新冠疫情居家隔離大幅拉動線上零售，同時中國較佳的疫情控制讓其承接了更多制造業(yè)訂單。電商、三方物流及制造業(yè)對倉儲需求也大幅上升。自2020年三季度起中國疫情得到有效控制，CBRE世邦魏理仕跟蹤的中國16個城市凈吸納已連續(xù)6個季度突破100萬平方米，2021年全年凈吸納達到660萬平方米，相比2017年歷史最高紀錄提升近40%。

　　CBRE于2021年下半年對中國大中型倉儲物流租戶開展調(diào)研。共計42份有效回復(fù)被納入統(tǒng)計，用以分析投資者對于2021年中國物流倉儲租戶觀點和策略偏好。

　　需求旺盛

　　70%的租戶預(yù)計未來三年物流倉儲組合將增加。分行業(yè)來看電商和三方物流擴張意愿最強烈，85%的電商將在未來三年增加倉儲組合，而70%的三方物流預(yù)計將增加倉儲組合。未來三年55%的租戶將持續(xù)在一線都市圈擴張。

　　降本提效

　　64%的租戶認為未來三年最大挑戰(zhàn)是成本上漲，主要挑戰(zhàn)來自運輸和人力成本上升。

　　由于運輸和人力占三方物流企業(yè)80%的總成本，房地產(chǎn)成本占比只有10%左右，因而物流企業(yè)每降低1%運輸和人力開支，理論上對應(yīng)可以抵消8-9%的倉庫租賃開支的增長。

　　策略一：通過優(yōu)化倉儲選址降低運輸成本

　　此次調(diào)查的一項重要發(fā)現(xiàn)是：倉儲區(qū)位優(yōu)先于租金成為受訪企業(yè)倉庫選址的共識。分行業(yè)來看，90%電商和零售商認為物流設(shè)施需要靠近終端消費市場。而90%的三方物流選擇靠近消費者和終端市場以及靠近交通設(shè)施。

　　策略二：通過提高倉儲空間利用率，以及自動化水平降低對人力的依賴，緩解成本上升壓力

　　提升倉庫空間的利用率（55%）和自動化應(yīng)用（45%）是受訪租戶在倉儲設(shè)施運營方面最希望實施的提效降本策略。

　　我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了倉庫管理系統(tǒng)軟件（WMS）已經(jīng)有40%受訪企業(yè)部署使用，其他物流倉配科技的普及率仍然偏低。未來三年內(nèi)，射頻識別技術(shù)（38%）、自動化倉庫系統(tǒng)AR/RS（38%）和用于物流追蹤的區(qū)塊鏈技術(shù)（36%）是租戶最希望投入使用的創(chuàng)新技術(shù)。

　　策略三：使用第三方云倉降低成本

　　云倉是近年來快速發(fā)展的一種新的供應(yīng)鏈服務(wù)模式，基于大數(shù)據(jù)的信息整合運算平臺，以共享的方式實現(xiàn)社會倉儲、配送資源的優(yōu)化匹配，我們此次調(diào)查顯示，約三成受訪租戶將在未來三年增加其物流組合中云倉的使用，主要包括電商、第三方物流和傳統(tǒng)零售企業(yè)。

　　策略四：加大物流外包力度，商談倉庫租金等

　　未來趨勢：

　　高效、綠色及更多冷庫面積

　　趨勢一：高效

　　33%的受訪者希望裝卸區(qū)和提升門的配置提高至每1千平米一個，31%受訪者希望樓面承重由目前的3噸提升至5噸，24%的受訪者希望將層高從9米提升至10米以上。

　　趨勢二：冷庫

　　31%的受訪租戶表示未來將增加對冷庫的需求，主要涉及第三方物流、生鮮零售/雜貨或餐飲和醫(yī)藥行業(yè)。疫情后生鮮電商、中央廚房、生物醫(yī)藥行業(yè)的爆發(fā)推動冷鏈物流需求加速增長。

　　趨勢三：綠色

　　33%的受訪者表示未來三年將增加綠色認證倉儲設(shè)施的使用；其中第三方物流租戶的態(tài)度最為積極，計劃增加綠色設(shè)施的占比達到60%。這與每個行業(yè)的重排放環(huán)節(jié)不同有一定關(guān)系，交通運輸業(yè)除自有車輛運輸排放外，倉庫等運營設(shè)施排放是減碳需要聚焦的第二大重排放活動，此外包裝材料產(chǎn)生的排放也大多發(fā)生在庫內(nèi)操作中。

　　中國雙碳目標下電商、第三方物流、零售、制造業(yè)內(nèi)眾多具有影響力的國內(nèi)企業(yè)紛紛公布其減碳目標和計劃。而鑒于這些行業(yè)在倉儲需求中的絕對主導(dǎo)地位，這意味著高標倉庫市場的綠色飛輪將加速轉(zhuǎn)動。

　　結(jié) 論

　　租戶建議：

　　更多考慮租用大型城市及靠近大型城市的倉儲設(shè)施降低整體物流成本。鑒于未來兩年市場可租面積將持續(xù)下降并推動倉庫租金上漲，建議租戶盡早簽訂協(xié)議鎖定成本。

　　積極采用自動化設(shè)備、倉儲管理系統(tǒng)等新技術(shù)升級倉儲設(shè)施，以實現(xiàn)長期的人力成本優(yōu)化和倉庫運營效率提升。租戶需要確保倉庫的層高、承重、裝卸門、電力等配置與科技升級后的運營要求相匹配。

　　在項目開發(fā)階段和業(yè)主溝通定制化需求，比如冷庫、高密度立體庫等。

　　推動倉庫租賃選址、運營與企業(yè)ESG目標的結(jié)合。

　　投資者建議：

　　持續(xù)關(guān)注一線城市及周邊，以及主要內(nèi)陸物流樞紐如成都、重慶和武漢的投資機會。

　　在倉庫設(shè)計和開發(fā)階段引入租戶并打造定制化倉儲；或者在項目開發(fā)中保持物業(yè)的通用性和靈活性，以兼容未來租戶對冷庫及其他定制化的需求。

　　考慮增加物業(yè)綠色節(jié)能方面的資本開支和運營優(yōu)化，以應(yīng)對政府和租戶日益提升的可持續(xù)性要求。

　　擁有大規(guī)模倉庫網(wǎng)絡(luò)的業(yè)主可以考慮增加在倉庫管理系統(tǒng)、智慧供應(yīng)鏈系統(tǒng)、倉庫自動化設(shè)備等方面的投資，提供一體化的供應(yīng)鏈服務(wù)方案以助力租戶提效降本，從而拓展多元化的收入并增強租戶黏性。

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc