2021年，深圳房地產(chǎn)市場于疫情沖擊中強(qiáng)勢復(fù)蘇。寫字樓市場表現(xiàn)矚目，全市年度凈吸納量再創(chuàng)新高；在本地消費(fèi)市場不斷增長的帶動(dòng)下，零售品牌擴(kuò)張活動(dòng)愈發(fā)積極；住宅調(diào)控政策取得階段性成效，市場情緒逐步回歸理性；非保稅物流市場租用成本位居全國前列。

　　深圳寫字樓市場

　　租賃市場強(qiáng)勢反彈 凈吸納量首破百萬

　　2021年，深圳寫字樓市場強(qiáng)勢反彈，TMT頭部企業(yè)擴(kuò)張需求表現(xiàn)矚目。全市年度凈吸納量錄得117.6萬平方米，創(chuàng)歷史新高。四季度全市凈吸納量亦創(chuàng)單季新高，達(dá)44萬平方米。得益于此，本年全市平均空置率四個(gè)季度連降，至22.7%，系近兩年半最低值。

　　盡管市場需求保持旺盛，但部分業(yè)主仍愿延續(xù)以價(jià)換量租賃策略，全市租金指數(shù)環(huán)比、同比均微降0.2%，平均租金降至人民幣每平方米每月184.1元。

　　2022年，本地經(jīng)濟(jì)及第三產(chǎn)業(yè)將保持穩(wěn)健發(fā)展，從而賦能寫字樓租賃需求增長。盡管如此，但百萬量級(jí)新增供應(yīng)仍將增加市場去化壓力，租賃競爭猶存，空置率料將結(jié)構(gòu)性上升，平均租金繼續(xù)下降。

　　深圳零售市場

　　零售商積極擴(kuò)張 需求達(dá)近四年最高

　　深圳消費(fèi)市場持續(xù)增長，零售商擴(kuò)張活動(dòng)保持積極。全市年度凈吸納量錄得83.9萬平方米，為自2018年以來最高值。多個(gè)商圈空置率均明顯下降，帶動(dòng)全市平均空置率同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn)，至7.5%。

　　本年，受益于品牌級(jí)次提高，多個(gè)存量項(xiàng)目租金上升。在市場整體表現(xiàn)優(yōu)化提升的背景下，全市租金指數(shù)環(huán)比上升0.4%，同比上升1.4%，平均租金錄得人民幣每平方米每月631.6元。

　　2022年，深圳零售物業(yè)市場情緒預(yù)計(jì)持續(xù)積極，品牌租賃需求將延續(xù)活躍，市場整體品牌級(jí)次有望逐步提高。需求向好，全市空置率將繼續(xù)下降，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目租金預(yù)計(jì)小幅上升。

　　深圳住宅市場

　　政策調(diào)控成效顯著 市場情緒愈趨理性

　　2021年，受調(diào)控政策升級(jí)影響，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩。全年深圳一手住宅市場供應(yīng)面積同比下降3.9%，至626.1萬平方米。政策調(diào)控下市場情緒日趨理性，四季度成交面積環(huán)比下降13.3%。全年而言，具備完善配套設(shè)施的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍受買家青睞，全市年度成交面積在此推動(dòng)下同比增長8.7%，至553.5萬平方米。本年，受核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目成交影響，深圳一手住宅成交均價(jià)升至人民幣每平方米63,920元。

　　未來深圳將加快建設(shè)長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。隨著本地人口持續(xù)保持高增長，潛在剛需仍維持旺盛，成交量將再次增長。此外，年內(nèi)調(diào)控政策的影響預(yù)計(jì)持續(xù)至2022年，深圳一手住宅市場均價(jià)料將因此維穩(wěn)。

　　深圳非保稅物流市場

　　供不應(yīng)求長期持續(xù) 租用成本全國領(lǐng)先

　　受限于物流倉儲(chǔ)用地相對稀缺，深圳非保稅物流市場總存量為一線城市最小。而同時(shí)，在本地宏觀經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)勢增長的推動(dòng)下，電商、第三方物流等企業(yè)對優(yōu)質(zhì)物流倉儲(chǔ)設(shè)施需求不斷增加。受此影響，市場供不應(yīng)求長期延續(xù)，并進(jìn)一步推動(dòng)租用成本增長。截至2021年上半年，深圳非保稅物流市場平均租用成本達(dá)人民幣每平方米每月59.5元，位居全國前列。短期內(nèi)，市場供不應(yīng)求預(yù)計(jì)延續(xù)，市場平均租用成本料將繼續(xù)增長。

　　來源：第一太平戴維斯

編輯：wangdc