字樓市場空置率。隨著新入市項目的積極去化，北京寫字樓市場將進(jìn)入去化階段，空置率或?qū)⒅鹉昊芈洹?/P>
良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及不斷擴(kuò)張的市場需求預(yù)計將使北京甲級寫字樓市場平均租金將持續(xù)穩(wěn)步上調(diào)。一些備受租戶關(guān)注的商圈如亞奧與麗澤商圈將獲益于積極的項目去化情況及商圈的不斷發(fā)展成熟，平均租金上漲幅度或?qū)㈩I(lǐng)跑全市其他商圈。
自2022年起，隨著市場供需關(guān)系轉(zhuǎn)變的苗頭初現(xiàn)，北京甲級寫字樓市場的空置率預(yù)計仍將逐年回落，平均租金也將進(jìn)入持續(xù)回調(diào)通道。因此，CCRA世樺嘉潤建議有成本節(jié)約與辦公環(huán)境優(yōu)化升級需求的租戶，應(yīng)積極把握當(dāng)前近十年一遇的談判機(jī)會窗口，以理想的租金價格鎖定長期的租約合同。
來源：世樺嘉潤
編輯：wangdc
